(openPR) In Deutschland gibt es knapp 600 Fachmarktzentren. Dabei gibt es unterschiedliche Typen von Zentren. Rund 50 % der Zentren haben einen großen Lebensmittelhändler (SB-Warenhaus oder einen großen Verbrauchermarkt) als Hauptanker. Ca. 40 % der Zentren gruppieren sich um einen großen Möbel- oder Baufachmarkt. Die restlichen 10 % der Zentren sind so genannte fachmarktorientierte Shoppingcenter. Ab einer gewissen Größe tragen sich Fachmarktzentren unabhängig von der zentren-hierarchischen Stellung der Standortgemeinde, da sie eigenständige Einzugsgebiete schaffen.
Der Begriff des Fachmarktzentrums umfasst im weitesten Sinne eine Ansammlung von mindestens drei großflächigen Einzelhandelsbetrieben an einem autoorientiertem Standort, die in einem räumlichen und baulichen Zusammenhang stehen. Der harte Kern der Betriebstypen besteht aus den Fachmärkten, die oftmals mit bzw. als Folge großer SB-Warenhäuser und/oder Verbrauchermärkte auftreten. Fachmarktzentren sind durch die folgenden Merkmale gekennzeichnet:
?preisaggressive diskontierte Händler, die die Magnetfunktion übernehmen
und meistens mehr als 5.000 m² Mietfläche haben
?die Objekte sind meist schlicht und von funktionaler Architektur
(Ausnahme: fachmarktorientierte Shoppingcenter)
?es gibt überwiegend ebenerdige Verkaufsflächen und eine große Zahl
an Parkplätzen in Ladennähe
?das Sortiment ist durch einen hohen Anteil an Waren des mittel- bis lang-fristigen Bedarfs gekennzeichnet, das im Selbstbedienungsprinzip
angeboten wird
?als bevorzugte Standorte kommen Hauptausfallstraßen und Gewerbegebiete in Autobahnnähe in Frage. Fachmarktorientierte Shoppingcenter liegen meist am Innenstadtrand z. B. auf Konversionsflächen
Der Immobilientyp Fachmarktzentrum hat ganz spezifische Standortvoraussetzung, die für die Bewertung von Investments und das Rating von Objekten von hoher Relevanz sind. Die wichtigsten Faktoren aus unserer Sicht sind:
Mikrostandort
-Gute Erreichbarkeit (hauptsächlich mit PKW)
-Lage an gut frequentierter Ein-/Ausfallstraße
oder gute Lage am Cityrand / oder Gewerbegebiet
-Gute Einsehbarkeit des Standortes
-Ausreichende Stellplatzzahl
-Weitere Synergien im Umfeld (Fachmarktagglomeration)
Marktgebiet
-Demographische Entwicklung
-Ausreichend großes Markt- und Einzugsgebiet
-Kaufkraftvolumen
-Zentralitätskennziffer
-Tragfähiges Flächenpotenzial
-Positive Umsatzperspektiven am Standort
Objekt und Mieten
-Größe und Anzahl Mieter (positiver Nutzungsmix)
-Anzahl Ankermieter
-Langfristige Mietvertragslaufzeiten (> 8 Jahre)
-Gute Chancen der Anschlussvermietung (bei kürzeren
Vertragsrestlaufzeiten)
-Leerstand unter 10 %
-Akzeptabler durchschnittlicher Mietansatz/Mietertrag
-Zeitgemäße und ansprechende Objektqualitäten
-Keine oder nur geringe baurechtliche Restriktionen
Die Mieten in den Fachmarkt- und in den Einkaufszentren folgen im Prinzip eigenen Gesetzen und sind somit teilweise losgelöst von der allgemeinen Mietentwicklung im Einzelhandel zu betrachten. Dies ist mit ein wesentlicher Grund für den Siegeszug der Fachmarktzentren. Die marktüblichen Mieten in Fachmarktzentren variieren nach Branche und Angebotsform bzw. Betriebstyp und liegen im Schwerpunkt zwischen 6,00 und 12,50 €. Generell ist die Mietpreisbildung in Fachmarktzentren aber abhängig von der Größe der Mieteinheit (je größer, desto günstiger) sowie der „Marktmacht“ des Mieters.
