(openPR) Von Frank Georg Reichwein / Offenbach am Main
Frankfurt am Main – die Mainmetropole zählt mittlerweile zu einer der hippsten und nachgefragtesten deutschen Großstädte. Die Menschen die hier leben lieben das kosmopolitische Leben in Frankfurt und sind von der atemberaubenden nächtlich leuchtenden Skyline fasziniert. Weil die Region boomt, sind Immobilien in Frankfurt allerdings unwahrscheinlich teuer - und der Markt ist leergefegt. Rhein Main Invest sagt, wo sich die Anlage in Immobilien noch lohnt. Wer nach Frankfurt zieht, sollte eine gute Kondition mitbringen…
Die besondere geografische Lage in Deutschland, mit dem umliegenden wirtschaftlich starken Rhein Main Gebiet, beeinflusst auch den Immobilienmarkt. "In den nachgefragten innerstädtischen Lagen Frankfurts erlebt der Immobilienmarkt einen so nicht vorhersehbaren Immobilienhype. In den beliebten Lagen ist das Angebot so sehr begrenzt, dass Kunden teilweise Jahre lang eine passende Immobilie suchen. Angebot an Einfamilienhäusern, Großwohnungen ab 100 qm, und vor allem auch der Bereich der Wohn- u. Geschäftshäusern ist kaum vorhanden", sagt Frank Georg Reichwein, Inhaber der in Hanau, Offenbach und der Region Rhein-Neckar vertretenen Rhein Main Invest und geschäftsführender Gesellschafter der Rhein Main Grundvermögen GmbH mit Sitz in Eschborn/Ts.
„Immobilien in den Top Westendlagen, Sachsenhausen-Nord, oder dem Holzhausenviertel haben schon bis zu € 10.000,-- je qm gebracht, Tendenz lageabhängig weiter steigend! Es ist jedoch zu beobachten, dass große Bauvorhaben schleppend verkauft werden und kleine elitäre Bauvorhaben reißenden Absatz finden. Das beste Beispiel für einen überforderten Markt ist zurzeit das Westend-Süd. Viel Angebot und zu wenig Verkäufe, während im Westend-Nord nahezu alles in kürzester Zeit zu verkaufen ist. Der Markt in Frankfurt ist sensibel und speziell. Man muss schon ganz genau schauen was und wo man kauft. Manche Lagen haben Preissteigerungen von bis zu 40% in den letzten 3 Jahren erlebt. Altbauetagen ab 100 qm um die Berger Straße oder den Oeder Weg herum, haben stellenweise die Hürde von € 5.000,-- Euro gerissen. Hier herrscht wohl die größte Nachfrage im Frankfurter Immobilienmarkt. Im Schatten der Nordendlagen um die Berger Straße und den Oeder Weg zieht Bornheim still und leise nach. Auch hier verzeichnet man sehr wenig Angebot. Auch hier sind € 4.000,-- je qm keine Seltenheit mehr. In Sachsenhausen begrenzt sich die große Nachfrage ganz klar auf den Bereich an der Mainseite. Der Bereich des südlichen Sachsenhausens wird seitens der Investoren doch eher gemieden“, konstatiert Patricia Pomper, Geschäftsführerin der Pomper Real Estate GmbH als Spezialistin für den Verkauf von hochwertigen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in Frankfurt am Main.
Adressen der Oberklasse sind allerdings nicht unbedingt das, was Großinvestoren suchen. So sondiert Rhein Main Invest mit 5 spezialisierten Mitarbeitern im Rhein Main Gebiet für drei skandinavische und zwei westeuropäische Fonds in Frankfurt weniger in Top-Lagen wie Westend und Nordend, sondern in guten Lagen wie Bornheim, Ostend, Eschersheim. "Bei den mittleren Lagen haben wir das Gallus, das Gutleutviertel aber auch Rödelheim, Höchst und Fechenheim, im Fokus", ergänzt Frank Reichwein, Inhaber der Firma Rhein Main Invest. „Die Investoren müssen zurzeit verdauen, dass die guten Lagen einen Ausverkauf erlebt haben und sich diese mit anderen Lagen für Ihre Investments zufriedengeben müssen“. Selbst in den eben genannten mittleren Lagen ist das Angebot sehr begrenzt und von den Kaufpreisen stark angestiegen. Die Zurückhaltung der Verkäufer aufgrund der bedrohlich angespannten Finanzmärkte, tut ihr Übriges den Immobilienmarkt weiter anzuheizen.
