(openPR) Die kontroverse Rolle ausländischer Investoren am deutschen Wohnimmobilienmarkt
Frankfurt, 09. August 2006 – Der Trend bei Kommunen, einen Teil ihrer Wohnportfolios an ausländische Investoren zu verkaufen, hält an. Parallel dazu scheint die Sorge von Mietern und Mietervereinen zu wachsen und prägt die Headlines deutscher Tageszeitungen. Was ist dran an den Befürchtungen? Sind Sie real oder politisches Kalkül?
Ulrich Jacke, geschäftsführender Gesellschafter der Dr. Lübke GmbH, im Gespräch zur Strategie ausländischer Investoren und den Auswirkungen für den deutschen Wohnimmobilienmarkt. Sein Unternehmen hat u.a. die Stadt Dresden sowie das Land Hessen beim Verkauf ihrer Immobilienportfolios beraten.
In den letzten Jahren wurden in Deutschland mehr als eine Million Wohnungen verkauft – größtenteils an ausländische Interessenten. Wo sind deutsche Investoren?
U.J. Viele nationale institutionelle Investoren haben in den letzten Jahren das wohnwirtschaftliche Investmentgeschäft gemieden. Es gilt als verwaltungsintensiv, ertragsarm und ohne besondere positive Entwicklungspotentiale. Aus diesem Grund haben sich viele deutsche Investoren bisher ausschließlich auf gewerbliche Immobilienangebote konzentriert.
Heißt das, dass internationale Investoren den deutschen Wohnimmobilienmarkt zu euphorisch beurteilen?
U.J. Durchaus nicht. Der Wert von Wohnimmobilien ist in den letzten fünf Jahren um über 30 Prozent gestiegen. Das bestätigt die Einschätzung dieser Investoren. Sie haben im Vorfeld der Transaktionen verschiedene Szenarien durchgespielt und Chancen sowie Risiken detailliert analysiert.
Welche Argumente sprechen für den Erwerb deutscher Wohnportfolios?
U.J. Für deutsche Wohnportfolios spricht das nach wie vor ausgewogene Verhältnis zwischen Risikoeinschätzung und erzielbarer Rendite sowie die besondere Wertstabilität als Finanzanlage. Aber auch die Bereiche Verwaltungs-, Mietvertrags- und Leerstandsmanagement versprechen zusätzliche Ertragspotentiale. Weitere Vorteile liegen in der hohe Beleihungskraft dieser Immobilien sowie ihrer Fungibilität.
Gehen diese Ertragspotentiale zu Lasten der Mieter?
U.J. Nein. Natürlich steht die stabile Ertragskraft des Portfolios im Vordergrund. Dennoch richtet sich eine Optimierung von Ertragspotentialen in der Regel nicht gegen die Mieter. Die Höhe der Miete bestimmt schließlich der Markt, nicht der Vermieter. Sind dessen Forderungen überhöht und nicht marktfähig, bleiben seine Wohnungen leer.
Investoren haben außerdem erkannt, dass laufende Instandhaltungen sowie ein aktives Mietermanagement und deutlich verbesserte Mieterserviceleistungen wesentlich zur Ertrags- und Wertstabilität der Anlage beitragen. Viele Mieter haben in der Vergangenheit ja am eigenen Leib erfahren, wie z.B. fehlende Instandhaltungen die eigene Wohnqualität kontinuierlich verschlechtern. In diesem Fall kann von stabiler Miete keine Rede sein – schließlich wird die dafür erhaltene Gegenleistung immer schlechter.
Sind Eigentümer nicht dazu gezwungen, laufende Investitionen durch höhere Mieten oder Privatisierungen zu finanzieren?
U.J. Das kommt auf die gesamtwirtschaftliche Situation des Unternehmens sowie auf die Erwartungen an Eigenkapitalrendite und Wertestabilität an. Mieterhöhungen bzw. der Verkauf von Beständen sind nur dann erforderlich, wenn ein Gesellschafter wiederholt hohe Eigenkapitalrenditen auch zu Lasten erforderlicher Instandsetzungen auszahlt. Ähnlich sieht es aus, wenn die Eigenkapitalverhältnisse bzw. der Verschuldungsgrad keine zusätzlichen Darlehen mehr ermöglicht.
