(openPR) Leipzig zählt aufgrund seiner seit Jahren überdurchschnittlichen Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung zu den dynamischsten Regionen in Deutschland und damit zur Spitzengruppe deutscher B-Städte. Diesen Platz hat Leipzig 2015 nicht nur verteidigt, sondern weiter gefestigt und optimiert:
Der Geldumsatz durch Verkäufe auf dem gesamten Leipziger Immobilienmarkt (Asset-und Share-Deals) erreichte im Jahr 2017 nach vorläufigen Analysen des Leipziger Gutachteraus¬schusses und nach Berechnungen von AENGEVELT-RESEARCH EUR einen Wert von rd. EUR 3,2 Mrd., der das Vorjahresergebnis (2016: EUR 3,1 Mrd.) um 3% übertrifft. Während dabei der konventionelle Umsatz (Asset-Deals) um EUR 100 Mio. auf EUR 2,8 Mrd. nachgab, stieg das mittels Share-Deals kontrahierte Transaktionsvolumen von rd. EUR 198 Mio. in 2016 auf rd. EUR 376 Mio. in 2017.
Von dem Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (bebaut, unbebaut, Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 2,8 Mrd. entfielen im Jahr 2017:
• EUR 1,73 Mrd. auf bebaute Liegenschaften (2016: EUR 1,82 Mrd.) = - 5%
• EUR 216 Mio. auf unbebaute Liegenschaften (2016: EUR 184 Mio.) = + 17%
• EUR 863 Mio. auf Wohn- und Teileigentum (2016: EUR 894 Mio.) = - 4%
Ungeachtet des moderaten Rückgangs im Segment “Wohn- und Teileigentum“ übertrifft der Geldumsatz in 2017 das Mittel der jüngsten 10 Jahre (Ø 2007-2016: rd. EUR 580 Mio.) um 49%. Dabei stiegen die mittleren Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Erstverkauf 2017 gegenüber dem Vorjahr um knapp 6% auf rd. EUR 3.740,-/m² (2016: EUR 3.540,-/m²). Die Preise für sanierten Altbau erhöhten sich sogar um 11% auf rd. EUR 3.700,-/m² (2016: EUR 3.335,-/m²) und erreichen damit Neubauniveau.
Investmentmarkt: Steigende Geldumsätze, sinkende Renditen
Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH stieg das Umsatzvolumen am Leipziger Investmentmarkt (Asset- und Share-Deals) im Berichtsjahr 2017 gegenüber dem Vorjahr auf EUR 2,15 Mrd. (2016: rd. EUR 2,05 Mrd.). Das Transaktionsvolumen auf dem konventionellen Investmentmarkt ging dabei auf rd. EUR 1,78 Mrd. zurück (2016: EUR 1,85 Mrd.), übertrifft damit indessen das jüngste Dekadenmittel (Ø 2007 bis 2016: EUR 970 Mio.) markant um 83%. Zudem wurde dieser Rückgang durch den Anstieg der Geldumsätze mittels Share-Deals (2017: EUR 376 Mio.; 2016: EUR 198 Mio.) mehr als kompensiert.
• Der Geldumsatzanstieg im Leipziger Wohninvestmentsegment (Mehrfamilienhäuser und unbebaute Mehrfamilien¬hausgrundstücke, Asset-Deals) erreichte mit EUR 752 Mio. den höchsten Wert dieses Jahrtausend (2016: EUR 743 Mio.) und übertrifft damit das Transaktionsvolumen der jüngsten zehn Jahre (Ø 2007 bis 2016: EUR 388 Mio.) um 94%.
• Am Leipziger Markt für Gewerbeinvestments (bebaut und unbebaut, Asset-Deals) erreicht das Transaktionsvolumen 2017 mit EUR 1,03 Mrd. wie im Vorjahr (2016: EUR 1,11 Mrd.) erneut ein weit überdurchschnittliches Ergebnis, das 76% über dem Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2007 bis 2016: EUR 582 Mio.) liegt.
• Im Gewerbeinvestment-Segment Büro- und Geschäftshäuser ging dabei der Geldumsatz markant auf EUR 387 Mio. zurück (2016: EUR 552 Mio.), liegt indessen deutlich um 78% über dem 10-Jahresmittel (Ø 2007 bis 2016: EUR 218 Mio.).
Sinkende Renditen
Das Renditeniveau hat in Leipzig wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert in 2017 erneut nachgegeben, ist indessen im Vergleich zu den „Big Seven“ immer (noch) überdurch-schnittlich hoch:
• Für Bürohäuser liegen marktübliche Renditen aktuell bei 5,9% p.a. Lage- und qualitätsabhängig können stellenweise noch bis 7% p.a. erzielt werden. Objekte in Top-Lagen rentieren in der Spitze mit moderat gesunkenen 4,9% p.a. Spitzenrenditen reiner Geschäftshäuser belaufen sich aktuell auf 4% p.a.