Zinshäuser sind Mangelware
Zinshäuser in der Frankfurter Innenstadt sind Mangelware. Die Nachfrage von Fonds wie auch den Privatanlegern ist sehr groß. Auch viele auswärtige Private, die in strukturschwächeren Regionen Ihr Vermögen verdient haben, suchen Ihr Heil in der Rhein Main Region, insbesondere im stabilen Frankfurt am Main. „Es werden Mehrfamilienhäuser mit einem untergeordneten Gewerbeanteil gesucht, insbesondere sind in den Objekten Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen gefragt", erläutert Frank G. Reichwein, Inhaber der Rhein-Main-Invest. „Viele Fonds werden Schwierigkeiten haben Ausschüttungen von 6,25% an die Anleger vorzunehmen, denn die Kaufpreise sind dermaßen in die Höhe geschnellt, dass 20-30-fache Jahresnettomieten in guten und sehr guten Lagen eher die Regel sind. In mittleren bis schwachen Lagen kann man mit der 14-17-fachen Jahresnettomiete kalkulieren. Da die meisten Fonds nur bis zur maximal 20-fachen Jahresnettomiete investieren, werden diese sich zukünftig auf die mittleren Lagen fokussieren“. Als Beispiel gilt zum Beispiel ein deutscher Wohnfonds, der in B-Lagen Frankfurts letztes Jahr viele Immobilien Investments getätigt hat.
Schwache Dynamik
Der Markt ist regelrecht leergefegt. Ebenso wie die Großanleger dürften auch private Investoren Mühe haben, vor Ort fündig zu werden. "Der Markt ist seit rund zwei Jahren angespannter denn je", sagt Frank Georg Reichwein vom Maklerhaus Rhein Main Invest. Der Rhein-Main-Invest-Experte geht davon aus, dass die Dynamik weiter eher schwächer bleibt: "Einen Preisrückgang müssen Investoren jedoch nicht fürchten. "Wer eine Anfangsrendite von 7 bis 8 Prozent sucht, sollte sich auf Nachkriegsbauten in Außenbezirken konzentrieren. Besonders im Osten und Westen um die Innenstadt herum, bietet sich ein solches Investment an." Einige wenige Investoren haben den für viele bisher unbeliebten Standort Offenbach im Focus, der mit einem sehr interessanten Wasser-Immobilienprojekt direkt Main für Aufmerksamkeit sorgt. „Wir haben momentan die Augen offen, unseren eigenen Immobilienbestand mit Renditeobjekten in den Außenbezirken gezielt zu ergänzen. Wir haben einige Immobilien Investments in Offenbach getätigt und letztes Quartal auch zum zweiten Mal in Hanau. Nach erfolgter Modernisierung geben uns die sehr positiven Vermietungsergebnisse unserer Immobilien-Investments recht. Die ersten Kreativen und gutes gastronomisches Angebot hält in Offenbach Einzug, was uns zuversichtlich stimmt in den richtigen Markt zu investieren. Wie sich die Entwicklung in Hanau verbessert, hängt im Wesentlichen von Großprojekten ab, die die Stadt Hanau mit auswärtigen Projektentwicklern schultern möchte. Am wohlsten fühlen wir uns bei unseren eigenen Investments beim Ankaufsvolumen von € 0,5 bis 1,5 Mio. Zudem haben wir unser Augenmerk auf den Berliner Markt. Auch hier ist der Markt sehr spannend. Investitionen sind dort zukünftig geplant.“
Das gleiche Problem, welches Frankfurts Investoren mit renditeschwachen Immobilien und einem kaum vorhandenen Angebot haben, müssen Investoren anderer Großstädte ab 1 Mio. Einwohner beklagen. Zunehmend aber auch Immobiliensuchende in kleineren Städten wie Karlsruhe, Heidelberg, Augsburg, Regensburg, Landshut, Nürnberg, Freiburg, Weimar, Erfurt, Wiesbaden, Darmstadt, Würzburg, Münster. Auch in diesen Städten sind die Immobilienmärkte sehr interessant, einzig die Kaufgelegenheiten werden immer seltener…
Autor: Frank Georg Reichwein, Offenbach, 18.07.2011, www.rhein-main-invest.de
