(openPR)
Anleger können Anteile am offenen Immobilienfonds nicht zurückgeben
Der offene Immobilienfonds Fokus Wohnen Deutschland hat am 26. Februar 2026 die Rücknahme der Anteile ausgesetzt. Für die Anleger bedeutet das, dass sie derzeit nicht an ihr investiertes Geld kommen. Dabei kann die Anteilsrücknahme für eine Dauer von maximal 36 Monaten ausgesetzt werden.
Die Krise offener Immobilienfonds nimmt weiter Fahrt auf. So kam es bei den offenen Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI oder Leading Cities Invest zu massiven Abwertungen und mit dem Wertgrund WohnSelect D hat bereits am 15. Januar 2026 ein offener Immobilienfonds die Rücknahme der Anteile ausgesetzt. Nun können auch die Anleger des Fokus Wohnen Deutschland ihre Anteile derzeit nicht zurückgeben. Für die Anleger bedeutet dies eine Einschränkung ihrer Liquidität. Daher hätten sie über dieses und weitere Risiken von ihren Anlageberatern aufgeklärt werden müssen. Ist das nicht geschehen, können den Anlegern Schadenersatzansprüche entstanden sein, so die Wirtschaftskanzlei MTR Legal Rechtsanwälte, die u.a. im Kapitalmarktrecht berät.
Krise am Immobilienmarkt setzt offenen Immobilienfonds zu
Der offene Immobilienfonds Fokus Wohnen Deutschland wurde von der IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH aufgelegt und wird von der Industria Immobilien GmbH gemanagt. Nach Angaben des Fondsmanagements investiert der Fonds überwiegend in Wohnimmobilien in Ballungsgebieten in Deutschland. Demnach hält der Fokus Wohnen Deutschland derzeit 45 Objekte mit über 2.700 Wohnungen und 163 Gewerbeeinheiten.
Die Aussetzung der Anteilsrücknahme begründet das Fondsmanagement mit der anhaltenden Krise am Immobilienmarkt und steigenden Zins- und Finanzierungskosten. Zudem habe sich bei einem gleichzeitig gesunkenen Transaktionsvolumen die Transaktionsdauer verlängert. Generell seien bei offenen Immobilienfonds seit zwei Jahren hohe Nettomittelabflüsse zu verzeichnen und dieser Trend habe sich im Dezember 2025 noch weiter verstärkt. Der Fokus Wohnen Deutschland sei hier keine Ausnahme.
Liquide Mittel reichen nicht aus
Da die liquiden Mittel nicht ausreichten, um einerseits die Rückgabewünsche der Anleger zu bedienen und andererseits die laufende Bewirtschaftung der Fondsimmobilien ordnungsgemäß sicherzustellen, sei die Aussetzung der Anteilsrücknahme beschlossen worden, teilte das Fondsmanagement weiter mit. Ebenso werden auch keine Anteile mehr ausgegeben.
Wenn zu viele Anleger gleichzeitig ihre Fondsanteile zurückgeben möchten, kann das bei offenen Immobilienfonds zu erheblichen Zahlungsschwierigkeiten führen. Das wurde besonders nach der Finanzkrise 2008 deutlich, als viele offene Immobilienfonds geschlossen werden mussten und zum Teil auch nicht wieder öffneten, sondern abgewickelt wurden.
Rückgabefrist und Mindesthaltedauer
Um ähnliches zu vermeiden, wurden bei offenen Immobilienfonds die Bedingungen für die Rückgabe der Anteile verschärft: So können Anleger ihre Fondsanteile nicht mehr jederzeit, sondern nur noch mit einer Frist von 12 Monaten zurückgeben. Zudem müssen sie die Anteile zuvor mindestens 24 Monate gehalten haben.
Das bietet jedoch keinen Schutz vor den wirtschaftlichen Schwierigkeiten, in denen sich immer mehr offene Immobilienfonds befinden. Während Anleger der offenen Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI oder KanAm Leading Cities Invest erhebliche Abwertungen hinnehmen mussten, setzte der Wertgrund Wohnselect D und nun auch der Fokus Wohnen Deutschland die Rücknahme der Anteile aus.
Beim Fokus Wohnen Deutschland wurden nach Angaben des Managements seit 2024 zehn Objekte mit einem Gesamtvolumen von 163 Millionen Euro veräußert. An dem Verkauf weiterer Immobilien werde gearbeitet, um Liquidität zu generieren und die Aussetzung der Anteilsrücknahme so schnell wie möglich zu beenden.
Anleger müssen über Möglichkeit der Aussetzung der Anteilsrücknahme aufgeklärt werden
Maximal 36 Monate kann die Rücknahme der Anteile ausgesetzt werden. Danach muss sie entweder wieder aufgenommen oder der offenen Immobilienfonds abgewickelt werden. Für die Anleger stellt die Möglichkeit der Aussetzung der Anteilsrücknahme ein erhebliches Liquiditätsrisiko dar. Der BGH hat bereits mit Urteilen vom 29. April 2014 entschieden, dass die Anleger von ihren Anlageberatern über dieses Risiko aufgeklärt werden müssen.
Schadenersatzansprüche möglich
Darüber hinaus sind die Anleger bei offenen Immobilienfonds weiteren Risiken wie Schwankungen auf dem Immobilienmarkt, sinkenden Mieteinnahmen oder erhöhtem Sanierungsbedarf ausgesetzt. Über diese Risiken müssen die Anleger im Rahmen einer ordnungsgemäßen Anlageberatung aufgeklärt werden. Ist die Aufklärung ausgeblieben oder wurden Risiken verharmlosend dargestellt, können den Anlegern Schadenersatzansprüche entstanden sein.
MTR Legal Rechtsanwälte verfügt über große Erfahrung im Kapitalmarktrecht und berät Anleger offener Immobilienfonds.
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