AENGEVELT-RESEARCH sieht Einzelhandelsmarkt Düsseldorf gut positioniert

(openPR) Attraktives Oberzentrum

Düsseldorf ist und bleibt attraktives Oberzentrum der Region und bei nationalen und internationalen Filialisten gefragt. Hierbei zeichnet sich die Landeshauptstadt seit Jahrzehnten durch ihre hohe Zentralität aus: Mit einem Positivsaldo von rd. 28% setzte sich Düsseldorf auch 2013 und ungeachtet der zahlreichen Baustellen und Beeinträchtigungen durch innerstädtische Großprojekte wie Kö-Bogen, Wehrhahnlinie etc. klar von der Vielzahl konkurrierender Shopping Center auf der „grünen Wiese“ und den Handelsangeboten in den „per Straßenbahn“ erreichbaren benachbarten Großstädten ab. Auch hinsichtlich Kaufkraft und der Umsatz-Kennziffer liegt Düsseldorf traditionell markant über dem Bundesdurchschnitt:

• So steht Düsseldorf im Vergleich der größten deutschen Städte mit einer Kaufkraftkenn­ziffer von aktuell 112 weiterhin auf dem zweiten Platz hinter München (121).
• Die gleiche Platzierung belegt Düsseldorf auch beim einzelhandelsrelevanten Umsatz-Niveau mit einem Wert von 143,6 (Rang 1: München = 149,4).
• Hinsichtlich der Zentralitätskennziffer (Relation zwischen Kaufkraft-Abfluss aus der Stadt ins Umland und „Kaufkraft-Import“ von außerhalb) gab Düsseldorf mit einem Wert von 128,1 seinen bislang ersten Platz an Köln (128,5) ab. Die Chancen stehen indessen gut, mit Fortschritt und Abschluss der innerstädtischen Baumaßnahmen zeitnah Platz 1 zurückzuholen.
• Auf dieser Basis stieg das Umsatzvolumen des Düsseldorfer Einzelhandelsmarktes 2013 gegenüber dem Vorjahr um EUR 70 Mio. auf rd. EUR 4,45 Mrd. (2012: rd. EUR 4,38 Mrd.).

Innerstädtische Entwicklungen fördern Nachfrage nach Einzelhandelsflächen
• Die Düsseldorfer Innenstadt befindet sich in einem großen Umbauprozess. Neben einer neuen Verkehrsführung als Ersatz für den "Tausendfüßler" wurde im Herbst 2013 - rund vier Jahre nach dem ersten Spatenstich - mit dem "Kö-Bogen I" zwischen Königsallee, Schadowstraße und Schadowplatz das erste Projekt der innerstädtischen Revitalisierung fertiggestellt. Im Oktober 2013 eröffnete das rd. 15.000 m² große "Breuninger"-Kaufhaus als Ankermieter. Es folgten weitere Unternehmen, wie z. B. Apple, Porsche Design, Unique, Poccino, Strenesse, Hallhuber, Rüschenbeck und Faber-Castell. Hochwertige Angebote und anspruchsvolle Aktivitäten machen diesen Stadtbereich zum einzigartigen Kristallisationspunkt für urbanen Lifestyle und Kauferlebnis. Entsprechend bildet das auf der MIPIM 2014 ausgezeichnete Projekt bereits kurz nach Eröffnung einen neuen Einzelhandelsschwerpunkt und Kundenmagneten in der Düsseldorfer City.
• Daneben bietet die „Kö“ (Königsallee) bei anhaltend knappem Flächenangebot seit Generationen ein attraktives Umfeld für nationale und internationale Einzelhandelskonzepte und genießt mit ihrer Vielzahl an Luxuslabeln weltweit sehr hohes Ansehen. Das belegen auch die Entscheidung von „Dior“ für einen eigenen Kö-Standort in den bisherigen Eickhoff-Flächen und die Neueröffnung von „Miu Miu“ in dem zuvor von "Escada" genutzten Ladenlokal in der Ecklage Königsallee 18/Schadowstraße.
Neben Luxusanbietern haben sich auf der „Kö“ auch nationale und internationale Filialisten wie z. B. H&M, Esprit, Zara und Abercrombie & Fitch etabliert. Der spezielle Branchenmix verschafft der Königsallee wesentlich höhere Passantenfrequenzen als auf vergleichbaren Luxusmeilen anderer deutscher Metropolen.
Weitere Frequenzbringer auf der Kö sind zudem die aufwändig revitalisierte Galerie "SEVENS", die ihre Attraktivität im Zuge der baulichen Verbindung zur "Kö-Galerie" erhöht hat, während diese im Gegenzug von der unmittelbaren Nachbarschaft zum Magneten "Saturn" mit ca. 10.000 m² profitiert.
• Während die Königsallee ihrer Rolle als Luxus- und Flaniermeile gerecht wird, ist die Schadowstraße typische Konsummeile. Diese befindet sich ebenfalls im Umbruch, nachdem der U-Bahn-Bau den Einzelhandel jahrelang beeinträchtigt hat. Nach Fertigstellung der U-Bahn-Werhahnlinie 2016 wird die Straße verkehrsberuhigt und als Fußgänger­zone (Teilbereich zwischen "P & C" und "Karstadt/Kaufhof") fungieren.
Durch zahlreiche Einzelhandelsprojekte wird die umsatzstarke Einkaufszone noch einmal deutlich aufgewertet: Beispielsweise wurde das "C & A"-Gebäude an der Schadowstraße aufwändig saniert, während "Peek & Cloppenburg" seine Verkaufsflächen um rd. 2.000 m² erweiterte. Die "Esprit"-Filiale wurde umgestaltet und "Fossil" ist mit zwei neuen Geschäften präsent. Im Dezember 2013 eröffnete der irische Modeanbieter "Primark" im neu errichteten Geschäftshaus "C.O.R." über vier Etagen auf rd. 5.000 m² einen neuen Store. "Tommy Hilfiger" verdoppelte in der Schadowstraße 14 seine Fläche auf rd. 1.900 m².
• Auch die Einzelhandelsrelevanz der Flinger Straße stellt sich weiterhin anhaltend positiv dar. Durch die Ansiedlung zahlreicher bekannter Label aus dem Szene- und Young-Fashion-Bereich wird das Angebot der Königsallee und der Schadowstraße optimal ergänzt und die Passantenfrequenz des Standortes gesteigert. Durch die Neueröffnung des rd. 400 m² großen "Deichmann"-Shops in der ehemaligen "ALDI"-Fläche wird zudem der westliche Teil der Flinger Straße weiter gestärkt. Von dieser Entwicklung profitieren auch die umliegenden Straßen, insbesondere Mittelstraße, Mertensgasse, Benrather Straße, Hohe Straße und der Carlsplatz. Neuansiedlungen und Neuentwicklungen werden die Lagequalität weiter verbessern und somit Nachfrage und Mietpreisniveau noch weiter stimulieren.

