Mieterrechte beim Auszug

(openPR) Die weitaus meisten Mietverträge sind von Klauseln zu Themen wie Malern und Tapezieren bis hin zu Bodenerneuerungen überladen. Dabei sind viele dieser Festlegungen rechtlich nicht bindend. Gerade kürzlich hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Stellung der Mieter erneut gestärkt. Demnach sind viele Mieter von Schönheitsreparaturen sogar komplett entbunden. Unabhängig von einseitig verpflichtenden Formulierungen im Mietvertrag muss der Mieter bei seinem Auszug in den meisten Fällen lediglich seine Einbauten entfernen und eine angemessene Endreinigung der Wohnung vornehmen.

Damit aber nicht genug. Wir zeigen Ihnen hier, wie Mieterfreundlichkeit wirklich aussehen kann, denn die neue Rechtsprechung hat die folgenden Konsequenzen. Mit seinem Urteil vom 03.12.2014 (Az.: VIII ZR 224/13) hat der für Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass Mieter sogar Geld vom Vermieter zurückverlangen können, wenn sie "bewusst" Reparaturen geleistet haben, die sie gar nicht hätten ausführen müssen.

Fakt ist: Bei 75 Prozent aller alten Mietverträge sind die Klauseln ungültig

In einem älteren Urteil hatte der BGH bereits bestätigt, dass ein Mieter dann Geld von seinem Vermieter verlangen kann, wenn er erst nach dem Umzug erkennt, dass er zu dieser Renovierung nicht verpflichtet war. Auch der Deutsche Mieterbund ist davon überzeugt, dass noch mindestens in jedem zweiten aktuellen Mietvertrag unredliche Klauseln über die Renovierung enthalten sind, wobei dies aber den wenigsten Mietern wirklich bewusst ist. Noch ist der Irrglaube in der Gesellschaft tief manifestiert, dass die Mieter (nicht die Vermieter) für das Streichen, Tapezieren & Co. zuständig sind.

Wir müssen gar nichts

Tatsächlich war es in den vergangenen Jahrzehnten gang und gäbe, alle Renovierungsarbeiten auf die Mieter abzuwälzen und Schuld daran war der § 535 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), der darauf abhob, dass die Formulierungen im Mietvertrag immer rechtlich bindend seien. Im Umkehrschluss gilt daher: Je älter ein Mietvertrag, desto wahrscheinlicher können sich die Mieter das Renovieren sparen. Wenn nur eine einzige dieser Klauseln gemäß den aktuellen Vorgaben des BGH unfair formuliert ist, ist der Mieter heute fein heraus, denn damit fällt der Vertrag in seiner Gesamtheit.

Garantiert nichts zu tun hat derjenige, dessen Vertrag starre Fristenregelungen enthält. Jenes strenge Zeitkorsett, das vorschreibt, bestimmte Räume alle zwei oder fünf Jahre renovieren zu müssen, wurden durch den BGH (VIII ZR 360/03) für unwirksam erklärt. Dies gilt auch dann, wenn der Vertrag relativierter formuliert: "Es sollte spätestens nach ? Jahren einmal renoviert werden." In älteren Mietverträgen findet man beispielsweise die Formulierung: "Die Wohnung muss in dem Zustand wieder übergeben werden, wie sie überlassen worden ist." Auch diese Worte haben nach VIII ZR 339/03 keine Bedeutung mehr.

Was der Mieter jetzt getrost übergehen kann


- Fenster und Türen streichen (VIII ZR 210/08)
Hierbei hat der Vermieter ein Problem mit dem Außenanstrich, der nicht in der Pflicht des Mieters stehen kann.
- Wände und Decken weißen (VIII ZR 47/11)
- Tapeten vor dem Auszug entfernen (VIII ZR 152/05)
- "Nicht erheblich abweichen" von der früheren Ausgestaltung der Wohnung (VIII ZR 237/11)
- "Nur mit Zustimmung des Vermieters" darf die bisherige Ausführungsart geändert werden (VIII ZR 199/06)

Detailforderungen des Vermieters, die zu weit gehen, haben vor Gericht keinen Bestand, ganz egal, wie lang das Mietverhältnis schon dauerte. Selbst so "unverfängliche" Formulierungen wie "Die Räume sind renoviert zurückzugeben" sind heute unwirksam (VIII ZR 308/02).

