(openPR) Das Transaktionsvolumen mehr als verdoppelt, Shopping-Center, Fachmarktzentren und Geschäftshäuser weiterhin sehr begehrt – die Nachfrage nach Handelsimmobilien in Deutschland ist enorm und wird auch in 2016 anhalten. Der Strukturwandel, der vom E-Commerce ausgeht, macht sich aber immer stärker bemerkbar und fordert die gesamte Branche in ihrer Innovationskraft heraus.
Der Investmentmarkt für Handelsimmobilien ist von einer außerordentlich hohen Dynamik geprägt. Das in 2015 erzielte Transaktionsvolumen erreichte mit über 19 Mrd. Euro einen neuen Rekordwert und lag mehr als doppelt so hoch wie 2014. Shopping-Center sind stark nachgefragt, ebenso Geschäftshäuser, die mit einem Umsatz von 7 Mrd. Euro besonders begehrt waren. Daneben stehen bei vielen Investoren Fachmarktzentren hoch im Kurs. „Entsprechend gerieten die Spitzenrenditen für Fachmarktzentren zuletzt beträchtlich unter Druck und fielen innerhalb eines Jahres um 50 Basispunkte“, erläutert Marcus Lemli, CEO von Savills Germany und Head of Investment Europa des international agierenden Immobiliendienstleistungs-Unternehmens mit Hauptsitz in London. „Sie fielen damit sogar noch stärker als jene für Geschäftshäuser und Shopping-Center.“
Umsätze gehen von der Einzelhandelsfläche in die Online-Kanäle
Parallel zum hohen Anlagedruck auf Handelsimmobilien vollzieht sich ein Strukturwandel im Einzelhandel, befeuert von der permanent steigenden Bedeutung des E-Commerce, der zwischen 2010 und 2015 jährlich um 28 Prozent zulegte. „Die Umsätze gehen immer stärker aus der Fläche in den Online-Handel, sodass online-anfällige Branchen die Mieten in der Fläche nicht mehr erwirtschaften können. E-Commerce wird den stationären Handel natürlich nicht ersetzen, aber wir erwarten eine weitere Ausdifferenzierung der Lagen“, sagt Jörg Krechky, Head of Retail Investment bei Savills. Das zeigt das Beispiel der Warenhäuser: Hier wird sich die Schere zwischen überdurchschnittlichen Mikrolagen in den großen deutschen Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern und unterdurchschnittlichen in Mittelstädten weiter öffnen: Während die überdurchschnittlichen an zusätzlicher Attraktivität gewinnen, verlieren die unterdurchschnittlichen immer mehr. So wird sich auch der Ausleseprozess der Warenhäuser fortsetzen, weitere Schließungen sind zu erwarten.
Fachmarktzentren sind dank der Lebensmittelbranche begehrt
Von der Kombination aus hohem Anlagedruck am Investmentmarkt und dem strukturellen Wandel des Einzelhandels profitieren vor allem Fachmarktzentren. Denn aufgrund ihres hohen Mieteranteils aus dem Lebensmitteleinzelhandel gelten sie als vergleichsweise resistent gegenüber der Konkurrenz des E-Commerce. Tatsächlich ist dessen Anteil am Lebensmitteleinzelhandel mit insgesamt 1,2 Prozent nach wie vor sehr gering, niedriger als in allen anderen Branchen des Einzelhandels. „Dieser Anteil dürfte zwar weiter steigen, allerdings nicht annähernd auf das Niveau, das wir bei Textilen, Schuhen und Elektronik beobachten. Der Lebensmittelhandel wird primär den Umsatz auf den Flächen generieren und nicht im Onlinehandel. Allein aufgrund der Kühlketten wird für die Lebensmitteindustrie der stationäre Handel eine wichtige Komponente sein“, erwartet Jörg Krechky. Dieser Aspekt kommt auch in den Anfangsrenditen zum Ausdruck: Mit etwa 5 % haben Fachmarktzentren im Spitzensegment bereits das Niveau von sehr guten Shopping-Centern erreicht.
Shopping-Center brauchen mutige neue Konzepte
Umgekehrt geraten die Shopping-Center aufgrund ihrer Textillastigkeit zunehmend unter Anpassungsdruck. „Shopping-Center sind gezwungen neue Wege zu gehen. Dies sollten Investoren im Blick haben und die jeweiligen Risiken und Renditen sorgfältig gegeneinander abwägen“, rät Retail-Experte Krechky. Er sieht die Branche vor sehr interessanten Herausforderungen und neuen Aufgaben. „Um gegen die Online-Konkurrenz bestehen zu können, müssen vor allem Shopping-Center optimiert werden: mit Investitionen in die Architektur, einer optimierten Struktur der Angebote – Gastronomie etwa ist ein Zukunftsthema, weil sie die Verweildauer erhöht – einem intensiveren Management sowie deutlich verbessertem Service. Gute Kundenpflege ist ein zentraler Punkt in diesem Wettbewerb. Wer sie beherrscht, kann nicht nur gute Renditen erzielen, sondern auch den Wert seines Investments nachhaltig steigern.“ Krechky ergänzt: „Da die Nachfrage am Handelsinvestmentmarkt insgesamt auf absehbare Zeit höher als das Angebot bleiben wird, ist mit einer anhaltenden Renditekompression in allen Segmenten zu rechnen. Sie dürfte aber im laufenden Jahr geringer ausfallen als im Vorjahr, sodass für Investoren umso wichtiger wird, die Einzelhandelsimmobilien nach ihrer Zukunftsfähigkeit auszuwählen.“
