(openPR) Die Zahl der Fabrikverkaufszentren steigt weiter von Jahr zu Jahr. Wie eine aktuelle Studie des Wiesbadener Forschungsinstituts ecostra zeigt, wurden in den Ländern Europas allein im vergangenen Jahr 11 neue Standorte dieser vom traditionellen Einzelhandel heftig bekämpften Vertriebsform eröffnet. Gleichzeitig sind aber auch 3 Outlet Center wegen Misserfolgs geschlossen worden. Die ecostra-Analysten sehen in einzelnen europäischen Ländern bereits deutliche Anzeichen einer Marktsättigung.
Nach den Ergebnissen der ecostra-Studie gibt es derzeit in Europa 133 Factory Outlet Center (FOC) mit einer gesamten Verkaufsfläche von etwas mehr als 2 Millionen m², an weiteren 83 Standorten laufen aktuell die Bauarbeiten oder mehr oder weniger konkrete Planungen zur Ansiedlung solcher Center. Allein innerhalb der letzten 12 Monate stiegt die Zahl der FOC in Europa um 6,4 %, die Verkaufsfläche dieser Center sogar um 11,4 %. Die dynamische Entwicklung dieser Vertriebsform des Einzelhandels wird beschleunigt durch eine steigende Nachfrage von Markenherstellern und Lizenznehmer nach Ladenflächen in FOC. „Nachdem viele Markenhersteller erkannt haben, daß gut geführte FOC an geeigneten Standorten ihre bestehenden Vertriebskanäle nicht wesentlich kannibalisieren, hat ein Umdenken eingesetzt“, weiß der ecostra-Geschäftsführer Dr. Joachim Will zu berichten. Und: „Hersteller betrachten Outlet Stores in Fabrikverkaufszentren zwischenzeitlich nicht mehr nur als Abflußventil für 2.-Wahl-Waren und Retouren, sondern als Profit-Center. Sämtliche Top-FOC in Europa haben Wartelisten mit Mietinteressenten.“ Allerdings mehren sich aber auch die Krisenanzeichen an weniger optimalen Standorten.
Deutschland: Restriktive Genehmigungspraxis wird teilweise gelockert, doch die Entwicklung ist weiterhin schleppend
Nachdem im Dezember 2007 das Designer Outlet Wolfsburg eröffnet wurde, befinden sich in Deutschland nun 5 Outlet Center in Betrieb. Nach wie vor ist Deutschland der für FOC-Betreiber interessanteste Markt in Europa. Eine hohe Kaufkraft sowie ein marken- und preisbewusstes Verbraucherpotential bieten hier grundsätzlich hervorragende Entwicklungsperspektiven. Auf der anderen Seite hat der anhaltende Widerstand der Organisationen des Einzelhandels und eine vergleichsweise äußerst restriktive Genehmigungspraxis die Zahl der möglichen FOC in Deutschland bislang stark begrenzt. Beispielhaft steht hier das jüngst verabschiedete Landesentwicklungsprogramm in Nordrhein-Westfalen, das die Realisierung von Fabrikverkaufszentren nahezu unmöglich macht. Demgegenüber schaffen andere Bundesländer – zumindest an ausgewählten Standorten - die Möglichkeit zur Ansiedlung. So hat Niedersachsen nun den Weg frei für die Ansiedlung eines FOC in der Lüneburger Heide gemacht; die Städte Soltau, Bispingen und Bad Fallingbostel bewerben sich um den Zuschlag und hoffen auf die Zugkraft eines solchen Centers um damit auch (einkaufs-)touristisch an Attraktivität zu gewinnen. In Schleswig-Holstein steht ein großdimensioniertes FOC in der Stadt Neumünster kurz vor dem Baustart und im bayerischen Piding (bei Bad Reichenhall) wurde von der Landesregierung ein FOC mit 8.100 m² Verkaufsfläche genehmigt. In rheinland-pfälzischen Montabaur sind die Klagen der Nachbarstädte Limburg, Koblenz und Diez gegen ein FOC-Projekt durch das Verwaltungsgericht Limburg abgewiesen worden. Daß in Deutschland nun aber die Dämme brechen, kann keinesfalls angenommen werden. In Anbetracht der Größe und Attraktivität des deutschen Marktes für FOC-Betreiber verläuft die Standortentwicklung „weiterhin mit angezogener Hand-bremse!