(openPR) Plötzlich Hausbesitzer: Was mit der geerbten Immobilie tun? Verkaufen, selbst nutzen, vermieten, …?
Heute scheint „Betongold“ eine der sichersten Geldanlagen zu sein. Da ist doch eine geerbte Immobilie genau das Richtige – oder?
Eine Immobilie erben, kann das Ende vieler Sorgen sein – oder aber der Anfang.
Was erwartet Sie mit Ihrer geerbten Immobilie?
Stimmt die Lage Ihrer geerbten Immobilie?
Die Lage der Immobilie ist eines der wichtigsten Kriterien für den derzeitigen und den zukünftigen Wert Ihrer Immobilie. Betrachten Sie kritisch die Lage Ihrer geerbten Immobilie und schätzen Sie die Entwicklung des Wohnumfeldes ein. Sind sie sich selbst unsicher, fragen Sie einen in dieser Region tätigen Immobilienmakler, dieser sollte das einschätzen können.
(Siehe auch Leitfaden – Maklersuche auf stremme.immo)
Sie könnten damit ein eigenes Darlehen tilgen
Haben Sie bereits eine Immobilie – und zwar genau die, die sie haben wollten? Wirklich sinnvoll ist der Verkauf der Erbimmobilie oft nur, wenn schon bei Abschluss des Kreditvertrags eine Klausel über Sondertilgungen in den Vertrag aufgenommen wurde oder die Laufzeit Ihres Darlehns bald endet. Ansonsten sollten Sie sich genau erkundigen, ob und in welcher Höhe eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Unter Umständen könnte es wirtschaftlicher sein, die Immobilie zu vermieten und mit den Mieteinnahmen das Darlehn abzutragen.
Was wenn die Immobilie vermietet ist?
Nicht alle Mietimmobilien bringen auch effektiv eine akzeptable Rendite ein. Decken die Mieten die Instandhaltungskosten nicht, sollten Sie darüber nachdenken, die Immobilie lieber zu verkaufen.
Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen möchten, bleibt Ihnen der Weg der Eigenbedarfskündigung.
Rechtlich besteht dieser Anspruch in der Regel.
Haben Sie Zeit sich um die Immobilie zu kümmern?
Wenn die Immobilie vermietet ist könnte sich eine Hausverwaltung um die meisten täglichen Fragen der Mieter kümmern. Trotzdem müssen immer wieder Entscheidungen getroffen werden zum Beispiel: Reparaturen, neue Mieter oder Abrechnungen.
Auch selbst genutzte Immobilien wollen regelmäßig gepflegt, renoviert und ggf. saniert werden.
Kennen Sie sich mit Immobilien aus?
Nicht jeder ist als Immobilieninvestor geeignet – oder will sich einen Berater leisten. Bei einer vermieteten Immobilie sind dann oft Streitigkeiten vorprogrammiert. Wer sich nicht auskennt, zahlt oftmals drauf.
Es macht Sinn sich Wissen rund um Immobilien anzueignen oder sich ggf. entsprechend von einem kompetenten, unparteiischen Fachmann beraten zu lassen.
Haben Sie das nötige Geld, die Immobilie instand zu setzen oder zu halten?
Ist der Zustand des Hauses nicht gut, besteht Renovierungsstau? Gerade bei Immobilien die im Eigentum älterer Leute sind, werden oft jahrelang nötige Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten nicht mehr durchgeführt. Von notwendigen Modernisierungen ganz abgesehen. Hier können oft größere Summen erforderlich sein um die Immobilie wieder in einen ordentlichen einigermaßen zeitgemäßen Zustand zu versetzen. Nicht bei jeder Immobilie lohnt sich der Aufwand.
Auch der Unterhalt einer Immobilie kostet Geld. Wer sich nötige Arbeiten oder größere Reparaturen nicht leisten kann, sollte lieber frühzeitig verkaufen. Je mehr eine Immobilie verfällt, desto weniger ist sie am Ende wert. Manchmal lohnt es sich jedoch vor einem Verkauf in das Haus zu investieren. Wer einige Mängel beseitigt, bevor er die Immobilie verkauft, kann oft einen deutlich höheren Preis erzielen.
