(openPR) Deutschland ist eine Insel in Europa. Dies trifft jedenfalls dann zu, wenn die Anzahl und die Flächenausstattung der Factory Outlet Center (FOC) mit jener anderer europäischer Länder verglichen wird. Bezogen auf die Einwohnerzahl hat Deutschland nur geringfügig mehr FOC-Verkaufsfläche als Rumänien und weniger als halb so viel wie Polen – und das bei hoher Kaufkraft und Markenorientierung der deutschen Verbraucher. In den anderen westeuropäischen Ländern haben sich FOC schon längt als fester Teil der Handelsland-schaft etabliert. Doch in Deutschland beginnt die Aufholjagd. Internationale FOC-Betreiber sondieren intensiv den Markt, an verschiedensten Standorten laufen Genehmi-gungsverfahren und die Zahl der Baugenehmigungen steigt.
Wie der soeben von dem Wiesbadener Forschungsinstitut ecostra vorgelegte Marktbericht zur Entwicklung der Factory Outlet Center zeigt, befinden sich derzeit in Europa 141 solche Fabrik-verkaufszentren mit einer gesamten Verkaufsfläche von über 2,2 Millionen m² in Betrieb. Allein innerhalb der letzten 12 Monate wurden in den verschiedenen europäischen Ländern 8 neue Standorte eröffnet (+6,0 %), die gesamte Verkaufsfläche der FOC wuchs in diesem Zeitraum um knapp 220.000 m² (+10,9 %).
Outlet Center profitieren von der Wirtschaftskrise
Eine Entwicklung, die bereits seit einigen Jahren an Dynamik gewinnt. Allein in Italien stieg die Zahl der Outlet Center seit dem Jahr 2003 von 4 auf heute 24, weitere 15 Standorte sind im beliebtesten Urlaubsland der Deutschen in Bau oder in Planung. Spanien hat im selben Zeit-raum die Zahl der Fabrikverkaufszentren von 9 auf 18 verdoppelt. In Frankreich gibt es derzeit 15 dieser Center, in Großbritannien sogar 41. Dabei kommt die aktuelle Wirtschaftskrise den Schnäppchenparadiesen entgegen. Konkurse im Einzelhandel erhöhen den Druck auf Marken-hersteller alternative Vertriebskanäle zu nutzen. Neben den Online-Shops sind dies vor allem Ladenflächen in Outlet Centern. „Wir wissen von Markenhersteller, welche sich bislang dieser Vertriebsform verweigert haben und sich nun intensiv mit den Möglichkeiten der Fabrikver-kaufszentren beschäftigen. Bei guten Standorten mit professionellem Management ist die Nach-frage nach Ladenflächen höher als das verfügbare Angebot“, berichtet der ecostra-Geschäftsführer, Dr. Joachim Will.
FOC-Entwickler sind auf Grenzstandorte im Ausland ausgewichen
Allerdings gibt es in Deutschland bislang noch vergleichsweise wenige Standorte. Die Ursache hierfür lieg in dem lange Zeit massiven Widerstand der Organisationen des Einzelhandels und der bislang restriktiven Haltung der Genehmigungsbehörden. Dies hat dazu geführt, daß Ent-wickler und Betreiber von FOC an Standorte im grenznahen Ausland ausgewichen sind und von dort aus die Kaufkraft in Deutschland abschöpfen. „Attraktive Outlet Center bilden Einzugsge-biete von mindestens 90 PKW-Fahrminuten aus. Wenn ein Betreiber in Deutschland keine Baugenehmigung bekommt, ist es überhaupt kein Problem ins grenznahe Ausland auszuwei-chen“, weiß FOC-Experte Will zu berichten. Das Designer Outlet im niederländischen Roer-mond ist so ein Beispiel. „Dieses Center hat über 65 % Besucher aus Deutschland. An Feierta-gen oder an einem der zahlreichen Einkaufs-Sonntage sind es sogar 85 % Deutsche“, so Dr. Will. Im Herbst 2009 wird vor den Toren von Salzburg (Österreich) ein 28.000 m² großes Outlet Center eröffnet, das wesentlich auch auf Kunden in Bayern abzielt. Im vergangenen Jahr haben die Bauarbeiten für ein 23.000 m² großes FOC im französischen Roppenheim, in unmittelbarer Nachbarschaft zu Karlsruhe und Baden-Baden, begonnen. Dieses Center soll im März 2011 eröffnet werden. Dr. Will: „Auch dieses Center wird sich wohl kaum auf die Kundschaft im eher dünn besiedelten Elsaß beschränken.“ Auf der deutschen Seite der Grenze waren vor knapp 10 Jahren zwei Anläufe unterschiedlicher Betreiber gescheitert.