Wie stark sind kommunale Gesellschaften davon betroffen?
U.J. Viele kommunale Wohnungsbauunternehmen müssen wesentliche Teile ihres Cashflows an Stadt, Land und Bund abführen, um deren Haushaltslöcher zu stopfen. Dadurch steigt der Druck auf Cashflows und die Wohnungsbauunternehmen sind gezwungen, Mieterhöhungspotentiale auszuschöpfen. Instandhaltungen stehen dabei hinten an. Das macht kommunalen Gesellschaften oft schwer zu schaffen. Am Ende bleibt häufig nur noch ein Verkauf in Teilen oder im Ganzen.
Und dann erhöht der neue Investor die Mieten drastisch!
U.J. Natürlich kommt es dabei oft zu Mieterhöhungen. Schließlich stehen Investoren unter Ertragsdruck. Trotzdem sind extreme Mieterhöhungen eher die Ausnahme. Wenn, dann werden sie in aller Regel schon vom bisherigen Eigentümer realisiert.
Und wer kommt bei einem Verkauf den sozialen und städtebaulichen Verpflichtungen nach, die ein kommunales Wohnungsbauunternehmen stellvertretend für seine Gemeinde hat?
U.J. Der neue Investor. Es ist heute an der Tagesordnung, dass Verkäufer und Investoren versuchen, zukunftsorientierte Lösungen für die Belange der Gemeinde und der Mieter zu schaffen. Häufig gehen die dabei ausgehandelten sogenannten „Sozialcarta’s“ wesentlich weiter als die bisher für Mieter geltenden Schutzmechanismen des BGB.
Können Sie uns ein aktuelles Beispiel nennen?
U.J. Wir haben jüngst ein größeres Portfolio eines Wohnungsbauunternehmens der Stadt Göppingen an ein britisches Wohnungsunternehmen verkauft. Bei den Verhandlungen wurden Belange und Ziele von Stadt, Mietern und neuem Investor berücksichtigt. Das Woh-nungsbauunternehmen der Stadt Göppingen wird fortan die Wohnungen für den internationalen Investor verwalten.
Mieter, die 70 Jahre und älter sind, oder seit mehr als 25 Jahren in den Beständen leben, erhalten ein lebenslanges Wohnrecht. Der englische Investor hat sich außerdem freiwillig zu Mieterhöhungs- und Privatisierungsauflagen bereit erklärt, die über gesetzliche Vorgaben hinausgehen. Zusätzlich wurde die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung für künftige Erwerber eingeschränkt.
Die Vorteile für Mieter liegen auf der Hand und gehen über die gesetzlichen Schutzmaßnahmen hinaus. Das Beispiel zeigt, dass soziale Wohnungspolitik auch mit einem neuen Investor fortgesetzt werden kann.
Ist das ein Zukunftsmodell für weitere Transaktionen, insbesondere kommunaler Wohnungsbestände?
U.J. Ja, wenn der Schlüssel passt.... und der liegt in der Auswahl der richtigen Partner. Stimmen Philosophie und Strategie von Wohnungsbauunternehmen und neuem Investor überein, liegen ideale Rahmenbedingungen vor. Nutzen Kommunen die Vorteile derartiger Modelle, um Haushaltslöcher zu stopfen, profitieren Mieter gleich zweimal: Als Nutzer und als Steuerzahler.
Wie lautet ihre Empfehlung?
U.J. Zukunftsorientiert denkende Wohnungsunternehmen sollten die besonderen Chancen, die sich aus der aktuellen Marktgegebenheit ergeben, nutzen und aktiv neuer Partnerschaften suchen. Professionelle Dienstleister können nicht nur dabei helfen, eine vertrauliche Verbindung zu ausgesuchten Investoren herzustellen, sondern beraten auch während des gesamten Prozesses.
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