(openPR) All zu häufig werden Renditeimmobilien auf lückenhafter Informationsgrundlage gekauft oder mit einer ungünstigen Darlehensfinanzierung. Woran liegt das und wie kann man das ändern?
Bei Investmententscheidungen verlassen sich viele Menschen gerne auf ihren gesunden Menschenverstand bzw. ihren Instinkt. Das gilt sowohl für Aktien- als auch für Immobilienkäufe. Mit Fakten und Logik haben viele dieser Entscheidungen weniger zu tun, weil viele Investoren sich schwer tun, die relevanten Entscheidungskriterien systematisch in den Blick zu nehmen und sich daher lieber auf Berater oder auf ihren Instinkt verlassen.
Problematisch ist darüber hinaus, dass Renditeimmobilienkäufer beim Notar und bei der Bank Verträge unterschreiben, deren Inhalte sie häufig nicht vollständig überblicken. Wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass die Entscheidung unglücklich war, werden von den Geschädigten sinngemäß in der Regel folgende Erklärungen gegeben: „Zum Schluss kam der Zeitdruck und wir mussten noch an so viel anderes denken. Da konnte ich nicht auch noch Verträge lesen und alles hinterfragen und durchleuchten. Und schließlich hat doch der Notar alles geprüft und die Bank hat uns doch beraten.“
Falsch ist zunächst einmal die Ansicht, dass der Notar für den Käufer den Vertrag prüft und auf einen optimalen Vertragsinhalt achtet. Da der Notar von Gesetzes wegen zur Neutralität verpflichtet ist, kann und darf er gar nicht einseitiger Interessenwalter des Käufers sein. Beim Darlehensvertrag sieht es für den Käufer ebenfalls kritisch aus: Hier legt ihm die Bank einen Mustervertrag vor, der die Interessen der Bank in größtmöglichem Umfang optimiert. Auch hinsichtlich der wirtschaftlichen Daten (wie z.B. anfängliche Tilgung) ist der Vertrag in der Regel einseitig zum Vorteil der Bank entwickelt, weil er viel zu niedrige Tilgungen vorsieht. Ein mangelndes Verständnis des Darlehensnehmers in Finanzierungsfragen kann sich hier fatal auswirken.
Trügerisch ist leider auch die Einschätzung, dass der Makler mit darauf achten wird, dass alles richtig läuft und der Käufer nicht übervorteilt wird. Diese „Selbstberuhigungspille“ der Käuferseite ist ein nutzloses Placebo. Zielführender wäre es, sich entweder auf neutrale und objektive Berater zu stützen, die natürlich ein Honorar verlangen und nicht kostenlos arbeiten, oder sich selbst das notwendige Wissen anzueignen. Die bessere Wahl ist der Aufbau eigenen Wissens, weil man so unabhängiger wird. Am Ende des Tages muss der Investor die Konsequenzen der getroffenen Entscheidungen ohnehin allein tragen.
Es ist daher nicht sinnvoll, Entscheidungen und maßgebliche Weichenstellungen auf Berater zu delegieren. Denn Berater verfolgen Eigeninteressen und sind in der Regel nicht so stark motiviert wie Sie selbst, das Beste herauszuholen und alles richtig zu machen. Ich möchte das durch folgende Beispiele untermauern:
Beispiele:
Der Verkäufer hat natürlich ein Interesse daran, die Sachmängelgewährleistung für die Immobilie in größtmöglichem Umfang auszuschließen und der Käufer hat ein genau gegenläufiges Interesse.
Die Bank hat ein Interesse an einer möglichst lange laufenden Finanzierung, weil sie damit mehr Geld verdienen kann. Der Immobilienkäufer hingegen hat ein genau gegenläufiges Interesse an einer Abkürzung der Laufzeit durch eine höhere anfängliche Tilgung oder durch Sondertilgungen. Das gilt übrigens auch für Renditeimmobilien. Denn über Steuerersparnisse kann auch bei Renditeimmobilien nur ein Bruchteil der gezahlten Darlehenszinsen kompensiert werden. Das wird häufig übersehen. Allein diese Überlegungen zeigen bereits, dass die Bank den Immobilienkreditnehmer nicht interessengerecht und objektiv beraten kann, ohne ihren eigenen Interessen hintan zu stellen.
Fazit:
Fast alle Vertragspartner eines Renditeimmobilienkäufers verfolgen Eigeninteressen und können den Käufer daher kaum objektiv beraten. Dazu gehören sowohl der Verkäufer als auch der Makler des Verkäufers und schließlich auch die Bank des Käufers. Der Notar ist als neutrale Schaltstelle zwischen den Vertragspartnern ebenfalls nicht geeignet, Interessenvertreter des Käufers zu sein und ersetzt eine fokussierte Interessenvertretung des Käufers nicht. Wirklichen Schutz vor unausgewogenen vertraglichen Regelungen und einer ungünstigen Finanzierung bietet am Ende des Tages nur eigenes Fachwissen.
Der Verfasser dieses Artikels ist Autor des Buches "Geld verdienen mit Wohnimmobilien – Erfolg als privater Immobilieninvestor“.
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