(openPR) Der BGH hat in einem Urteil entschieden, dass formularvertragliche Abgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen, die sich an "starren" Fristen und Prozentsätzen ausrichten, unwirksam sind, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Formularmäßige Wohnraummietverträge enthalten in der Praxis meist Klauseln, die den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses innerhalb bestimmter Fristen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten. Der heute vom BGH entschiedene Fall betraf eine damit verwandte, in formularmäßigen Wohnraummietverträgen ebenfalls häufig gebrauchte, so genannte Abgeltungsklausel. Der Zweck von Abgeltungsklauseln besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzen Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern.
Das AG Mannheim hat der Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution im Wesentlichen stattgegeben. Das LG Mannheim hat die Berufung der Vermieterin zurückgewiesen. Es hat das auf die Abgeltungsklausel gestützte Zahlungsverlangen der Vermieterin als unbegründet erachtet.
Der BGH wies die Revision der Vermieterin zurück. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH seien Formularbestimmungen unwirksam, wenn sie dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem "starren" Fristenplan auferlegen (BGH, Urteil vom 23.06.2004, AZ.: VIII ZR 361/03 ). Denn dadurch könne der Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet werden, obwohl unter Umständen tatsächlich noch kein Renovierungsbedarf bestehe, weil der Mieter die Wohnung beispielsweise nur unterdurchschnittlich genutzt habe. Der BGH habe nunmehr entschieden, dass diese Erwägungen auf Abgeltungsklauseln zu übertragen seien. Abgeltungsklauseln auf einer "starren" Berechnungsgrundlage benachteiligten den Mieter unangemessen, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zuließen. Denn bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung führe eine "starre" Abgeltungsregelung dazu, dass der Mieter mit (erheblich) höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet werde, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspreche. Soweit der Bundesgerichtshof Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen und Prozentsätzen in früheren Entscheidungen als wirksam angesehen habe (Urteil vom 06.10.2004, AZ.: VIII ZR 215/03 ), halte er daran nicht fest.
Urteil des BGH vom 18.10.2006
Az.: VIII ZR 52/06
Quelle: Pressemitteilung Nr. 141/2006 des BGH vom 18.10.2006