“, so Dr. Will. In den kommenden 12 Monaten wird – nach Einschätzung des ecostra-Chefs – in Deutschland kein weiteres FOC eröffnet werden. Allerdings laufen Erweiterungsmaßnahmen bei fast allen bestehenden Standorten. Will: „Vor allem das B5 Designer Outlet Center in Wustermark wird in den nächsten Monaten durch den neuen Betreiber McArthurGlen neu konzipiert und dabei flächenmäßig deutlich vergrößert. Dieses Projekt wird sich völlig neu im Westen der Bundeshauptstadt Berlin positionieren und seine Marktbedeutung in diesem Raum neu definieren.“ Das nach Kenntnis des ecostra-Chefs derzeit erfolgreichste deutsche FOC ist das an der Autobahn A3 bei Würzburg gelegene „Wertheim Village“ des britischen Betreibers Value Retail. „Wertheim Village zeigt stark steigende Besucherzahlen und hat Ende März 2008 die dritte und vorläufig letzte Ausbaustufe auf nun 13.500 m² VK fertiggestellt; bis Sommer diesen Jahres sollen sämtliche Ladenflächen vermietet sein.“
FOC-Boom in Italien und Spanien
Ganz anders ist die Situation in Italien und Spanien. Italien verzeichnete in den letzten Jahren geradezu einen Boom der Fabrikverkaufszentren. Allein im vergangenen Jahr öffneten 5 groß-dimensionierte Factory Outlet Center die Tore, bei weiteren 5 Center sind die Bauarbeiten bereits soweit fortgeschritten, dass diese noch in diesem Jahr an den Start gehen können. Diese dynamische Standortentwicklung wird sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen: zusätzliche 7 Outlet Center befinden sich noch in der Planungsphase, wobei jetzt auch Süditalien in den Fokus der Entwickler rückt. Will: „In Italien treffen FOC auf ein ausgeprägtes Modebewußtsein der Verbraucher, nutzen aber auch die touristischen Potentiale der Feriengebiete. Dies macht sich auch in der Konzeption der Center bemerkbar. So werden die italienischen FOC fast ausschließlich in der historisierenden Form von offenen, nachgebauten Stadtplätzen – dem sog. Village-Stil – realisiert und versuchen so ein regionaltypisches, urbanes Einkaufserlebnis abzubilden. Kritiker sprechen hier zwar von Disney-Architektur, aber der Verbraucher reagiert durchweg positiv auf diese bauliche Form eines Einkaufszentrums.“ Aktuell befinden sich in Italien 22 FOC mit einer gesamten Verkaufsfläche von mehr als 393.000 m² in Betrieb.
Wie Italien so zeigt auch die iberische Halbinsel einen starken Zuwachs an FOC-Standorten. Spanien hat derzeit 18 in Betrieb befindliche Outlet Center mit einer gesamten Verkaufsfläche von knapp 248.000 m². Allein im vergangenen Jahr wurden in Spanien 3 neue Fabrikverkaufs-zentren eröffnet, weitere 2 Standorte sind in Planung.
„Go East“: Hoffnungsmarkt Osteuropa
Vor dem Hintergrund einer zunehmenden Wettbewerbsdichte in den westlichen EU-Ländern, aber auch von teilweise hohen genehmigungsrechtlichen Hürden, haben in jüngerer Zeit verschiedene FOC-Betreiber und Projektentwickler damit begonnen, in den osteuropäischen Reformstaaten Outlet Center zu realisieren. Insbesondere in Polen mit bereits 6 in Betrieb befindlichen FOC und 4 weiteren, geplanten Standorten, aber auch in der Tschechischen Republik und Ungarn (je 2 FOC) sind Fabrikverkaufszentren bereits fester Bestandteil der Handelslandschaft. Hier findet zum Teil ein ausgeprägter Wettlauf um die besten Standorte verbunden mit dem Versuch statt, das eigene Projekt möglichst frühzeitig im Markt zu positionieren und mögliche Wettbewerber von einem Markteintritt abzuschrecken. Die tschechische Hauptstadt Prag ist ein Beispiel hierfür: Im März diesen Jahres hat hier im Prager Bezirk Stirboholy die erste Baustufe des „Fashion Arena Outlet Center“ mit noch umfangreichen Ladenleerständen eröffnet, gleichzeitig sind zwei weitere Wettbewerbsstandorte – an der Prager Ringautobahn sowie am Prager Flughafen Ruzyne - in Bau und werden Prag in Kürze zu einem der Standorträume mit der höchsten FOC-Dichte in Europa machen. Ein weiteres Beispiel ist die rumänische Hauptstadt Bukarest, wo an 3 Standorten – teilweise nur einen Steinwurf voneinander entfernt – Outlet Center geplant sind.