Können Sie laufende Kredite abbezahlen?
Nicht immer ist der Kreditvertrag bereits abgezahlt, wenn der Erblasser stirbt. Wenn Sie sich die Raten für den laufenden Kredit nicht leisten können, bleibt Ihnen nichts anderes übrig als die Immobilie zu verkaufen. Denn der Kreditvertrag gehört zur Immobilie und wird mit vererbt.
Welche Steuern fallen bei einer geerbten Immobilie an?
Grundsätzlich unterliegt das gesamte, vererbte Vermögen der Erbschaftsteuer. Allerdings existieren Freibeträge, die zuvor vom Wert der Immobilie beziehungsweise des kompletten Erbes abgezogen werden können.
Freibeträge für Erben erster Ordnung:
Ehegatte: 500.000 Euro
Kind: 400.000 Euro (pro Kind)
Für das darüber hinaus gehende Vermögen zahlen Sie dann je nach dessen Höhe unterschiedliche Steuersätze. Hier ist es sinnvoll sich an einen Steuerberater zu wenden.
Welche Kosten kommen durch die Erbschaft der Immobilie noch auf mich zu?
Normalerweise fallen folgende Kostenpunkte an:
1. Erbschein: Die Kosten für den Erbschein hängen von der Höhe des geerbten Vermögens ab. Haben Sie beispielsweise eine Immobilie im Wert von 250.000 € geerbt – der Erbschein kostet in diesem Fall ca. 535 €. Bei einem Wert von 500.000 € betragen die Kosten für den Erbschein etwa 935 €.
2. Grundbuch: Damit Sie wirklich Eigentümer der Immobilie werden, müssen Sie im Grundbuch eingetragen werden. Sofern dies innerhalb von zwei Jahren geschieht, ist die Eintragung in diesem Fall kostenfrei.
3. Laufende Kosten: Für die Immobilie fallen weiterhin die laufenden Kosten an. Hierzu gehören unter anderem Nebenkosten und Steuern.
Erbengemeinschaft: Was passiert mit der Immobilie, wenn mehr als eine Person erbt?
Gibt es mehr als einen Erben, so entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Sie dient dazu, das geerbte Vermögen anteilig auf die einzelnen Erben aufzuteilen. Das Problem bei Immobilien sie sind in der Regel nicht teilbar, ihr Wert macht aber oft den größten Teil des Erbes aus. Sie und Ihre Miterben haben mehrere Möglichkeitenwie zum Beispiel :
Auszahlung:
Angenommen, Sie erben ein Haus und möchten dort selbst wohnen. Weiter angenommen das Haus ist 300.000 € wert und es gibt einen Miterben. Dann könnten Sie – wenn Sie sich einigen – die Hälfte des Wertes - in diesem Beispiel 150.000 € - an den Miterben zahlen und das Haus übernehmen.
Einvernehmlicher Verkauf:
Oft entscheidet sich die Erbengemeinschaft dazu, die Immobilie zu verkaufen. Der Verkaufserlös wird anschließend entsprechend aufgeteilt.
Nicht einvernehmlicher Verkauf:
Wenn sich die Erben nicht einigen können wird es unschön und teuer. Grundsätzlich kann jeder Erbe die sogenannte Erbauseinandersetzung beantragen. Einigt sich die Erbengemeinschaft beispielsweise nicht, so kann es zur Teilungsversteigerung kommen. Ärger und Kosten sind vorprogrammiert. Zudem ist der Erlös dann meist deutlich geringer, als wenn das Objekt auf dem freien Markt angeboten wird.
Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?
Haben Sie eine Immobilie geerbt, so bieten sich Ihnen diese drei Möglichkeiten.
Eigennutzung
Bevor Sie sich dazu entschließen sollten Sie sich folgende Fragen stellen:
Wie groß ist der Renovierungs- / Sanierungsbedarf?
Können Sie diesen finanziell stemmen?
Sind weitere Umbaumaßnahmen aus rein wohnlicher Sicht notwendig?
Fühlen Sie sich in der Immobilie wirklich wohl?
