(openPR) Pflegeimmobilien: Das sollten Investoren beachten
Ruhestand auf Mallorca oder Asien, Pensionäre, die in einer turbulenten WG zusammenleben oder die die Welt umreisen – das ist etwas, dass man wohl nur im Fernsehen sieht. Denn die Realität stellt sich uns ganz anders dar. Häufig wird im Alter eine stationäre Betreuung benötigt und man kann angesichts der demografischen Entwicklung hierzulande wohl schon von massiven Versorgungslücken in der Zukunft schreiben. So wird laut den Experten die Anzahl der Pflegebedürftigen bis zum Jahr 2050 um circa 80 % ansteigen und bis zu diesem Zeitpunkt werden dann rund 570.000 Pflegebette fehlen. Um dieses Defizit zu decken, müssten bis 2050 mindestens 200 Pflegeeinrichtungen pro Jahr neu gebaut werden.
Es gilt als eine Aufgabe für die gesamte Gesellschaft heute, dafür zu sorgen, dass den Pflegebedürftigen von Morgen genügend Heimplätze zur Verfügung stehen. Doch die Umsetzung ist nicht nur eine Frage des Etats, sondern hier stehen viele weitere Fragen im Raum, mit denen sich auch Betreiber von Pflegeimmobilien konfrontiert sehen.
Den richtigen Betreiber von Pflegeimmobilien finden.
Eines ist heute schon gewiss, dass der Bedarf an neuen Pflegeheimen nicht ohne private Investoren oder zu sanierenden Bestandsbauten gedeckt werden kann. Bei den Betreibern ist die am stärksten wachsende Gruppe die der privat-wirtschaftlichen Betreiber. Denn aufgrund der Finanzknappheit ziehen sich die Kommunen als Betreiber von Pflegeimmobilien immer mehr zurück und auch die Kapazitäten der frei-gemeinnützigen Betreiber von Pflegeimmobilien sind begrenzt. Wer in eine Pflegeimmobilie investieren möchte, der muss sich im Klaren sein, dass diese bestimmte bzw. besondere Anforderungen in Hinsicht auf
• Standort
• Komplexität
• Betrieb
• Kooperation der Partner
erfüllen muss.
In einem Pflegeheim vereint der Betreiber mit Wohnen, Pflege und Gastronomie mehrere Funktionen und wer als Investor einen Betreiber von Pflegeimmobilien sucht, der kann und darf sich keine Fehlentscheidung erlauben. Denn es sind die Betreiber von Pflegeimmobilien, die im Dreh- und Angelpunkt von dem Investment stehen.
Gerät ein Betreiber von Pflegeimmobilien in eine finanzielle Schieflage, so bleibt dies nicht unbemerkt. Durch die Kontrollen der Heimaufsicht und des Medizinischen Dienstes der Krankenversicherer werden sämtliche Missstände, ob finanzieller oder qualitativer Art, aufgedeckt. Im schlimmsten Fall wird der Betreiber vom Objekt entfernt und ein anderer Betreiber vom Staat eingesetzt.
Es kommen auf die rund 11.000 in Deutschland existierenden vollstationären Pflegeheime, die knapp 850.000 Plätze aufweisen, geschätzte 7.000 Betreiber (Stand Dezember 2015). Was die Standortsuche angeht, so ist die nicht weniger heikel. So muss vor der Investition eine sehr umfassende Recherche mit Erhebung aller umfassenden Daten vorgenommen werden und das demografischer, infrastruktureller und ökonomischer Natur.
Wer ist der Betreiber von Pflegeimmobilien?
Die Betreiber von Pflegeimmobilien stammen aus den verschiedensten Bereichen. Waren es einst nur die kirchlichen Orden, wie die Malteser, Johanniter und die evangelische Diakonie, so hat sich das bis heute ins 21. Jahrhundert drastisch geändert. Bereits im 20. Jahrhundert kamen als Betreiber von Pflegeimmobilien auch die säkularen Organisationen dazu wie das Rote Kreuz und die Arbeiterwohlfahrt. Im 21. Jahrhundert kamen dann auch die privatwirtschaftlichen Organisationen dazu, aufgrund des steigenden Bedarfs. Dabei handelt es sich um Betreiber von Pflegeimmobilien, die in der Regel mehr als nur ein Pflegeheim betreiben und hier wird das Risiko eingeschränkt, da der Betreiber nicht nur von der Wirtschaftlichkeit einer Einrichtung abhängig ist.
