"Wohn-Riester" mit Wohnungsgenossenschaften - Soll Eigentumsbildung ausgegrenzt werden?

(openPR) Versehen oder Absicht einer fehlenden Komponente? - Für das VerbändeNetzwerk menschen-machen-wirtschaft ist der Regierungsentwurf zum Eigenheimrentengesetz (EigRentG) in der vorgelegten Fassung dringend ergänzungsbedürftig.

Der Grund:

Menschen, die den Vorteil gemeinschaftlichen Handelns in Wohnungsbaugenossenschaften für den Aufbau von Wohnungseigentum im Alter nutzen wollen, sind ausgegrenzt. Ihnen bleibt derzeit nur die Möglichkeit, „Wohn-Rieste“ als MIETER einer Genossenschaftswohnung mit gemindertem Mietzins zu nutzen.

Weil diese Einschränkung logisch nicht nachvollziehbar ist, vermutet man - so Gerd K. Schaumann, Vorstand des VerbändeNetzwerkes – ein Versehen, das im laufenden Gesetzgebungsverfahren zu korrigieren ist.

Hatte der Gesetzgeber vor Jahren im Rahmen des ausgelaufenen EigenheimzulageGesetzes, genau diese Forderung – WohnungsEIGENTUMSbildung durch genossenschaftliches Handeln – eröffnet und damit erstmals die Möglichkeit geschaffen, auch (Teil-) Privatisierung von Genossenschaftseigentum zu ermöglichen, wird dieser positive Trend zur Zeit bei „Wohn-Riester“ faktisch wieder zurückgenommen.

Für das VerbändeNetzwerk ist das umso unverständlicher, hatte doch noch unlängst eine Fachkommission des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung empfohlen, die über „Wohn-Riester“ aufgebauten „zusätzlichen Geschäftsanteile“ in Wohnungsbaugenossenschaften n i c h t eindimensional auf Mietwohnungsnutzung einzuschränken.

Aus Sicht der Expertenkommission spricht vieles dafür, „das Wohnen in der Genossenschaft nicht zur Voraussetzung für eine staatliche Förderung zu machen, da der eigentliche Versorgungszweck, das heißt die Reduzierung der Versorgungslücke im Rentenalter, unanhängig davon erreicht wird, ob im Alter noch in der Wohnungsgenossenschaft gewohnt wird oder nicht“.

Die Expertenkommission sieht eindeutig bei einer solchen Begrenzung, enorme Flexibilitätsnachteile für den Betroffenen, er muss quasi schon jetzt eine Standortentscheidung treffen, an welchen Ort er vielleicht in 20 oder mehr Jahren leben und wohnen wird.

Natürlich könnte der Betroffene von einer Wohnungsbaugenossenschaft in A zu einer Wohnungsbaugenossenschaft in B wechseln, und dabei „Wohn-Riester“ übertragen. Fraglich ist nur, ob die Wohnungsgenossenschaft in B auch über Wohnraum verfügt, der den Vorstellungen des Betroffenen entspricht...

Im Zeitalter des beschleunigten DEMOGRAFISCHEN WANDELS, wird kooperatives Handeln (Wohnungsgenossenschaft) in Verbindung mit der Option Miete ODER Eigentum in vielerlei Hinsicht zum Problemlöser, z.B. im Alter, wie zahlreiche Seniorengenossenschaften gut zeigen.

Um Vorstehendes zu verdeutlichen, wählen wir ein praktisches Beispiel:

Ein Mitglied – heute ca. 40 bis 50 Jahre - baut bei einer (Vermietung-) Genossenschaft seine Altersvorsorge über 20 Jahre und mehr in Form der Zeichnung zusätzlicher Geschäftsanteile auf. Nehmen wir an, das Mitglied wohnt im Zeitpunkt des Vertragsbeginns in Berlin, die Wohnungsgenossenschaft hat dort ebenfalls ihren Sitz.

Jetzt sind folgende Entwicklungen denkbar, die im Zeitalter des schnellen Wandels, alles andere als unrealistisch sind:

· Unser besagtes Mitglied wechselt berufsbedingt – nach 5 Jahren - seinen Wohnort, zieht z.B. nach Leipzig. Da seine (Vermietung-) Genossenschaft jedoch nur Wohnraum in Berlin hat, müsste es zwangsläufig diese Mitgliedschaft beenden und – sofern möglich – die Mitgliedschaft in einer Leipziger Wohnungsgenossenschaft begründen und eine derer (Miet-) Wohnungen beziehen. Natürlich kann es auch gänzlich das „Rieser-Produkt“ wechseln und z.B. zu einer Lebensversicherung wechseln ...

