AENGEVELT-RESEARCH analysiert Rekordumsatz am Leipziger Grundstücksmarkt

(openPR) Leipzig zählt aufgrund seiner seit Jahren überdurchschnittlichen Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung zu den dynamischsten Regionen in Deutschland und damit zur Spitzengruppe deutscher B-Städte. Diesen Platz hat Leipzig 2015 nicht nur verteidigt, sondern weiter gefestigt und optimiert:

Der Geldumsatz durch Verkäufe auf dem gesamten Leipziger Immobilienmarkt (Asset-Deals) lag im Jahr 2015 nach vorläufigen Analysen des Leipziger Gutachteraus¬schusses bei rd. EUR 2,82 Mrd. und damit nach Berechnungen von AENGEVELT-RESEARCH 58% bzw. EUR 1 Mrd. über dem Vorjahresvolumen (2014: rd. EUR 1,79 Mrd.). Der Mittelwert der vorangegangenen zehn Jahre (Ø 2005 bis 2014: EUR 1,36 Mrd.) wurde sogar mehr als verdoppelt. Zudem handelt es sich um das höchste, bisher erzielte Transaktionsvolumen am Leipziger Grundstücksmarkt.

Von dem Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (bebaut, unbebaut, Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 2,82 Mrd. entfielen im Jahr 2015:

• EUR 1,77 Mrd. auf bebaute Liegenschaften (2014: rd. EUR 0,99 Mrd.) = +78%
• EUR 148 Mio. auf unbebaute Liegenschaften (2014: rd. EUR 84 Mio.) = +76%
• EUR 907 Mio. auf Wohn- und Teileigentum (2014: rd. EUR 717 Mio.) = +26%

Investmentmarkt: Steigende Geldumsätze, sinkende Renditen
• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH stieg das Umsatzvolumen am Leipziger Investmentmarkt (Asset-Deals) im Berichtsjahr 2015 gegenüber dem Vorjahr um 89% auf EUR 1,77 Mrd. (2014: rd. EUR 0,94 Mrd.) und liegt damit mehr als doppelt so hoch wie das 10-Jahres-Mittel (Ø 2005 bis 2014: EUR 800 Mio.). Es handelt sich dabei zudem um das beste Ergebnis dieses Jahrtausends.

• Im Leipziger Wohninvestmentsegment (Mehrfamilienhäuser und unbebaute Mehrfamilien-hausgrundstücke) legte dabei der kontrahierte Geldumsatz 2015 gegenüber dem Vorjahr um 24% bzw. EUR 127 Mio. auf rd. EUR 660 Mio. zu (2014: EUR 533 Mio.) und liegt damit zudem 111% über dem jüngsten Dekadenmittel (Ø 2005 bis 2014: EUR 312 Mio.).

• Am Leipziger Markt für Gewerbeinvestments (bebaut und unbebaut, Asset-Deals) verdreifachte sich das Transaktionsvolumen 2015 nahezu auf EUR 1,11 Mrd. (2014: EUR 403 Mio.) und liegt zudem 125% über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2005 bis 2014: EUR 490 Mio.).
• Das Umsatzwachstum spiegelt sich auch im traditionell stärksten Gewerbeinvestment-Segment Büro- und Geschäftshäuser: Hier stieg das Transaktionsvolumen (Asset-Deals) 2015 nach vorläufigen Angaben des Leipziger Gutachterausschusses auf den absoluten Rekordwert von rd. EUR 565 Mio. - mehr als das Vierfache des Vorjahreswertes (EUR 126 Mio.) und das Dreifache des Zehnjahresmittels von EUR 180 Mio.