• Bei Wohnhäusern sind im guten Lagebereich immer noch Anfangsrenditen zwischen 4,0% bis 6,7% p.a. möglich, in der Spitze 3,8% p.a.
• Im Bereich Fachmarkt/Fachmarktzentren und kleinerer Shoppingcenter nehmen Nachfrage- und Renditedruck ebenfalls zu. Aktuell werden hier mittlere Anfangsverzinsungen lageabhängig zwischen ca. 6,5% p.a. und 7,5% p.a. (A-Standorte) bzw. 6,7% p.a. und 9% p.a. in mittleren bis guten Lagen erzielt, Tendenz leicht sinkend.
• In der Region Leipzig wird derzeit bei Logistikimmobilien eine Spitzenrendite für beste Objekte von 5,5% p.a. erzielt. Dabei ist die Renditespanne in Abhängigkeit von Lage, Objektqualität und Vertragslaufzeit groß und streut je nach Objektqualität bis über 9% p.a.
AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert folgende Trends:
• In den kommenden Jahren sind die Aussichten für die Immobilienbranche in Leipzig insgesamt ausgesprochen gut: Leipzig wächst auch weiterhin, das trifft sowohl auf die Wirtschaft als auch auf die Bevölkerungszahl zu.
• Es besteht weiterhin Anlagedruck angesichts anhaltend hoher Liquidität; hier lenken die ausgesprochen hohen Einstiegsfaktoren in den Big Five den Fokus noch mehr auf strukturstark wachsende B-Städte mit Leipzig in der Spitzengruppe.
• Entsprechend ist ein erneut überdurchschnittliches Transaktionsvolumen (Asset-Deals) am Grundstückmarkt von EUR 2,5 Mrd. möglich (2016: EUR 2,8 Mrd.).
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH weiter sinkende Renditen am oberen Rand sowie weitgehend stabile Spitzenrenditen.
• Das Leipziger Wohninvestmentsegment profitiert vom anhaltenden Einwohner- und Haus-haltswachstum mit weiterhin überdurchschnittlichen Transaktionsvolumina. Gleichzeitig wächst im Wohninvestmentsegment die Risikobereitschaft in Richtung Value-Add-Produkte.
• Dies wird auch durch ein moderat steigendes Mietpreisniveau gefördert: Die steigende Nachfrage, die sich in den vergangenen Jahren durch das markante Bevölkerungswachstum erhöht hat, und der damit verbundene Anstieg der Haushaltszahlen führen angesichts knap-pen bedarfsgerechten Angebotes unweigerlich zu einer Erhöhung des Mietpreisniveaus. In-zwischen liegt die stadtweite Angebotsmiete für Bestands- und Neubauwohnungen im Mittel bei EUR 6,38/m², im Neubausegment allein werden Mietpreise von durchschnittlich EUR 9,50/m² aufgerufen. Dieser Trend wird sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH in der näheren Zukunft weiter fortsetzen:
• Die Mietpreisspanne im Bestand steigerte sich 2017 von einfachen Lagen bis hin zu sehr guten Lagen auf Mietpreise zwischen EUR 5,00/m² und EUR 9,15/m², wobei das Preisni-veau am unteren Preisrand aufgrund der Angebotsquantität mittelfristig markanter anstei-gen könnte als im Neubausegment. Die mittlere Bestandsmiete liegt aktuell bei rd. EUR 5,75/m².
• Bei Neubauwohnungen zog das Mietniveau im Vergleich zum Vorjahr 2016 moderat an. Hier werden im Durchschnitt EUR 9,50/m² gezahlt. Aktuell werden Mieten von EUR 7,90/m² bis 11,80/m² gefordert. Der Preisanstieg der jüngeren Vergangenheit ist begründet durch die Verknappung des Angebotes und den Trend zum qualitativ höherwertigen Bauen. Auch der Anstieg der Baupreise spielt eine nicht unerhebliche Rolle bei der Steigerung der Neubaumieten.
• Zu den gefragten Lagen, in denen auch die Zahlungsbereitschaft hoch ist bzw. steigt, gehö-ren u.a. weiterhin die Quartiere im und rund um das Zentrum, sowie die Süd- und Südwest-viertel, wie das Musikviertel (Zentrum Süd), Connewitz, die Südvorstadt, Gohlis-Süd und Plagwitz.