Auch Russland ist jetzt ein Thema für FOC-Entwickler; Standorte im Umfeld von Moskau und St. Petersburg befinden sich in Vorbereitung. „Es ist realistischerweise nicht davon auszugehen, dass alle diese Planungen letztlich auch realisiert werden...“, erläutert Dr. Will von der ecostra GmbH, „...die osteuropäischen Märkte sind für FOC-Betreiber und –Investoren meist noch Hoffnungsmärkte. Der Markenbesatz der bereits realisierten Center zeigt noch einen klaren Schwerpunkt im niedrig- bis mittelpreisigen Segment. Premiummarken in FOC sind die seltene Ausnahme. Gerade der russische Markt ist hier sehr schwierig, da der Markenvertrieb durch die Lizenzrechte überwiegend in einem Oligopol bestehend aus 4 Unternehmen – der Crocus Gruppe, Mercury, Jamilco / LBV sowie Bosco di Ciliegi - gebündelt ist. Wer nicht mindestens eines dieser Unternehmen für eine Kooperation gewinnt, wird ein erhebliches Problem in der Vermietung seiner Anlage bekommen. Dieser Umstand wird die FOC-Entwicklung in Russland noch einige Zeit wesentlich mitbestimmen“, so Will.
Pleiten, Pech und Pannen
Es ist jedoch insbesondere die zunehmende Wettbewerbsdichte, welche dazu geführt hat, dass verschiedene Factory Outlet Center zwischenzeitlich notleidend oder sogar gescheitert sind. „Aufgrund der betrieblich erforderlichen weiträumigen Einzugsgebiete sind Factory Outlet Center nicht beliebig multiplizierbar. FOC beginnen sich bei zunehmender Marktsätttigung schnell selbst zu kannibalisieren und nur die geeigneten Standorte und die guten, attraktiven Konzepte setzen sich letztendlich durch.“, stellt der ecostra-Experte fest. Beispiele hierfür finden sich an verschiedenster Stelle in Großbritannien, dessen FOC-Markt als gesättigt gilt und bereits einige FOC-Pleiten vorweisen kann. Beispiele finden sich jedoch auch bereits in Kontinentaleuropa: In den letzten Jahren wurden Outlet Center nicht nur in Schweden geschlossen, in der Schweiz wurde ein jahrelang dahinsiechendes Outlet Center in der Nähe des Flughafens Zürich Anfang 2008 in ein klassisches Einkaufszentrum umgewandelt, ein weiteres Schweizer FOC steht vor der Schließung und ein anderes zeigt – nach Branchengerüchten – eindeutige Krisensymptome. Ebenfalls nach jahrelangem Siechtum wird nun das südlich der österreichischen Bundeshauptstadt Wien lokalisierte Leoville Premium Outlet Mitte 2008 zumindest vorläufig die Rollbalken herunterlassen. Nachdem dieses Projekt ursprünglich im obersten Markensegment positioniert werden sollte, aber immer mit einer mangelnden Mieter- und Besuchernachfrage zu kämpfen hatte und sich nie gegen den regionalen FOC-Platzhirsch – das Designer Outlet Parndorf des Betreibers McArthurGlen – behaupten konnte, werden derzeit Aufhebungsverträge mit den verbliebenen Mietern geschlossen; ein Relaunch des Centers wird für das Jahr 2009 angekündigt. Dr. Will: „Factory Outlet Center können hochprofitable Immobilien sein, doch die Anforderungen an Standort- und Betreiberqualität steigen. Die Zeiten, wo noch jede saure Wiese mit Autobahnanschluß und jede nicht mehr benötigte Lagerhalle als potentieller FOC-Standort in Frage kam, sind endgültig vorbei. Betreiber, Investoren aber auch ansiedlungswillige Städte und Gemeinden tun gut daran, die Chancen und Risiken einer solchen Ansiedlung im Vorfeld durch fachkundig recherchierte und seriöse Analysen absichern zu lassen.“