Sinkende Renditen
Das Renditeniveau hat in Leipzig z.T. deutlich nachgegeben, ist indessen im Vergleich zu den „Big Seven“ (noch) überdurch¬schnittlich hoch:
• Geschäftshäuser in zentralen Lagen erzielen Anfangsrenditen zwischen 5,5% und 8,0%. Die Spitzenrenditen für Top-Geschäftshäuser liegen derzeit bei 4,2% (Anfang 2015: 4,6%). Die mittlere Rendite gab deutlich von 6,9% auf 6,5% nach.
• Für Büroimmobilien im guten Lagesegment variieren die Anfangsverzinsungen objektab-hängig zwischen ca. 5,5% und 7,0%, in dezentraleren Lagen zwischen 7,0% und 8,0%. Auch hier gaben die Renditen nach: Um rd. 40 Basispunkte im Spitzensegment und im Mittel um 50 Basispunkte.
• Bei Wohnhäusern sind im guten Lagebereich immer noch Anfangsrenditen zwischen 5,0% bis 7,0% möglich. Aufgrund des deutlich gestiegenen Nachfrageinteresses sind die Einstiegsrenditen ebenfalls gesunken. So gab die Spitzenrendite um 50 Basispunkte von 5,5% auf 5,0% nach.
• Im Bereich Fachmarkt/Fachmarktzentren und kleineren Shoppingcentern nehmen Nach-frage- und Renditedruck ebenfalls zu. Aktuell werden hier mittlere Anfangsverzinsungen lageabhängig zwischen ca. 6,5% und 7,5% (A-Standorte) bzw. 7,0% und 9,0% in mittleren bis guten Lagen erzielt, Tendenz leicht fallend.
• In der Region Leipzig wird derzeit mit Logistikimmobilien eine Spitzenrendite von 6,6% erzielt. Dabei ist die Renditespanne in Abhängigkeit von Lage, Objektqualität und Vertragslaufzeit groß und streut je nach Objektqualität bis etwa 10%.

AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert folgende Trends:
• In den kommenden Jahren sind die Aussichten für die Immobilienbranche in Leipzig insgesamt ausgesprochen gut: Leipzig wächst auch weiterhin, das trifft sowohl auf die Wirtschaft als auch auf die Bevölkerungszahl zu.
• Es besteht weiterhin Anlagedruck angesichts anhaltend hoher Liquidität; hier lenken die ausgesprochen hohen Einstiegsfaktoren in den Big Five den Fokus noch mehr auf strukturstark wachsende B-Städte mit Leipzig in der Spitzengruppe.
• Entsprechend ist ein erneut überdurchschnittliches Transaktionsvolumen (Asset-Deals) am Grundstückmarkt von EUR 2,5 Mrd. möglich, der Rekord des Vorjahres (2015: EUR 2,8 Mrd.) wird sich indessen nur schwer wiederholen lassen.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH stabile bis leicht sinkende Renditen.
• Das Leipziger Wohninvestmentsegment profitiert vom anhaltenden Einwohner- und Hauhaltswachstum mit weiterhin überdurchschnittlichen Transaktionsvolumina.
• Dies wird auch durch ein steigendes Mietpreisniveau gefördert. So stiegen die mittleren Kaltmieten im Jahresverlauf 2015 in der Mischung von Alt- und Neubauten um etwa 5%:
- Derzeit reicht die Mietpreisspanne von einfachen Lagen und einfacher Ausstattung zu etwa EUR 4,60/m² z.B. in Grünau bis hin zu höherwertigen Objekten in guten Lagen für EUR 8,50/m².
- Für die Wiedervermietungen von Wohnungen in bestehenden Gebäuden werden – bei anspruchsgerechter Ausstattung – im Durchschnitt Mietpreise von rd. EUR 6,40/m² gefor-dert (2014: EUR 6,00/m²).
- Neubauwohnungen erzielen in der Regel einen Mietpreis um EUR 10,-/m² (2014: EUR 9,00/m²), in sehr guten Lagen werden bis zu EUR 14,00/m² erreicht, für kleine Wohnungen dort sogar bis zu EUR 18,00/m² gefordert.
- Zu den gefragten Lagen, in denen auch die Zahlungsbereitschaft hoch ist bzw. steigt, ge-hören weiterhin die Quartiere- im und rund um das Zentrum, sowie die Süd- und Süd-westviertel, wie das Musikviertel (Zentrum Süd), Connewitz, die Südvorstadt, Gohlis-Süd und Plagwitz , aber auch die im Nordosten gelegene „BMW-Siedlung“ Plaußig-Portitz, sowie der äußerste Südwesten nahe Cospudener und Zwenkauer See. Die hochpreisigen Lagen bestimmen jedoch aufgrund der meist geringen Anzahl von Wohnungsangeboten den Gesamtmarkt nur relativ.