AENGEVELT analysiert gute Potentiale am Magdeburger Büromarkt

(openPR) Der Magdeburger Markt für Büroflächen erzielte 2015 einen gegenüber dem Vorjahr um 65% gestiegenen Büroflächenumsatz von rd. 33.000 m² (2014: 20.000 m²). Er liegt damit zudem deutlich über dem Mittelwert der jüngsten 10 Jahre (? 2005 bis 2014: 24.000 m²) und über dem 2011er Ergebnis, als aufgrund eines singulären Großabschlusses durch das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt (MLU) des Landes Sachsen-Anhalt (rd. 15.000 m²) rd. 29.500 m² kontrahiert wurden.

Für 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH nach regem Marktstart (rd. 5.500 m² bis Ende April) einen Büroflächenum¬satz von bis zu 25.000 m².

Short Facts 2015
• Der Büroflächenumsatz des Jahres 2015 wurde durch eine hohe Nachfrage in der Größenklasse > 500 m² geprägt, auf die nahezu zwei Drittel des Gesamtumsatzes bzw. rd. 21.000 m² entfielen.
Zu den größten Mietverträgen des Jahres 2015 zählen z. B. die durch AENGEVELT vermittelten Mietvertragsabschlüsse über rd. 6.300 m² Mietfläche in dem Sanierungs- und Umnutzungsprojekt "Carl-Miller-Str. 6/Buckauer Tor" an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben BIMA im Rahmen der Flächen- und Standortoptimierung der Bundeswehr in Magdeburg, die Ansiedlung eines zur Sandoz-Gruppe gehörenden Pharmaunternehmens im "City-Carré Magdeburg" (rd. 1.780 m² Mietfläche) und die Vermittlung einer rd. 1.750 m² großen Bürofläche für den Landesverband Sachsen-Anhalt des Deutschen Roten Kreuzes im Büroobjekt "Lüneburger Straße 2".
• Nachdem im Vorjahr ca. 3.000 m² neue Bürofläche im "Katharinenturm" am Breiten Weg zur Anmietung auf den Markt gekommen sind, wurden im Berichtsjahr keine nennenswerten neuen Büroflächen fertiggestellt..
• Die nominelle Angebots¬reserve ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH um 10% auf rd. 108.000 m² gesunken (Anfang 2015: 120.000 m²). Die Leerstands¬quote stellt sich damit bei einem Gesamt¬bestand von rd. 1,04 Mio. m² auf 10,4% (Anfang 2015: 11,6%). Davon sind lediglich 49% bzw. 52.700 m² bzw. 5% des Bestandes als Überhang marktwirksam.
• Die Spitzenmiete erreicht stabil zum Vorjahr EUR 10,80/m².

Prognose / Trends 2016
• Für 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz von plusminus 25.000 m². Bestätigt wird dies durch einen guten Start mit einem Umsatz von rd. 5.500 m² Bürofläche in den ersten vier Monaten dieses Jahres (Jan. – April 2015: 7.000 m²; Jan. – April 2014: 5.600 m²; Jan. – April 2013: 5.000 m²).
• 2016 erwartet AENGEVELT-RESEARCH außerdem einen weiteren Abbau der nominellen Ange¬botsreserve von 108.000 m² auf rd. 102.000 m² Bürofläche und insbesondere des marktfähigen Ange¬bots¬¬sockels auf unter 50.000 m² (siehe dazu auch Leerstandsdifferenzierung nach ARLEX AENGEVELT-RESEARCH-Leerstands-IndEX).
• Hierzu trägt u.a. bei, dass 2016 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH keine verfügbaren neuen bzw. sanierten Büroflächen in relevantem Umfang auf den Markt kommen: Die rd. 6.300 m² Bürofläche, die voraussichtlich 2016 in dem Sanierungs- und Umnutzungsprojekt "Carl-Miller-Str. 6/Buckauer Tor" fertiggestellt werden, wurden 2015 vollständig von der BIMA für den neuen Bundeswehrstandort in Magdeburg kontrahiert.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine stabiles Mietni¬veau von rd. EUR 10,80/m². Damit bietet Magdeburg unverändert sehr günstige Rahmenbe-dingungen für Unternehmens-Expansionen und -Neuansiedlungen.