Zahl der Genehmigungen in Deutschland steigt
Doch der Widerstand bröckelt und die Zahl der Genehmigungen zum Bau neuer oder zur Erwei-terung bestehender Center in Deutschland nimmt laufend zu. So wurde im vergangenen Jahr die Verkaufsfläche der Outlet Center in Zweibrücken (Rheinland-Pfalz), Wertheim (Baden-Württemberg) und Ingolstadt (Bayern) vergrößert. In diesen Tagen eröffnet die erste Baustufe des völlig neu konzipierten B5 Designer Outlet Centers in Wustermark (Brandenburg). Geneh-migungen zum Bau neuer Center wurden in den letzten Monaten in Montabaur (Rheinland-Pfalz), Wadgassen (Saarland), Neumünster (Schleswig-Holstein), Wiedemar (Sachsen-Anhalt) und Soltau (Niedersachsen) erteilt.
Vorbildhaftes Ansiedlungsverfahren in der Lüneburger Heide
Besonders bemerkenswert war vor allem das Verfahren, welches die niedersächsische Landes-regierung in der Lüneburger Heide durchgeführt hat. Ziel war, mit der Ansiedlung eines FOC den regionalen Tourismus nachhaltig zu beleben und Synergien mit bestehenden Angebots-strukturen herzustellen. Mit Soltau, Bispingen und Bad Fallingbostel hatten sich 3 Städte um den Zuschlag als FOC-Standort beworben. Die Entscheidung fiel im Februar 2009 auf die Stadt Soltau, welche mit dem Heide-Park bereits eine bekannte Freizeitgroßeinrichtung vorweisen kann. Nach allgemeiner Einschätzung von Marktbeobachtern handelte es sich hier um das bis-lang wohl transparenteste und am besten dokumentierte Verfahren einer FOC-Ansiedlung im deutschsprachigen Raum. Dr. Will: „Alle Verfahrensunterlagen sind offen im Internet zugäng-lich. Verschiedene Institute haben die Auswirkungen ebenso wie die Chancen der einzelnen Standorte genau untersucht. Gleichzeitig hat die Genehmigungsbehörde sämtliche Möglichkei-ten des Bauplanungsrechtes genutzt, um eine möglichst stadt- und raumverträgliche Ansied-lung zu gewährleisten, weitergehende vertragliche Vereinbarungen sollen sicherzustellen, daß die gewünschten Effekte auf den regionalen Tourismus auch tatsächlich eintreten.“ Dieses Ver-fahren gilt nach Meinung von Experten als beispielhaft und wird sicher auch in anderen Bundes-ländern Schule machen.
Hoher Ansiedlungsdruck
Dort gibt es für die Genehmigungsbehörden auch noch einiges zu tun. Aktuell laufen in Deutschland noch rund 20 weitere Verfahren zur Ansiedlung von Fabrikverkaufszentren. Mal mit mehr oder weniger großer Realisierungswahrscheinlichkeit. „Der Boom der Factory Outlet Center hat dazu geführt, daß diese Vertriebsform plötzlich für jede saure Wiese als ernsthafte Nutzungsoption gehandelt wird“, bestätigt Dr. Will. „Dort, wo sonst nichts funktioniert, soll nun auf einmal ein FOC entstehen.“ Auch so mancher Stadtplaner träumte auch schon davon, not-leidende Teilbereiche seiner Innenstadt in ein Outlet Center umzuwandeln und so zu neuer Blü-te zu führen. Wie zuletzt im hessischen Idstein sind alle diese Träume bislang geplatzt.
