(openPR) Halbjahresbilanz 2012
Leipzigs Ruf als Luftfrachtdrehkreuz Logistik und Automobilstandort strahlt inzwischen weit über die Grenzen Sachsens und Deutschlands hinaus. Dies stimuliert laut Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, auch den Leipziger Büroflächenmarkt nachhaltig. Dieser präsentiert sich seit Jahren ausgesprochen stabil und koppelt sich zunehmend positiv von der Entwicklung der Büromärkte der „Big Five“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a.M., Hamburg und München) ab. Dies bestätigt der Leipziger Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr 2012: Mit rd. 45.000 m² wurde das Ergebnis des Vorjahreszeitraums (1. Hj. 2011: 38.500 m²) nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH deutlich übertroffen. Besonders erfreulich ist dabei die wiederum positive Nettoabsorption, das heißt, der Büroflächenmehrverbrauch: Etwa die Hälfte des Büroflächenumsatzes entfallen auf Unternehmens-Expansionen (32%) bzw. –Neuansiedlungen (18%).
Trends 2012
• Für das Gesamtjahr 2012 prognostiziert Markus Schmidt, Leiter von AENGEVELT-RESEARCH, einen beachtlichen, lediglich geringfügig unter dem Vorjahr (rd. 96.000 m²) liegenden Büroflächenumsatz von rd. 90.000 m².
• Dabei wird das Marktgeschehen aktuell von der Nachfrage in den kleinteiligeren Büroflächensegmenten unter 500 m² geprägt: 82% der Verträge entfallen auf Flächen < 500 m². „Großflächige Anmietungen sind dagegen eher selten“, ergänzt Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH. Nach seinen Analysen gab es im ersten Halbjahr 2012 nur sechs Mietverträge mit Flächen > 1.000 m². Gemessen am gesamten Büroflächenumsatz entfällt auf diese sechs Abschlüsse indessen ein Anteil von 33%.
• In Folge der konstanten, häufig expansionsgetriebenen Nachfrage nach marktgerechten Büroflächen im Innenstadt-Bereich bei gleichzeitig geringer Neubautätigkeit sind 1A-Büroflächen in den Leipziger Toplagen aktuell rar.
• Die Spitzenmiete gab ungeachtet dessen (angebotsbedingt) leicht nach auf EUR 11,50/m² (1. Hj. 2011: EUR 12,-/m²).
Dazu Markus Schmidt: „Eine höhere Spitzenmiete wird in Leipzig vorrangig im Neubau bzw. nach umfangreichen Umbau erzielt. Entsprechend hat die Spitzenmiete angesichts einer nur sehr geringen Fertigstellung neuer Büroflächen leicht nachgegeben.“ Hintergrund für die geringe Fertigstellung wiederum sind u.a. die hohen Leerstände. Schmidt: „Projektentwicklungen werden in Leipzig deshalb in der Regel erst in Angriff genommen, wenn ein Großnutzer gefunden und damit eine hohe Vorvermietungsquote erreicht ist.“
Dominierende Nachfrage von Dienstleistern
- Im ersten Halbjahr 2012 stellten unternehmensbezogene bzw. soziale Dienstleister mit einem Anteil von rd. 37% am gesamten Büroflächenumsatz bzw. 16.600 m² unverändert die bedeutendste Nachfragegruppe (1. Hj. 2011: 57% bzw. rd. 21.800 m²).
- Deutlich zulegen konnten Vereine und Verbände sowie die Öffentliche Hand: Auf sie entfielen rd. 10.000 m² Bürofläche bzw. 22% des gesamten Flächenumsatzes (1. Hj. 2011: 8% bzw. 3.000 m²).
- Auf die Gruppe der Medien-/Kommunikations- und IT-Unternehmen entfielen im ersten Halbjahr 2012 rd. 21% bzw. rd. 9.500 m² Bürofläche (1. Hj. 2011: 20% bzw. 7.500 m²).
- Auf die Gruppe der sonstigen Nachfrager, denen auch Energie-unternehmen zugeordnet sind, entfielen rd. 17% bzw. rd. 7.600 m² Bürofläche. Hierzu Schmidt: „Im Vergleich zur Umsatzquote der Jahre 2010 (7%) und 2011 (14%) zeigt sich, dass Leipzig mit Sitz der EEX (Strombörse) überdurchschnittlich vom neuen Energiewandel profitiert.“
- Unverändert verhalten fielen im ersten Halbjahr 2012 die Flächenumsätze mit Finanzdienstleistern und Versicherungen aus. Sie trugen mit rd. 1.300 m² rd. 3% (1. Hj. 2011: 2% bzw. 800 m²).
Umsatz nach Lagen
- Die Büroflächennachfrage in Leipzig konzentrierte sich im ersten Halbjahr 2012 wie bereits in den Vorjahren vor allem auf die Cityrandbereiche. Hier wurde ein Umsatzanteil von rd. 67% bzw. gut 30.100 m² Bürofläche kontrahiert (1. Hj. 2011: 66%).
- Auf die Leipziger City entfielen rd. 30% bzw. 13.500 m²(1. Hj. 2011: 27% bzw. 10.500 m²) und auf die Ringlagen rd. 2% bzw. 900 m² (Hj. 2011: 4% bzw. 1.600 m²).
- Am Stadtrand wurden lediglich 500 m² bzw. 1% des Büroflächenumsatzes kontrahiert.
Verringerung marktaktiver Angebotsüberhänge
- Der Büroflächenleeerstand wurde binnen Jahresfrist weiter abgebaut und beläuft sich auf aktuell rd. 530.00 m² (Ende Juni 2011: rd. 570.000 m²).
- Die Leerstandsquote sank damit weiter auf 15,8%. (Mitte 2010: 18,1% bzw. Mitte 2011 17,1%)
- Da in Leipzig die Zahl der fertiggestellten Neubauflächen analog zum Vorjahr auch 2012 gering ausfallen wird, prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bei einer fortgesetzt positiven Nettoabsorption einen weiteren moderaten Abbau der Leerstände auf rd. 520.000 m² bis Ende 2012.
Mieten in A-Lagen mit nachfragegerechter Ausstattung ziehen an
- Die Spitzenmiete für Büroflächen im Top-Segment gab im Vergleich zum Vorjahreszeitraum leicht nach von EUR 12,-/m² auf rd. EUR 11,50/m². „Dies“, so Schmidt, „ist indessen nicht die Folge mangelnder Nachfrage, sondern vor allem des fehlenden Angebots an entsprechenden (Neubau-)Flächen.“
- Die mittleren Mieten in City-Lagen belegen, dass der Markt in Leipzig immer enger wird, resümiert Markus Schmidt: Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stiegen sie von rd. EUR 7,90/ m² auf EUR 8,20/m².
- Die stadtweite Durchschnittsmiete stellt sich unverändert auf rd. EUR 6,30/m².
AENGEVELT IMMOBILIEN ist Gründungsmitglied von “DIP – Deutsche Immobilien-Partner“, dem zu den Branchenführern zählenden, 1988 gegründeten Maklerverbund mit 7 Partnern an bundesweit 19 Standorten mit mehr als 450 Experten und einem jährlichen Transaktionsvolumen von rd. EUR 1 Mrd. aus vermittelten Immobilienverkäufen sowie mehr als 200.000 m² vermittelter gewerblicher Mietfläche (2011).