Zudem ist der Betreiber von Pflegeimmobilien einer der wichtigsten Faktoren. Sicherlich steigt der Bedarf an Pflegeeinrichtungen enorm und die Wartelisten für einen Platz sind lang, aber dennoch kann ein Betreiber von einer Pflegeimmobilie durch Misswirtschaft insolvent gehen. Das wäre für den Investor dann das Worst-Case-Szenario. Doch aufgrund des Mangels an Pflegeplätzen würden vor einer drohenden Insolvenz zuerst der Verkauf und der damit verbundene Betreiberwechsel anstehen. Von Experten wird geraten, sich eingehend mit dem Betreiber der Pflegeimmobilie zu beschäftigen und einem renommierten, deutschlandweiten Betreiber stets den Vortritt zu geben anstelle einer höheren Rendite.
Solide Betreiber von Pflegeimmobilien erkennt man an ihrer langjährigen Erfahrung und Expertise und aus diesem Grund ist es ratsam, sich auch frühere sowie geplante Projekte genau anzusehen und sich darüber zu informieren. Durch eine solche Vorgehensweise können Rückschlüsse auf die Bonitätsstärke gezogen werden. Solide Betreiber von Pflegeimmobilien leiten ihre Einrichtungen zielorientiert und nach wirtschaftlich erfolgreichen Maßgaben. Dabei sind sowohl die Personalplanung als auch das Leistungspaket des Pflegeangebots ausschlaggebend.
Der Pachtvertrag
Im Pachtvertrag, der zwischen dem Kapitalanleger und dem Betreiber der Pflegeimmobilie geschlossen wird, werden alle wichtigen Einzelheiten festgehalten. In der Regel läuft ein solcher Pachtvertrag zwischen 20 und 25 Jahren und über entsprechende Verlängerungsoptionen kann dieser einmalig oder sogar zweimalig um fünf Jahre verlängert werden. Zudem spielen auch die Höhe und die Anpassungen der anteiligen Pachtzahlungen eine wichtige Rolle und das wird in der Indexierung beschrieben. Zudem werden auch die Rechte und die Pflichten des Pächters genau im Pachtvertrag festgelegt, wie beispielsweise die Zahlung der Pachterträge oder in Hinsicht auf die Instandhaltungsmaßnahmen.
Wichtige Fragen rund um den Betreiber von Pflegeimmobilien
1. Werden von dem Betreiber der Pflegeimmobilie alle Betriebskosten übernommen?
Ja, die Betreiber von Pflegeimmobilien übernehmen sämtliche Betriebskosten und das ohne jegliche Einschränkung. Zudem ist der Betreiber auch für die Instandhaltung des gesamten Inventars und der Innenräume verantwortlich.
2. Warum erwerben die Betreiber von Pflegeimmobilien diese nicht selbst?
Diese Vorgehensweise hat finanzierungstechnische Gründe. So möchten die meisten der Betreiber einen so hohen Eigenkapital-Anteil von circa 4 bis 5 Millionen Euro pro Pflegeeinrichtung nicht dauerhaft binden. Zudem wird die Finanzierung von dem Betreiber bei den Banken als gewerbliche Finanzierung eingestuft und daher müssten 25 % als Eigenkapital aufgebracht werden. Dazu kommen die Erwerbsnebenkosten von 10 %. Der verbleibende Teil ist dann die Risikofinanzierung – eben aus diesem Grund ist das Mietmodell die wirtschaftlich bessere Lösung.
3. Was passiert nach Ablauf des Pachtvertrages?
Läuft der Pachtvertrag aus, denn bedeutet das nicht, dass das Objekt nicht mehr nutzbar ist wie bisher. Daher ist es wahrscheinlich, dass der Betreiber einen neuen Pachtvertrag schließt. Denn schließlich kann ein Pflegebedürftiger nicht einfach ausziehen, sondern die Pflege muss weiter fortgeführt werden. Schwieriger wäre es, wenn der bisherige Betreiber es so einrichtet, dass die Pflegeeinrichtung nur schlecht belegt ist. Doch das hätte nur die Auswirkung, dass ein neuer Betreiber nicht so einfach gefunden wird. Doch auch dieser Fall ist eher unwahrscheinlich, denn der alte Betreiber müsste dann Bewerber ablehnen und damit ganz bewusst auf Umsatz verzichten. Somit kann festgehalten werden, dass die Betreiber von Pflegeimmobilien stets über die Dauer des bestehenden Pachtvertrages einen weiteren abschließen.
4. Was passiert, wenn das Pflegeappartement leer steht?
Die Miete wird pauschal gezahlt und das bedeutet auch dann, wenn das Pflegeappartement leer steht. Das bedeutet, dass der Investor von dem Betreiber von Pflegeimmobilien die Mietzahlungen erhält. Egal ob dieses leer steht oder nicht. Zudem ist die Miete von ihrer Höhe nicht an den regionalen Mietspiegel gebunden.
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