(openPR) In seinem Buch „Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren: Der ultimative Steuerratgeber für Privatinvestitionen in Wohnimmobilien“ erklärt der Bestsellerautor und Finanzexperte Alexander Goldwein Kapitalanlagen in Wohnimmobilien. Goldwein ist Wirtschaftsjurist mit einer Spezialisierung im Steuerrecht und im Immobilienrecht und erfolgreicher Immobilieninvestor. Mehrere seiner praktischen Ratgeber zu Kapitalanlagen in Immobilien sind Beststeller Nr. 1 bei Amazon geworden.
Es gibt zahlreiche Angebote am Immobilienmarkt, Grundstücke in Kombination mit Bauleistungen zu kaufen. Das kommt auch beim Verkauf von noch zu errichtenden Doppelhaushälften oder Einfamilienhäusern vor. Das nennen die Juristen Bauträgervertrag.
Problematisch bei dieser Konstruktion ist, dass sie die Bauleistungen grunderwerbssteuerpflichtig macht und damit die Baukosten um bis zu 6,5% verteuern kann (je nach Bundesland, in dem die Immobilie liegt). Bei Lichte betrachtet ist der Bauträgervertrag kein reiner Kaufvertrag, sondern ein gemischter Vertrag, der sowohl Kaufvertragsbestandteile als auch Werkvertragsbestandteile beinhaltet. Werden Grundstück und Bauleistungen als Paket aus einer Hand in einem Vertrag gekauft, macht das die Bauleistungen grunderwerbssteuerpflichtig.
Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn Grundstückskauf und Einkauf der Bauleistungen voneinander getrennt sind. Wenn Sie z.B. zunächst das Grundstück von Person A kaufen und 8 Monate später die Bauleistungen von Person B, dann ist nur der Grundstückskauf von A grunderwerbssteuerpflichtig. Die von B eingekauften Bauleistungen sind dann nicht grunderwerbssteuerpflichtig. Eine solche Vorgehensweise kann viel Geld sparen. Bei einer Immobilie, die z.B. in Nordrhein-Westfalen liegt, immerhin 6,5% des Preises für die Bauleistungen. Bauträgerverträge sind daher bei Lichte betrachtet suboptimale Konstruktionen.
Es ist vorzugswürdig, das Grundstück und die Bauleistungen nicht aus einer Hand zu kaufen. Beim Kauf einer Eigentumswohnung in einem größeren Mietshaus ist das natürlich kaum praktizierbar. Bei einer Doppelhaushälfte oder einem Einfamilienhaus hingegen schon.
Darüber hinaus gibt es weitere Argumente, die gegen den Abschluss eines Bauträgervertrages für Doppelhaushälften oder Einfamilienhäuser sprechen: Bauträger nutzen häufig die Attraktivität eines Grundstückes aus, um den Vertragspartnern überdurchschnittlich hohe Preise für die Bauleistungen zu berechnen. Verbreitet ist die Praxis, dass der Bauträger zunächst eine abtretbar ausgestaltete Kaufoption mit dem Eigentümer eines attraktiven Grundstückes schließt und dann das Grundstück als Paket mit den Bauleistungen vermarktet. Die meisten Käufer wissen gar nicht, dass diese Konstruktion darüber hinaus noch Grunderwerbssteuer auf die Bauleistungen nach sich zieht.
Insbesondere dient die Praxis der Bauträger ja häufig nur dazu, den Grundstückskäufer zwingen zu können, die Bauleistungen bei ihm einzukaufen und bei niemand anderem. Würde der Bauträger hingegen den Erwerb des Grundstückes lediglich vermitteln und nicht in Form der Abtretung einer Kaufoption zum Bestandteil eines Paketes aus Grundstückskauf und Bauleistungen machen, wäre die Gefahr deutlich reduziert, dass das Finanzamt Grunderwerbssteuer auch auf die Bauleistungen festsetzt. Bei Lichte betrachtet sind diese Gestaltungen daher einseitig zu Gunsten des Bauträgers gestaltet und für den Erwerber eher nachteilig.
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Weitere Informationen finden Sie auf der Autorenseite von Alexander Goldwein: www.wohnimmobilieninvestments.de