· Ganz anders bei Mitgliedschaft in einer eigentumsorientierten Wohnungsgenossenschaft. Diese ist in der Regel nicht standortgebunden. Neben Mietwohnungen verfügt sie jedoch über Bestand an Wohneigentum (Wohnung oder Haus) das käuflich erworben werden kann. Unser Mitglied hat eine OPTION, kann wählen, ob es zu Miete wohnen will, oder im Eigentum. Außerdem ist diese Wohnungsgenossenschaftsform nachfrageorientiert ausgestaltet, d.h. das Mitglied kann wählen, wie, wo und zu welchen Konditionen und mit welchem Standard es wohnen möchte.
Daraus ergibt sich etwa folgende Entwicklung:

1. Möglichkeit:
Das Mitglied will Mieter bleiben. Hat die eigentumsorientierte Wohnungsgenossenschaft in Leipzig keinen eigenen Wohnraum, kann solcher relativ einfach beschafft und an das Mitglied vermietet werden. Dies geschieht i.d.R. in enger Abstimmung mit dem Mitglied. Die Genossenschaft übernimmt also diese Wohnung in ihren Bestand und vermietet sie (mietpreismindernd) an das Mitglied weiter.

2. Möglichkeit:
Das Mitglied will in ländlicher Gegend Nähe Leipzig z.B. eine Eigentumswohnung erwerben. Das Kapital dazu ist jedoch noch nicht aufgebaut. Die Genossenschaft erwirbt zunächst diese Eigentumswohnung und vermietet diese - mit dem Optionsrecht auf Eigentumserwerb - an das Mitglied. Natürlich kann das Mitglied die Wohnung auch anderweitig finanzieren lassen und die aufgebauten Geschäftsanteile werden bei Fälligkeit der Altersvorsorge zur Abzahlung einer Hypothek genutzt. Ähnlich ist dies natürlich auch möglich bei einem Einfamilienhaus.

Wir sehen unschwer, welche Vorzüge die eigentumsorientierte, d.h. flexible Wohnungsgenossenschaft im Vergleich mit einer sog. Bestands- oder Vermietungsgenossenschaft hat, die weder ihren Mitgliedern zu Wohnungseigentum verhelfen will oder kann, noch außerhalb ihres (i.d.R. eng begrenzten) Standortes tätig ist.

Lassen wir den Verlauf noch einen Schritt weitergehen.

· Inzwischen ist unser Mitglied 65 Jahre geworden. Nach 2 weiteren Standortveränderung (immer berufsbedingt) wohnt es jetzt in der Nähe von Hamburg. Es wohnt nunmehr in einer Eigentumswohnung, die es in Verbindung mit der eigentumsorientierten Wohnungsgenossenschaft erworben hat. Dem Mitglied wurde das Recht eingeräumt, die Wohnung jederzeit wieder an die Genossenschaft (zurück-) verkaufen zu können. Die Wohnung liegt im zweiten Stock eines Mehrfamilienhauses. Sie ist nicht barrierefrei und auch nicht altengerecht. Unser Mitglied sucht jetzt nach Wohnraum den es auch dann noch nutzen kann, wenn es vielleicht pflegebedürftig werden sollte.

Dazu überlegt es folgende Alternativen:

1. Möglichkeit:
Das Mitglied gibt diese Eigentumswohnung wieder an seine Genossenschaft zurück und erwirbt in Verbindung mit der eigentumsorientierten Genossenschaft eine alters- und pflegegerechte Eigentumswohnung.

2. Möglichkeit:
Es gibt diese Eigentumswohnung wieder an die Genossenschaft zurück und erwirbt in einer Wohnanlage für Betreutes Wohnen – an der seine eigentumsorientierte Genossenschaft beteiligt ist – eine alters- und pflegegerechte Wohnung.

Aufgrund des Selbstverständnisses einer eigentumsorientierten Wohnungsgenossenschaft kann das Mitglied zwischen einer Mietwohnung oder einer Eigentumswohnung w ä h l e n.

· Natürlich bleibt unser Mitglied mit (mindestens) einem Geschäftsanteil Mitglied seiner eigentumsorientierten Genossenschaft, während es die zusätzlichen Geschäftsanteile – die mittels „Wohn-Riester“ aufgebaut wurden kündigt, und zur Finanzierung seines „Altersruhesitzes“ verwendet. Mittels der weiter bestehenden Mitgliedschaft, kann es so auf die Geschäftspolitik seiner Genossenschaft weiterhin Einfluss ausüben. Wie es scheint, eine allseits zufriedestellende Lösung.

