Mietvertragliche Regelung zu Betriebskosten muss eindeutig sein

(openPR) Stuttgart, 22. Januar 2013 - Nach einer Klage eines Vermieters gegen seinen Mieter auf Nachzahlung von Betriebskosten hat der Bundesgerichtshof am 02.05.2012 (XII ZR 88/10) festgestellt, dass die Nebenkosten dem Mieter nur gesondert in Rechnung gestellt werden dürfen, wenn dies im Mietvertrag klar und eindeutig geregelt ist. Im verhandelten Streitfall waren lediglich die Heizkosten ausdrücklich als Betriebs- und Nebenkosten im Mietvertrag erwähnt worden. Außerdem sollte der Mieter laut Vertrag „nachfolgende Nebenkosten“ tragen. Die hierfür vorgesehene Aufzählung im Mietvertrag blieb jedoch leer. Daraufhin hatte der Mieter die Zahlung der Nachforderung verweigert, da es nach seiner Ansicht keine wirksame Vereinbarung über die zu zahlenden Betriebskosten gab.

Das Gericht gab dem Mieter Recht und urteilte, dass keine wirksame Vereinbarung über die Umlage von den Betriebskosten existiere. Kraft Gesetzes muss der Vermieter die Betriebskosten tragen (§ 535 Absatz 1 Satz 3 BGB). Grundsätzlich können die Parteien eine abweichende Regelung treffen. Hierfür bedarf es einer klaren und eindeutigen Vereinbarung im Mietvertrag, aus der hervorgeht, dass der Mieter neben der Grundmiete ganz oder anteilig auch die Betriebskosten zu tragen hat. Diese Nebenkosten müssen der Art nach konkretisiert werden. Im verhandelten Fall enthielt der Mietvertrag jedoch weder eine Aufzählung der Betriebskosten noch einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung.

Sind die Anforderungen an eine vertragliche Umlagevereinbarung nicht erfüllt (da nicht klar und eindeutig geregelt), so ist diese unwirksam und die gesetzliche Regelung tritt in Kraft. Um keine erheblichen Nachteile zu haben, sollte ein Vermieter daher bereits bei Vertragsabschluss auf eine unmissverständliche Ausgestaltung achten.