Zahl gescheiterter Outlet Center nimmt zu
Geplatzt sind aber auch die Träume verschiedener Investoren, welche meist aus fehlender Er-fahrung und Kenntnisse der Spezifika des FOC-Marktes Center an ungeeigneten Standorten oder mit fehlerhaften Konzepten realisiert haben. Im vergangenen Jahr wurde das mit hohen Ansprüchen gestartete Premium Outlet Center im österreichischen Leobersdorf wieder ge-schlossen, wobei der Eigentümer nun an einem Relaunch arbeitet – mit ungewissen Er-folgsaussichten. Ebenfalls in Österreich scheiterte im vergangenen Jahr nach nur einigen Mo-naten Betriebszeit der Versuch eines Shopping Center Betreibers in Vösendorf bei Wien im FOC-Markt aktiv zu werden. In Schweden wurden in Arlandastad und in Södertalje zwei Fabrik-verkaufszentren wegen Erfolglosigkeit geschlossen. In Großbritannien als dem Markt mit der höchsten Wettbewerbsdichte in Europa werden bislang drei FOC-Havarien gezählt: Dundee, Haydock und West Calder. In der Schweiz wurde bei Zürich und in Ungarn bei Budapest ein Objekt wieder geschlossen. Dr. Will: „Die gescheiterten Versuche Outlet Center zu realisieren, zeigen deutlich: es reicht einfach nicht an irgendeine leerstehende Gewerbehalle die Bezeich-nung Factory Outlet Center anzubringen und Waren mit einem gewissen Preisabschlag zu ver-kaufen. Die Anforderungen an geeignete Standorte und vor allem an das Konzept und das Ma-nagement sind bei Factory Outlet Center sehr hoch.“
Outlet Shopping auf Kreuzfahrten und im Internet
Obwohl sich auch in Deutschland zwischenzeitlich ein weniger von Interessenspolitik geprägter und somit eher sachlicher Umgang mit FOC abzeichnet und die Zahl der Genehmigungen zur Realisierung solcher Center steigt, denken Investoren und Betreiber weiterhin über Alternativ-strategien nach. Denn die Verfahren sind nach wie vor langwierig und teuer. Auf der Spezial-messe für Handelsimmobilien „MAPIC“ in Cannes wurden im November letzten Jahres Pläne eines internationalen FOC-Betreibers vorgestellt, ein Kreuzfahrtschiff in ein schwimmendes Factory Outlet Center umzubauen. „Das wäre Shopping-Tourismus in Reinkultur“, meint Dr. Will, „aber es gibt begründete Zweifel, daß dieses Konzept auf eine ausreichende Nachfrage stoßen wird.“ Anders sieht dies nach Einschätzung des FOC-Experten mit dem Online-Shopping aus. Will: „Einer Schweizer Investorengruppe ist es gelungen, ein Internet-FOC zu konzipieren, das eine kontrollierte Warendistribution unter Wahrung des Markenimage für den Hersteller ermöglicht. Es ist bekannt, daß die Initiatoren bereits eine ganze Reihe renommierte Markenhersteller für das Konzept begeistern und vertraglich binden konnten.“ Nach den ecostra vorliegenden Informationen soll der Start des Portal im Sommer diesen Jahres für den deutsch-sprachigen Raum erfolgen. Der Einzelhandelsmarkt war schon immer gekennzeichnet durch eine außerordentliche Dynamik. Factory Outlet Center sind ein Beispiel hierfür.
