(openPR) Der Bundesrat hat in seiner Sitzung vom 16.02.2007 die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes verabschiedet. Das neue WEG wird damit voraussichtlich zum 01.07.2007 in Kraft treten.
Die Reform bringt vor allem eine Flexibilisierung der Beschlussfassung der Wohungseigentümer, die auch Erleichterungen in der Verwaltung nach sich ziehen dürfte.
Die Reform verfolgt fünf zentrale Ziele:
(1) Flexibilisierung der Beschlussfassung
Neu ist auch die ausdrückliche Einführung eines Anspruches jedes Eigentümers auf Änderungen einer bestehenden oder den Abschluss einer von den gesetzlichen Bestimmungen abweichenden Gemeinschaftsordnung, wenn ein Festhalten an der bestehenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles unbillig erscheint.
Das Gesetz lässt nunmehr verstärkt Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zu.
Dies betrifft zum einen die Beschlussfassung über
• Verteilungsschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten (einfache Mehrheit)
• Art und Weise von Zahlungen, Fälligkeit, Folgen des Verzuges (einfache Mehrheit)
• Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung (einfache Mehrheit)
• Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung (qualifizierte Mehrheit)
• bauliche Veränderungen und Modernisierungen (qualifizierte Mehrheit)
Insbesondere die Möglichkeit die Umlage von gemeinschaftlichen Kosten nicht nur nach der gesetzlichen Verteilung von Miteigentumsanteilen, sondern nach Verbrauch und Nutzen zu regeln, erlaubt gerechtere Lösungen. So besteht z.B. künftig die Möglichkeit die Kosten eine in die Substanz gehenden Balkonsanierung nur auf diejenigen Eigentümer umzulegen, deren Wohnung auch einen Balkon hat.
(2) Verbesserung der Informationsmöglichkeiten der Wohnungseigentümer
Der Verwalter hat künftig eine Beschlusssammlung zu führen. In diese sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren
• die in den Wohnungseigentümerversammlungen verkündeten Beschlüsse
• die schriftlichen Beschlüsse
• und Entscheidungen des Gerichtes nach § 43 WEG
Diese Neuerung kommt vor allem Erwerbern von Wohnungseigentum zu Gute, die besser dazu in die Lage versetzt werden, zu klären, welche Rechte und Pflichten auf sie zukommen.
(3) Außenhaftung der Wohnungseigentümer
Nachdem der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 02.06.2005 klargestellt hat, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft, wie auch GbR, OHG und KG, teilrechtsfähig ist, stellten sich eine Vielzahl von Folgefragen.
Die Reform klärt nun, dass jeder Wohnungseigentümer auch im Außenverhältnis gegenüber den Gläubigern der Gemeinschaft nicht wie bei den Personengesellschaften auf die ganze Forderung haftet, sondern nur auf den seinem Miteigentumsanteil entsprechende Quote.
Von der Anerkennung der Insolvenzfähigkeit der Wohungseigentümergemeinschaft wurde abgesehen.
(4) Stärkung der Wohnungseigentümer gegenüber Banken
Es ist zunehmend zu beobachten, dass Hausgeldansprüche bei vermögenslosen oder zahlungsunwilligen Wohnungseigentümern nicht einzuholen sind und ihre Kostenanteile von den anderen Wohnungseigentümern mitgetragen werden müssen. Rückständige Hausgeldansprüche fallen dann auch in der Zwangsversteigerung zur Zeit meist aus, da solche Eigentumswohnungen häufig bis an den Verkehrswert mit vorrangigen Grundpfandrechten der Kreditinstitute oder darüber hinaus belastet sind. Daher sieht der Gesetzesentwurf für die Zukunft auch eine vorrangige Berücksichtigung der anteiligen Lasten und Kosten, zu denen auch verbrauchsabhängige Ausgaben der Wohnungseigentümer gehören, in der Zwangsversteigerung vor. Soweit die Zwangsversteigerung von Dritter Seite betrieben wird soll zur Glaubhaftmachung der Ansprüche nicht zwingend ein Urteil oder Vollstreckungsbescheid erforderlich sein. Es soll ausreichend sein eine Niederschrift der der maßgeblichen Beschlüsse der Wohnungseigentümer einschließlich ihrer Anlagen – etwa den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung- vorzulegen.
(5) Harmonisierung der Gerichtsverfahren und Abschied vom Amtsermittlungsgrundsatz
Künftig wird sich das gerichtliche Verfahren in Wohnungseigentumssachen nach den Vorschriften der ZPO und nicht mehr dem FGG richten. Damit verbunden ist der Wegfall des Amtsermittlungsgrundsatzes, nach dem das erkennende Gericht bisher bei Zweifelsfragen von sich aus eine Klärung herbeiführen musste.
RAin Stefanie Enzenhofer, WZR Hamburg,
Rechtsanwälte Steuerberater
WZR Wülfing Zeuner Rechel
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