(openPR) Immobilien-Kapitalanleger, die in mehr als eine oder zwei Mietwohnungen investieren wollen, hatten mit Zinshäusern lange Jahre eine beliebte Quelle für ein regelmäßiges passives Einkommen. Inzwischen ist der Markt mit rentablen Zinshäusern jedoch wie leergefegt. Außerdem erschweren die Mietpreisbremse in Ballungszentren und die prozentuale Begrenzung der Modernisierungsumlage, dass gute Renditen erzielt werden. Die Folge sind nicht selten Bestandsimmobilien mit Sanierungsstau, in denen unzufriedene Mieter leben. Der Immobilienspezialist Christian Peters verrät, wie Immobilien-Kapitalanleger vorgehen können, um eine gute Objektrendite zu erzielen und gleichzeitig zufriedene Mieter zu binden. Die Lösung und Alternative zum Zinshaus heißt Eigentums-Wohnungspaket!
Der Vorteil des Zinshauses ist zwar immer noch die volle Entscheidungshoheit, wenn es um Umbauten, Anbauten, Renovierungen oder Sanierungen geht. Das ist dann aber auch der einzige Vorteil. Die Quadratmeterpreise beim Zinshaus sind nämlich nicht mehr im Dutzend günstiger. Sie haben sich im Laufe der letzten Jahre an die Preise für Eigentumswohnungen angeglichen. Christian Peters von der Hamburger Peters + Peters Wohn- und Anlageimmobilien GmbH empfiehlt seinen Kunden und Immobilieninvestoren daher schon länger den Erwerb von sogenannten Wohnungspaketen: „Am günstigsten ist meistens der Kauf von Neubauprojekten, denn der Bauträger möchte in der Regel schnell verkaufen. Käufer, die gleich mehrere Wohnungen kaufen, suchen sich die Flächen mit den besten Preis-Leistungsverhältnissen und der am besten vermietbaren Ausstattung heraus. Häufig kann der Investor schon bis zur Bezugsfertigkeit und Schlüsselübergabe eine passable Wertsteigerung seines Eigentums verbuchen.“
Hohes Potential in Wachstumslagen
Letzteres trifft ganz besonders in Wachstumslagen zu. Als solche bezeichnet die Branche Wohngegenden, die über die Jahre eventuell etwas angestaubt und vernachlässigt sind, nun aber im Zuge der dringenden Suche nach Platz für Wohnungsbau, neu belebt werden. „Gerade in Hamburg passiert hier ganz viel. Schöne Beispiele sind die Stadtteile Eidelstedt, Lurup oder auch ganz besonders Rothenburgsort, wo demnächst ein Neubauprojekt mit 200 hochwertigen 2-4 Zimmerwohnungen seine Grundsteinlegung hat. Da entstehen langfristig richtig gute Wertanlagen! „, meint Christian Peters. Denn über den Rendite-Erfolg einer vermieteten Immobilie entscheiden Lage, Ausstattung und Zustand. In den klassisch nachgefragten Hamburger Stadtteilen suchen Investoren solche Sahnestückchen aber meist vergeblich. Einfacher ist es also, in Wachstumslagen auf die Suche nach gemauerten Kapitalanlagen zu gehen.
Wohnungspakete über die Stadt verstreut
Was recht wenig bekannt ist: Viele praktizieren das bereits. Dreiviertel der privaten Vermieter besitzen laut dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln bis zu 15 Wohnungen. Christian Peters kann diese Zahlen aus seiner Beratungspraxis für Hamburg bestätigen. Ein Großteil seiner Kunden hat Wohnungspakete mit jeweils 2-10 Wohnungen über verschiedene Stadtteile gestreut. So verteilen sich gegebenenfalls notwendige Instandhaltungskosten und -arbeiten besser, bei Bedarf sind einzelne Wohnungen schneller wieder verkauft als ganze Mehrfamilienhäuser und auch die Aufteilung für potentielle Erben ist viel einfacher.
Selber kümmern oder kümmern lassen
Dreiviertel der Vermieter kümmern sich selber um die Sondereigentumsverwaltung ihrer Wohnungen. Da die meisten Investoren sich beruflich nicht mit Immobilien befassen und eigentlich möglichst wenig Aufwand mit der Verwaltung haben möchten, rät Christian Peters auch für das Sondereigentum zur Beauftragung einer professionellen Hausverwaltung „Gute Verwalter bieten Hausmeisterdienste und eine funktionierende Infrastruktur, wenn mal Handwerker für Arbeiten rund um die Immobilie gebraucht werden. Eine umfassend organisierte Betreuung sichert den Werterhalt der Immobilie und nicht zuletzt auch die Zufriedenheit der Mieter. Und zufriedene Mieter garantieren sichere Mieteinkünfte sowie ein harmonisches Miteinander. “ Diese Harmonie ist privaten Vermietern viel wert und ein weiterer Vorteil von Neubau-Immobilien. Hier ist alles schön und modern. Das mögen Mieter! Die ersten 10-20 Jahre ist regelmäßig nicht mit Instandhaltungs- oder Modernisierungsarbeiten zu rechnen. Die ersten 5 Jahre greift darüber hinaus bei eventuell auftretenden Mängeln noch die Gewährleistungspflicht des Bauträgers.
Privatleute sind die größte Vermietergruppe
Fakt ist, dass Mietwohnungen immer gebraucht werden. Laut statistischem Bundesamt leben knapp 58 Prozent der bundesdeutschen Haushalte in Mietwohnungen, Tendenz steigend. Ende 2018 gab es circa 19,77 Millionen Mietwohnungen. Davon waren lediglich 2 bis 3 Millionen in kommunalen Händen oder gehörten zu privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen sowie Wohnungsgenossenschaften. Etwa 7,9 Millionen Wohnungen werden von anderen gewerblichen Unternehmen bewirtschaftet. Die größte Vermietergruppe jedoch besteht mit einem Anteil von 46 Prozent aus Privatvermietern. Sie stellen dem Mietwohnungsmarkt bundesweit insgesamt über 9 Millionen Mietwohnungen zur Verfügung. In Hamburg zählten die amtlichen Statistiker 2018 insgesamt 946.000 Wohnungen, davon etwa 720.000 Mietwohnungen, also etwa Dreiviertel aller Hamburger Wohnungen. Die 30 Wohnungsbaugenossenschaften der Hansestadt und die städtische SAGA/GWG halten davon etwa 260.000 Wohnungen. Bemerkenswert ist übrigens, dass etwa 40 Prozent der privaten Vermieter Rentner sind. Deren wahrscheinliches Motiv, die Aufbesserung ihrer Altersbezüge, liegt auf der Hand.
All das zeigt, Wohnungspakete haben viel mehr Vorteile, als man denkt.
