(openPR) AENGEVELT City Report Region Berlin No. XXVII 2017-2018
2016 wurde auf dem Berliner Büroflächenmarkt mit einem Umsatzvolumen von rd. 893.000 m² ein neuer Rekordwert erzielt. Er liegt rd. 5% über dem Vorjahreswert (2015: rd. 854.000 m²) und sogar rd. 321.000 m² bzw. 56% über dem jüngsten Zehn-Jahres-Mittel (Ø 2006 bis 2015: 572.000 m²). Berlin war damit nach 2014 und 2015 erneut umsatzstärkster Büromarkt in Deutschland, noch vor der bislang traditionellen „Nummer 1“ München (rd. 745.000 m²).
Für 2017 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut starken Büroflächenumsatz um 750.000 m². Im ersten Quartal 2017 wurde mit rd. 180.000 m² das Ergebnis des Vorjahreszeitraums (I. Q 2016: 105.000 m²) deutlich übertroffen und gleichzeitig der beste Jahresauftakt der letzten zehn Jahre erzielt.
Short Facts 2016:
• Die reine Vermietungsleistung (Flächenumsatz ohne Eigennutzer) ging in Berlin um 12% auf rd. 709.000 m² zurück (2015: 804.000 m²) und liegt damit ebenfalls über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Æ 2006 bis 2015: 508.600 m²). Der Eigennutzerumsatz erzielte mit rd. 184.000 m² eine mehr als Verdreifachung gegenüber dem Vorjahr (2015: 50.000 m²).
• Die starke Vermietungsleistung bei gleichzeitig positiver Nettoabsorption führte wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert zu einem weiteren markanten Abbau der Angebotsreserve um 250.000 m² auf 810.000 m² (Ende 2016).
• In Top-Lagen erhöhte sich die Spitzenmiete binnen Jahresfrist markant um 4,50 Euro auf EUR 28,-/m². Berlin belegt damit bei der Spitzenmiete Platz 3 hinter Frankfurt (EUR 39,-/m²) und München (EUR 35,-/m²).
Prognose / Trends 2017
• Für das Jahr 2017 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut weit überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 750.000 m².
• Der Büroflächenumsatz im ersten Quartal 2017 übertrifft nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit rd. 180.000 m² deutlich den Wert des Vorjahreszeitraums (I. Q 2016: 105.000 m²). Mitverantwortlich dafür war insbesondere die Eigennutzerentscheidung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA) über rd. 47.000 m² in der ehemaligen Vattenfall-Zentrale in der Puschkinallee 52.
• 2017 erwartet AENGEVELT-RESEARCH zudem einen weiteren Abbau der nominellen Angebotsreserve auf bis zu 620.000 Bürofläche.
Dazu tragen 2016 vor allem eine weiterhin positive Nettoabsorption sowie eine erneut hohe Vorvermarktungsquote bei: Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH sind bereits zu Jahresbeginn 2017 87% der rd. 240.000 m² Bürofläche, die nach bisherigem Kenntnisstand 2017 fertiggestellt werden, vorvermarktet, so dass lediglich noch rd. 32.000 m² am Markt disponibel sind.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren leichten Anstieg auf rd. EUR 28,50/m² und geht auch für das stadtweite Mietpreisniveau von einer Erhöhung von EUR 15,-/m² auf EUR 16,-/m² aus.
• Die Entwicklung - Abbau der marktfähigen Leerstände und ein auf breiter Basis anziehendes Mietpreisniveau sowie die hohe Investorennachfrage nach Büroinvestments in Berlin - fördert die Chancen auf spekulative Büroflächenfertigstellungen insbesondere in den von breiten Nutzerkreisen stark nachgefragten mietpreisgünstigeren Lagen.
Büroflächenumsätze 2016 nach Lagen - Zentrale Lagen im Fokus
• Auf das Gebiet Citykern-Ost, dem u.a. Teile des Europaviertels, des Potsdamer Platzes und Leipziger Platzes, die Friedrichstraße und der Alexanderplatz zugeordnet sind, entfielen 2016 rd. 276.000 m² bzw. 31% des Flächenumsatzes (2015: 191.000 m² bzw. 22%).
• Der Citykern-West erzielte rd. 57.000 m² bzw. 6% (2015: 77.000 m² bzw. 9%).
• Auf den an die beiden Citykerne angrenzenden Cityrand, dem u.a. die Media-Spree zugeordnet ist, entfielen 263.000 m² bzw. 29% (2015: 259.000 m² bzw. 30%).
• Im erweiterten Cityrand (Cityrandgrenze bis S-Bahn-Ring) gingen die Flächenumsätze auf 11% bzw. 102.000 m² zurück (2015: 108.000 m² bzw. 13%).