Wir sehen unschwer, dass das Konzept – „Wohn-Riester“ mit eigentumsorientierten Wohnungsbaugenossenschaften - vielerlei Vorteile hat. Einige davon, beispielhaft aufgezählt, sind:

· Die hohe Flexibilität des Genossenschafts-Typs „Eigentumsorientierung“ ermöglicht dem Mitglied, beinahe unbegrenzt, Wohnortveränderungen durchführen zu können, ohne immer wieder das „Riester-Produkt“ wechseln zu müssen, mindestens jedoch den Anbieter.
· Gebotene berufliche Beweglichkeit wird nicht durch Standortgebundenheit der Vermietungsgenossenschaften eingeschränkt.
· Mitglieder von Wohnungsbaugenossenschaften, die „Wohn-Riester“ und Wohneigentumsbildung miteinander verbinden wollen, werden nicht ausgegrenzt.
· Das Prinzip "kostengünstig bauen und erwerben mit Wohnungsgenossenschaften" wird nicht ausgeschlossen.
· Der ländliche Raum wird nicht ohne wohnwirtschaftliche Zuwächse bleiben. Da Vermietungsgenossenschaften meist nur in den Oberzentren – fast kaum im ländlichen Bereich - anzutreffen sind, werden sie dort kaum investieren. Anders die Wohnungsgenossenschaften mit Eigentumsorientierung. Ihre Investitionsentscheidungen sind einzig daran orientiert, wo ein Mitglied wohnen, bauen oder erwerben will. Da schon heute die Entwicklung des ländlichen Raumes im Rahmen des Demografischen Wandels unübersehbare Probleme erkennen lässt, sind eigentumsorientierte Wohnungsgenossenschaften hervorragend zum „Gegensteuern“ geeignet, da die ältere Bevölkerung Konzepte des Betreuten Wohnens eher in ländlichen Regionen bevorzugt.

Was könnte es also für politische Gründe geben, den Bereich Eigentumsorientierte Wohnungsgenossenschaften – anders als bei der Eigenheimzulage – aus „Wohn-Riester“ herauszuhalten?

Fürchten die Vermietungsgenossenschaften den Wettbewerb, oder die Lebensversicherungen und Bausparkassen weniger Verträge.

Beides kann eigentlich für einen Gesetzgeber, der für alle Formen der Wohneigentumsbildung aufgeschlossen ist, kein Maßstab sein.

Vermuten wir also, dass es bisher einfach übersehen wurde, „Wohn-Riester“ auch in Wohnungsgenossenschaft mit Eigentumsorientierung zu berücksichtigen..

Abschließend sei vermerkt, dass dieser Weg dem Staat kein zusätzliches Geld kosten wird. Es wird deshalb wohl kaum mehr „Wohn-Riester-Anträge“ geben. Was es aber mehr geben wird ist:

· Mehr Wahlfreiheit und Wettbewerb, sowie mehr „Wert“ zugunsten der Mitglieder in Eigentumsorientierten Wohnungsgenossenschaften.

Der Grund – mehr als plausibel: Bauen und Erwerben in Gemeinschaft ist einfach preisgünstiger!

Wir hoffen, dass der Gesetzgeber entsprechende Korrekturen vornimmt.

Dann ist „Wohn-Riester“ eine allseits gelungene Konzeption. Überlassen wir es der Aufsichtbehörde, bei der Zertifizierung der Produkte die „Spreu vom Weizen“ zu trennen. In Verbindung mit Sicherungsgarantien zugunsten der Mitglieder und den regelmäßigen Testaten der Prüfungsverbände zur wirtschaftlichen Entwicklung der jeweiligen Wohnungsgenossenschaft, wird auch der notwendigweise für das Mitglied notwendige sichere "Rahmen" abgesteckt.

"Wohn-Riester" in Wohnungsgenossenschaften ist zweifellos dann ein mehr als gleichwertiges Produkt, wenn jedes Mitglied die Möglichkeit hat zu wählen.

Keine Alternative für mündige Bürger als Miglieder von Wohnungsgenossenschaften wäre: Miete oder garnichts.

Ein Konzept für mündige Bürger ist immer alternativ: In diesem Falle heißt es Eigentum ODER Miete. Vertrauen wir einfach mehr dem Bürger ...