Die Renovierung ist Sache des Vermieters

Etwas anders verhält es sich beim Beisteuern von Geld, weil es sich hierbei für alle Beteiligten um eine viel praktikablere Lösung handelt. Was aber gar nicht geht, das sind starre (gestaffelte) Quoten in der Art: "Nach einem Jahr Mietzeit sind 20 Prozent der entstehenden Renovierungskosten zu entrichten, nach zwei Jahren 40 Prozent usw." (VIII ZR 52/06). Die Mieter müssen sich auch dann nicht beteiligen, wenn nur der Vermieter bestimmt, welche Firma zu beauftragen ist (Az.: BGH VIII ZR 285/12).

Mieter können heute sogar verlangen, dass der Vermieter noch während des bestehenden Mietverhältnisses eine abgenutzte Wohnung in Ordnung bringt. Der Wermutstropfen für den Mieter ist dabei allerdings, dass dann allein der Vermieter die Hoheit über die Wahl der Mittel, also auch die Farben der Tapeten, hat. Und eine moderate Mieterhöhung kann danach rechtlich durchaus begründet sein.

Oftmals präsentiert der Vermieter beim Auszug ein Übergabeprotokoll, das den ehemaligen Mieter noch für nachträgliche Schönheitsreparaturen verpflichtet. Wer das unterschreibt, macht einen Fehler. Obwohl die altvertragliche Renovierungsklausel wahrscheinlich ungültig war, sind die Leistungen damit dennoch besiegelt, so der BGH (VIII ZR 71/08).

In diesen Fällen ist der Vermieter im Recht

In den neueren Mietverträgen sind Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen wieder möglich. Hier sind es gerade die "dehnbaren Formulierungen", die dem Vermieter rechtlich in die Hände spielen. Diese heißen dann zum Beispiel "in der Regel", "meistens", "ungefähr“ oder "normalerweise alle ? Jahre", weil in diesen Fällen ja gegebenenfalls auch etwas später renoviert werden kann (III ZR 351/04).

Aber was sind eigentlich Schönheitsreparaturen

Dies hat der BGH klargestellt: Zu den Schönheitsreparaturen gehören Tapezieren, Streichen oder Kalken von Wänden und Decken, Streichen von Fußböden, Heizkörpern einschließlich der Heizungsrohre, Fenster, Innentüren und die Innenflächen der Außentüren. Dies ist so der zweiten Berechnungsverordnung für geförderten Wohnraum zu entnehmen. An diese Definition soll sich nach Ansicht des BGH auch der preisfreie Wohnmarkt halten (VIII ZR 210/08). Dabei ist das Renovieren in Eigenregie ausdrücklich erlaubt, allerdings unter der Voraussetzung, dass eine fachgerechte Qualität das Ergebnis ist. Der Eigentümer muss sich nicht mit stümperhafter Arbeit zufriedengeben. Teppichböden muss der Mieter aber nicht auswechseln und auch ein Parkett muss der Mieter nicht abschleifen.

Noch ein letzter Gedanke

Es ist gut, dass die Mieterrechte heute gestärkt sind. Eine Garantie dafür, dass der Mieter mit seiner Ansicht über Gerechtigkeit vor Gericht durchkommt, ist das aber noch lange nicht. Daher ist es immer eine Frage der vernünftigen Abwägung, ob man sich auf einen Rechtsstreit mit seinem Vermieter einlassen sollte. Wenn es zum Beispiel nur darum geht, einen Raum weiß zu überstreichen, dann geht es um die Kosten für einen Eimer Farbe und drei Arbeitsstunden. Das ist deutlich weniger als ein Gerichtsprozess, den man ja auch mal verlieren könnte.