Stabile Einzelhandelsmieten
• Das Spitzenmietniveau von stabil EUR 260,-/m² wird vor allem in den hochfrequentierten Top-Lagen der Königsallee und Schadowstraße erzielt.
• In der Flinger Straße und dem Bereich der Achse Königsallee/Schadowstraße werden Anfang 2014 ebenfalls unverändert Spitzenmieten von rd. EUR 240,-/m² erzielt.
• In nachgeordneten A-Lagen (z. B. Carlsplatz) bewegen sich die Spitzenmieten für eben­erdige Ladenlokale mit rd. 100 m² im Berichtsjahr wie im Vorjahr bei bis zu EUR 95,-/m².
• In B- und C-Lagen (z.B. Berliner Allee und Oststraße) werde stabile Spitzenmieten von rd. EUR 27,-/m² erzielt. Die marktübliche untere Mietpreisspanne beginnt bei ca. EUR 13,-/m².
• In benachbarten Lagen - Friedrich-Ebert-Straße, Immermannstraße, Liesegangstraße, Hüttenstraße – liegen die Mietwerte aktuell zwischen ca. EUR 8,-/m² und EUR 16,-/m².
• In den wichtigsten Düsseldorfer Stadtteilzentren - wie z. B. Luegallee in Oberkassel, Nord­straße in Derendorf, Rethelstraße im Zooviertel oder Friedrichstraße in Stadtmitte – sind für kleinteiligere Läden um ca. 100 m² zwischen EUR 13,-/m² und EUR 85,-/m² marktüblich.

Trends der Marktentwicklung
• Anhaltende Engpässe auf der Angebotsseite verhindern, dass zahlreiche Gesuche in erfolgreiche An- und Umsiedlungen münden. Nationale und internationale Retailer auf der Suche nach geeigneten Flächen für Flagship-Stores halten auch 2014 die Nachfrage nach qualifizierten Handelsflächen in Düsseldorf auf hohem Niveau.
• Zugleich gibt es in Top-Lagen - bei anhaltender Flächenknappheit – nur eine geringe Mie­ter­fluktuation bzw. eine zügige Nachvermietung – oftmals „off market“, d.h. es gibt keine nennenswerten Leerstände.
• Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH in den Düsseldorfer Top-Lagen ein stabiles bis leicht steigendes Mietpreisniveau, während sich in 1b-Lagen bei gleichblei­bender Flächennachfrage ein stabiles Preisniveau abzeichnet.
• In 2er-Lagen ist indessen standort- und objektabhängig mit vorübergehenden, teils länge­ren Vermarktungs- bzw. Leerstandszeiten zu rechnen.