BFH grenzt Immobiliennutzung bei vGA klarer ab

(openPR) Deutschland, 2. November 2026. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 1. Oktober 2024 – VIII R 4/21 die Voraussetzungen einer verdeckten Gewinnausschüttung bei Gesellschaftsimmobilien präzisiert. Eine theoretische Zugriffsmöglichkeit des Gesellschafters genügt für sich genommen nicht.

Streit über eine Immobilie in Spanien

Ausgangspunkt des Verfahrens war eine aus mehreren Gebäudeteilen bestehende Immobilie in Spanien. Zwei Gebäudeteile gehörten spanischen Kapitalgesellschaften, an denen ein Ehepaar jeweils zur Hälfte beteiligt war; ein weiterer Teil stand im Eigentum des Ehemannes. Nach dem Umzug der Familie nach Deutschland im Jahr 2007 endeten die zuvor geleisteten Mietzahlungen, während das Objekt zum Verkauf vorgesehen war.

Das Finanzamt ging davon aus, dass die Immobilie den Eheleuten weiterhin für private Aufenthalte zur Verfügung gestanden habe. Für die Jahre 2010 bis 2012 setzte es deshalb verdeckte Gewinnausschüttungen auf Grundlage einer angenommenen marktüblichen Monatsmiete von 3.500 Euro an. Das Hessische Finanzgericht bestätigte die Einordnung im Grundsatz mit Urteil vom 14. Dezember 2020 – 9 K 1266/17.

Der BFH hob diese Entscheidung auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung an das Finanzgericht zurück. Nach Auffassung des BFH fehlten ausreichende Feststellungen dazu, ob eine private Nutzung eingeräumt worden war oder tatsächlich stattgefunden hatte. Allein der Zugang zur Immobilie und die Möglichkeit eines privaten Aufenthalts begründen noch keinen zugeflossenen Vermögensvorteil.

BFH unterscheidet zwei Fallgruppen

Eine verdeckte Gewinnausschüttung nach § 20 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG setzt eine durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasste Vorteilsgewährung außerhalb der offenen Gewinnverteilung voraus. Maßgeblich ist dabei insbesondere der Fremdvergleich. Zu prüfen ist, ob ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsführer einem außenstehenden Dritten unter vergleichbaren Bedingungen denselben Vorteil gewährt hätte.

Für Gesellschaftsimmobilien unterscheidet der BFH insbesondere folgende Konstellationen:

• Eingeräumte Nutzungsmöglichkeit: Überlässt die Gesellschaft dem Gesellschafter die Immobilie unentgeltlich oder verbilligt zur privaten Nutzung, kann bereits diese Befugnis den steuerlich relevanten Vorteil darstellen. Eine tatsächliche Inanspruchnahme ist dann nicht erforderlich.
• Eigenmächtige Privatnutzung: Nutzt der Gesellschafter das Objekt ohne Vereinbarung oder entgegen einem Nutzungsverbot privat, kann der Vorteil aus der tatsächlichen Nutzung folgen.

„Die Entscheidung verlangt eine klare Trennung zwischen einer lediglich theoretischen Zugriffsmöglichkeit und einem tatsächlich gewährten oder in Anspruch genommenen Nutzungsvorteil“, erklärt Rechtsanwalt Michael Rainer von MTR Legal Rechtsanwälte. „Für Unternehmen und Investoren ist deshalb entscheidend, die Nutzung von Gesellschaftsimmobilien eindeutig zu regeln und anhand belastbarer Unterlagen nachvollziehbar zu machen.“

Dokumentation beeinflusst Feststellung und Bewertung

Im zweiten Rechtsgang muss das Finanzgericht die tatsächlichen Verhältnisse näher untersuchen. Dazu zählen Größe, Lage, Ausstattung, Möblierung und Bewohnbarkeit des Objekts sowie Dauer und Anlass einzelner Aufenthalte. Als Beweismittel können unter anderem Flugtickets, Fotos, Verkaufsunterlagen und Verbrauchsabrechnungen von Bedeutung sein.

Auch die Bewertung eines möglichen Vorteils richtet sich nach der jeweiligen Nutzung. Bei einer dauerhaften Überlassung ist grundsätzlich die Kostenmiete einschließlich angemessener Kapitalverzinsung und eines angemessenen Gewinnaufschlags maßgeblich. Bei einzelnen Nutzungstagen kommt dagegen regelmäßig der gemeine Wert der Leistung zuzüglich eines angemessenen Gewinnaufschlags in Betracht.

Kapitalgesellschaften und Gesellschafter sollten private Aufenthalte von Kontrollbesuchen, Verkaufsmaßnahmen oder anderen gesellschaftsbezogenen Tätigkeiten nachvollziehbar abgrenzen. Klare Nutzungsregelungen sowie Belege über Reiseanlässe, Besichtigungstermine und Verkaufsbemühungen können die spätere Sachverhaltsaufklärung erleichtern. MTR Legal Rechtsanwälte berät Unternehmen, Investoren und Privatpersonen zu Fragen des Steuerrechts. Weitere Informationen: https://www.mtrlegal.com/verdeckte-gewinnausschuettung-bei-immobilien-bfh-konkretisiert-voraussetzungen/