Büroflächenumsätze nach Lagen: Schwerpunkt Stadtteil- und Nebenlagen
• Die Nachfragepräferenz konzentrierte sich 2015 mit einer Umsatzquote von 55% (rd. 18.000 m²) auf die Cityrandlagen, nachdem hier im Vorjahr nur 2% (400 m²) des Flächenumsatzes stattfanden.
• Auf Innenstadt- und Citylagen entfielen rd. 35% bzw. 11.700 m² (2014: 24% bzw. 4.800 m²).
• Nachdem 2014 in den peripheren Stadtlagen 74% bzw. 14.800 m² kontrahiert wurden, ging ihr Anteil 2015 zurück auf nur noch 10% (3.300 m²).

Dominanz der öffentlichen Hand
• 2015 lag u. a. im Zuge der Anmietung der Bundeswehr (rd. 6.300 m²) der Marktanteil des öffentlichen Bereichs (Verwaltung, Verbände, Institute) mit rd. 35% (2014: 16%) deutlich über dem Dekadenmittel (Ø 2005-2014: ca. 24%).
• Dahinter folgen die unternehmensbezogenen und sons¬ti¬gen Dienst¬leister (Unterneh-mensberatungen, Rechtsanwälte, Ärzte, Bildungs-/Sozialeinrichtung¬en) mit einem Umsatzanteil von 31% (2014: 46%).
• Die Branchen IT/Telekommunikation/Medien erzielten 2015 15% (2014: 26%).
• Auf Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen entfielen nur noch 1% (2014: 7%).
• Demgegenüber konnten die sonstigen Unternehmen (u. a. Industrie-, Handels- und Verkehrsunternehmen) ihren Marktanteil deutlich steigern (2015: 18%, 2014: 5%).

Angebotsentwicklung
• Das kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot stellt sich Anfang 2016 auf nominell 108.000 m² (Anfang 2015: 120.000 m²). Dies entspricht angesichts eines Büroflächenbestandes von rd. 1,04 Mio. m² einer nominellen Leerstandsrate von 10,4%.
• Die nominellen Leerstandsflächen bedürfen indessen der analytischen Untersuchung und Qualifizie¬rung in Bezug auf ihre höchst unterschiedliche Marktwirksamkeit. Hierzu entwickelte AENGEVELT-RESEARCH den „AENGEVELT RESEARCH-Leerstands-IndEX“, kurz: „ARLEX“:
- So sind von der am Jahresanfang insgesamt verfügbaren Angebotsreserve (ca. 108.000 m²) aufgrund der Umsatzdynamik der jüngsten 10 Jahre rd. 26.800 m² bzw. 25% als „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ für das marktgerechte “Funktionieren“ des Magdeburger Büromarktes notwendig.
- Außerdem entfallen von der Angebotsreserve rd. 24.500 m² bzw. 23% auf so- genann-te „strukturelle Leerstände“. Dabei handelt es sich um Flächen in Objekten, die 5 Jahre und länger durchschnittliche Leerstandsquoten von mindestens 50% auf¬wei¬sen (Fachjargon: „Marktleichen“).
- Ebenfalls nur bedingt markwirksam sind Untermietflächen bzw. „latente Leerstände“. In Magdeburg handelt es sich hierbei um rd. 4.000 m² bzw. 3% des gesamten Leerstandes.
- Damit verbleibt in Magdeburg ein tatsächlich „marktwirksamer Angebotsüberhang“ von ca. 52.700 m² bzw. 49% des Gesamtleerstandes. Dies entspricht einem Anteil von 5% des gesamten Magdeburger Büroflächenbestandes.
Für das laufende Jahr 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bei anhaltender Nettoabsorption (= steigende Büroflächeninanspruchnahme) eine weitere Verringerung des marktaktiven Flächenleerstandes auf unter 50.000 m².

Spitzenmiete stabil
Wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert, zeichnet sich das am Magdeburger Büro-markt erzielbare Mietpreisniveau durch kalkulierbare Stabilität aus:
• So stellt sich die Spitzenmiete stabil auf EUR 10,80/m², die mittlere City-Miete liegt konstant bei rd. EUR 8,50/m².
• Am Cityrand sind es im Mittel rd. EUR 6,50/m² (2014: EUR 6,-/m²).
• In den äußeren Stadtteilen und Nebenlagen stellt sich das mittlere Mietpreisniveau auf rd. EUR 4,50/m² (2014: EUR 4,-/m²).