(openPR) Köln, 9.07.2012. Der gewerbliche Immobilienbestand in Deutschland und Europa überaltert zunehmend. Bei nicht wenigen Gebäuden stellt sich die Frage, ob Abriss und Neubau oder Revitalisierung nicht eine wirtschaftliche Alternative darstellen. Viele Eigentümer sind sich jedoch im Unklaren über Kosten und Chancen einer Revitalisierung.
Ob ein in die Jahre gekommenes Verwaltungsgebäude das Potential für eine Revitalisierung hat, lässt sich nur im Einzelfall anhand einer fundierten Analyse ermitteln. „Zwar kann nahezu jedes Gebäude – soweit Substanz und Struktur, wie z.B. Gebäudetiefe es zulassen – durch bauliche Veränderungen zu einer zukunftsfähigen Arbeitsstätte entwickelt werden. Entscheidend aber ist die wirtschaftliche Seite“, erläutert Andreas Schlote, Geschäftsführer der Luxemburger Team GmbH, die in ganz Europa Immobilien revitalisiert.
4-5 Euro Mietsteigerung erforderlich
Für ein Basis-Refurbisment summieren sich nach seinen Erfahrungen, die Kosten schnell auf etwa 1000 Euro pro Quadratmeter. Soll dann auch noch die Fassade saniert werden, müssen Eigentümer noch einmal rund 500 Euro pro Quadratmeter Fassadenfläche hinzurechnen. Für Miet-Immobilien heißt das: Es muss nach der Revitalisierung eine Mietsteigerung von rd. 4 bis 5 Euro erzielbar sein. „Eine umfassende Revitalisierung einschließlich der Fassade rechnet sich daher vor allem in nachgefragten Innenstadtlagen, in denen höhere Mietpreise marktfähig sind. In Randlagen können Sanierungen wirtschaftlich sein, wenn der Kaufpreis für den Entwickler günstig ist“, sagt Schlote.
Stimmen die wirtschaftlichen Parameter, ließen sich die meisten Bestandsgebäude nahezu in Neubaustandard versetzen – „sie bieten dann sogar einen besonderen Vorzug: den Charme eines alten Gebäudes mit moderner Funktionalität und Kosteneffizienz.“
Für eine Revitalisierung müsse ein Bürogebäude nicht unbedingt „leergezogen“ werden. Die Erfahrung zeige, dass auch umfassende Sanierungs- und Umbaumaßnahmen im laufenden Betrieb ohne allzu große Beeinträchtigungen der Mieter möglich sind. Bei Bedarf könnten einzelne Abteilungen in Interimsflächen untergebracht werden. Bisweilen böten Revitalisierungsobjekte auch die Möglichkeit zur Flächenerweiterung. Wenn die Neubauflächen als erstes errichtet würden, könnten diese als Ausweichmöglichkeiten dienen.
Bedenken der Eigentümer und Incentives für Nutzer
Eigentümer, die vor dem Problem möglicher Mieterbeschwerden über Schmutz, Lärm und sonstige Beeinträchtigung zurückschrecken, verkennen nach Erfahrung des Luxemburger Teams oft entscheidende Vorteile einer Revitalisierung im laufenden Betrieb: Sie machen ihre Immobilie nicht nur zukunftsfähig und ihr Invest nachhaltig rentabel. Sie binden vor allem ihre Bestandsmieter mit einer solchen Maßnahme auch langfristig und sparen so Leerstands- und Vermarktungskosten. „Mieter zu binden ist schließlich kostengünstiger, als Mieter zu finden.“
Für zusätzliche Akzeptanz baulicher Maßnahmen im laufenden Betrieb des Nutzers könnten „Incentives“ sorgen. Üblich seien die Gewährung von mehreren Monaten Mietfreiheit oder eine befristete Mietreduzierung. Effektiver sei ein ganz anderes Angebot: „Wenn der Eigentümer nicht nur die Immobilie, sondern auf seine Kosten auch Raumkonzept, Flächenzuschnitt und Büroorganisation des Mieters revitalisiert und moderne Bürostrukturen einrichtet, bietet er seinem Mieter einen sehr nachhaltigen Nutzen. Denn dies optimiert die Arbeitsprozesse des Unternehmens, steigert die Wirtschaftlichkeit und nicht zuletzt die Mitarbeiterzufriedenheit“, argumentiert Schlote.