Unter Umständen ist es sinnvoll einen unparteiischen Dritten, der keine emotionale Bindung an die Immobilie hat, mit in die Immobilie zu nehmen um die Fragen wirklich objektiv zu beantworten.
Vermietung
Grundsätzlich sollte man sich genau überlegen, ob eine Vermietung des geerbten Hauses sinnvoll ist? Fragen Sie Experten nach den ungefähren Instandhaltungskosten für eine Immobilie diesen Typs. Sind vor der Vermietung Sanierungs- / Renovierungsmaßnahmen notwendig? Wie hoch sind die Kosten bzw. der Aufwand für die Verwaltung der Immobilie. Tragen die zu erwartenden Mieteinnahmen diese Kosten? Sind Sie dem ggf. auftretenden Ärger mit Ihren Mietern gewachsen? Im Moment hat die Gesetzgebung die Tendenz die Rechte des Mieters in einem Maß zu stärken, das Vermieter in Streitfällen sehr schlechte Postionen haben.
Verkauf
Oft ist es das sinnvollste die Immobilie zu verkaufen. Kalkulieren Sie hierbei aber auch Maklerkosten ein und ermitteln Sie, inwiefern der Verkauf wirklich steuerfrei ist.
Nur eine Bruchbude geerbt?
Viele Deutsche erben Häuser. Doch oft sind die Immobilien in einem desolatem Zustand. Hier stellt sich die Frage Renovieren oder einen Neubau hinstellen? Oder besser das Erbe ganz ausschlagen?
Oft wurde in den vergangenen Jahren nur noch das Nötigste gemacht und die Heizung ist total veraltet. Manchmal ist sogar das Dach nicht mehr richtig dicht und durch Fenster und Haustüren kriecht die Kälte ins Haus.
Ist der Grundriss der Immobilie noch zeitgemäß? Früher hatte man nicht selten riesige Wohnzimmer und winzige Kinderzimmer und Küchen. Von einer offenen Küche ganz zu schweigen. Aus dem Badezimmer schimmern einem braune oder grüne Kacheln, Keramik und Sanitärinstallationen entgegen.
Jetzt sollte man genau abwägen, ob es lohnt, noch einmal eine ggf. sechsstellige Summen in eine Modernisierung oder gar Sanierung zu stecken – oder ob man das Gebäude nicht gleich der Abrissbirne preisgibt, so Marina Stremme von Stremme Immobilien.
Laut einer Studie ist etwa jedes 10. vererbte Gebäude nur noch abrissreif und ein Neubau wäre häufig billiger als eine Sanierung.
Vor dieser Entscheidung sollten Erben älterer Häuser alle relevanten Informationen einholen. Dabei sollte die Substanz der Immobilie von einem Architekten oder Bausachverständigen geprüft werden, um die Kosten möglichst exakt zu ermitteln. Wichtig ist es auch, beim Bauamt in Erfahrung zu bringen, ob und in welcher Größe ein Neubau möglich ist? Manchmal dürfen auf größeren Grundstücken alte Eigenheime nur noch durch Mehrfamilienhäuser ersetzt werden oder es besteht nur ein Bestandsschutz und im Falle eines Abrisses dürfte dort gar nicht mehr neu gebaut werden.
Manchmal ist ein Verkauf einer solchen Immobilie einfach das Beste. Gerade in Regionen mit sinkenden Einwohnerzahlen. Die Erben können die Häuser meist selbst nicht nutzen, weil sie nicht mehr in dieser Gegend wohnen. Dort lohnen sich weder Sanierung noch Neubau, da in solchen Gegenden bereits Immobilien leer stehen. Weder beim Verkauf noch bei einer Vermietung lassen sich dort die Investitionskosten wieder hereinholen. Mit etwas Glück erzielen Sie jedoch noch einen kleinen Erlös aus der „Bruchbude“. Falls die Immobilie noch mit einem Darlehn belastet ist, ist es unter Umständen das Beste dieses Erbe auszuschlagen.
Sind Sie sich unsicher wie Sie Ihre geerbte Immobilie einschätzen sollen? Wenden Sie sich an einen guten Immobilienmakler oder einen kompetenten Sachverständigen.