• Der Randbereich erzielte erneut einen hohen Umsatz von rd. 196.000 m² bzw. 22% (2015: 219.000 m² bzw. 26%).
Büroflächenumsätze nach Branchen
• Die stärksten Nachfragegruppen am Berliner Büromarkt waren in 2016 die beratenden und unternehmensbezogenen Dienstleister mit rd. 268.000 m² bzw. einem Marktanteil von 30% (2015: 290.000 m² bzw. 34%).
• Auf Platz 2 folgt die Öffentliche Hand (inkl. Organisationen ohne Erwerbszweck), die u.a. dank großvolumiger Eigennutzerentscheidungen deutlich auf 214.000 m² bzw. 24% zulegen konnte (2015: 77.000 m² bzw. 9%).
• Zulegen konnten auch die Branchen IT, Kommunikation, EDV, Medien und Verlage (ITK-Branchen), und zwar von rd. 145.000 m² bzw. 17% in 2015 auf nun 196.500 m² bzw. 22%.
• Die sonstigen Branchen (Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen etc.) konnten den Top-Wert des Vorjahres (2015: 290.000 m² bzw. 34%) nicht wiederholen, sondern fielen mit rd. 161.000 m² (18%) auf den vierten Platz zurück.
• Finanzdienstleister spielen auf dem Berliner Büroflächenmarkt unverändert eine untergeordnete Rolle mit einer Quote von 6% bzw. 54.000 m² (2015: 51.000 m²).
Büroleerstände
• Ende 2016 belief sich die kurzfristig verfügbare nominelle Angebotsreserve auf rd. 810.000 m² Bürofläche (Ende 2015: 1,06 Mio. m²). Die Leerstandsquote sank von 5,7% auf 4,3%.
Die nominell verfügbare Leerstandsfläche von 810.000 m² ist gemäß des von AENGEVELT-RESEARCH zur Analyseverfeinerung entwickelten Leerstandsindex „ARLEX“(AENGEVELT-REASEARCH-LeerstandsindEX) hinsichtlich ihrer vollkommen unterschiedlichen Marktwirksamkeiten wie folgt zu differenzieren:
• Rd. 572.000 m² bzw. 71% des Leerstands sind als langfristige „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ für das Funktionieren des Marktes notwendig.
• Rd. 200.000 m² bzw. 25% entfallen auf sogenannte „strukturelle Leerstände“. Dies sind leerstehende Büroflächen in Objekten, die seit mindestens fünf Jahren eine Leerstandsquote von mindestens 50% aufweisen. Diese Objekte und Flächen sind selbst in Boomzeiten nur noch äußerst schwer zu vermarkten.
• Auf „latente Leerstandsflächen“ (Untermietflächen) entfallen in Berlin 20.000 m² bzw. rd. 2%.
• Nach Saldierung der drei vorerwähnten Leerstandsflächen mit dem gesamten nominellen Flächenleerstand von 810.000 m² ergibt sich der tatsächlich „marktaktive Flächenüberhang“ von gerade einmal 18.000 m². Das sind rd. 2% des gesamten nominellen Leerstands und bezogen auf den gesamten Flächenbestand von 18,7 Mio. m² lediglich 0,1%.
• Die von AENGEVELT-RESEARCH mit Hilfe von „ARLEX“ entwickelte Leerstandsdifferenzierung zeigt, dass die nominelle Leerstandsrate (4,3%) wie andernorts auch in Berlin allenfalls indikative Aussagekraft hat und für die Beurteilung der Marktrelevanz vollkommen untauglich ist.
• Für 2017 geht AENGEVELT-RESEARCH nach umfangreichen Analysen von einer weiteren deutlichen Reduzierung der nominellen Angebotsreserve auf bis zu 620.000 m² aus. Hierdurch schmilzt der marktfähige Flächenüberhang noch weiter ab.
• Sofern die Markttendenzen anhalten und weiterhin kaum Büroflächen zur freien Vermietung (spekulativ) neu erbaut bzw. durch Refurbishment neu verfügbar werden, wird sich die Angebotsreserve möglicherweise bis unter die notwendige Fluktuationsreserve abbauen und damit ein qualitatives Flächen-Defizit begründen, das auch die Flächenumsätze negativ beeinflussen dürfte. Eine der Stärken von Berlin, die Verfügbarkeit nachfragegerechter, günstiger Flächen für Startups und margenschwächere Unternehmen, ginge verloren - wie negativ sich dies insbesondere z.B. auf die Bedarfsträger aus der Digitalwirtschaft auswirken wird, bleibt zu analysieren.
