(openPR) In seinem Buch „Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren: Der ultimative Steuerratgeber für Privatinvestitionen in Wohnimmobilien“ erklärt der Bestsellerautor und Finanzexperte Alexander Goldwein Strategien zur Kapitalanlage in Wohnimmobilien. Goldwein ist Wirtschaftsjurist mit einer Spezialisierung im Immobilien- und Steuerrecht und selbst erfolgreicher Immobilieninvestor. Mehrere seiner praktischen Ratgeber zu Kapitalanlagen in Wohnimmobilien sind Beststeller Nr. 1 bei Amazon geworden.
Vor dem Hintergrund, dass die Immobilienpreise in Deutschland seit Ausbruch der Finanz- und Währungskrise in großen und mittelgroßen Städten stark gestiegen sind, werde ich immer wieder gefragt, ob es eine kluge Strategie ist, auf Ferienimmobilien im Inland oder im Ausland auszuweichen. Meine Antwort darauf fällt differenzierter aus als viele erwarten. Leider ist das Thema problembehafteter als man es sich wünschen würde. Mit Ferienimmobilien Geld zu verdienen, ist ein schwieriges Unterfangen. Dabei ist das Finanzamt ein schwieriger und nicht zu
unterschätzender Gegenspieler.
1. Stolperfalle „Eigennutzung“
Ein besonders heikles Thema bei Ferienimmobilien ist die Frage, ob die Eigennutzung im Urlaub steuerrechtlich schädlich ist. Das betrifft sowohl Ferienwohnungen in Deutschland als auch solche im Ausland. Bei gemischter Nutzung (Vermietung an Feriengäste und Eigennutzung) gilt zunächst, dass Zeiträume der Eigennutzung auf jeden Fall zu einer entsprechenden Kürzung der Werbungskosten (= Instandhaltungskosten und Absetzung für Abnutzung) führen. Das allein wäre noch zu verkraften. Bedenklicher und gefährlicher ist ein weiterer Aspekt: Das Finanzamt verlangt bei einer gemischten Nutzung eine Prognose, nach der langfristig ein Totalüberschuss der Erträge über die Werbungskosten zu erwarten ist. Die Prognose hat sich auf einen Betrachtungszeitraum von 30 Jahren zu erstrecken und muss auf belastbare Annahmen und Tatsachen gestützt werden wie z.B. erzielbare Vermietungstage pro Jahr in der Vergangenheit und erzielbare Vermietungspreise. Die vorbehaltene Eigennutzung kann somit zum vollständigen Wegfall der Anerkennung von Werbungskosten führen, wenn eine solche Prognose eines Totalüberschusses nicht gelingt.
2. Stolperfalle „Unterschreitung ortsüblicher Auslastungsquote“
Aber auch beim Verzicht auf die Eigennutzung der Ferienimmobilie droht Ungemach, wenn die Auslastungsquote jährlich mehr als 25% unterhalb der ortsüblichen Quote von Ferienwohnungen liegt. In einem solchen Fall ist ebenfalls eine Prognose zu erstellen, ob in einem Zeitraum von 30 Jahren ein Totalüberschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten zu erwarten ist. Erkundigen Sie sich daher, wie viele Vermietungstage im Jahr vor Ort für Ferienimmobilien üblich sind und achten Sie darauf, dass Sie gegenüber dem Finanzamt dokumentieren können, dass diese Zahl nicht um die kritische Größe von 25% unterschritten wird. Diese Informationen müssen Sie vor dem Kauf der Immobilie ermitteln, wenn Sie keine bösen Überraschungen erleben wollen.
Sie sind gegenüber dem Finanzamt nachweispflichtig für diesen Umstand und können sich daher nicht zurücklehnen und schauen, ob das Finanzamt Ihre Behauptung erfolgreich widerlegen kann, dass die tatsächlich erzielte Auslastung ortsüblich ist. Verlassen Sie sich auf keinen Fall auf vage Behauptungen und Versprechungen von Immobilienmaklern in Verkaufsgesprächen. Diese sind leider häufig nicht sorgfältig recherchiert und daher ungeeignet, das Finanzamt zu überzeugen.
3. Doppelbesteuerungsabkommen bei Auslandsimmobilien
Liegt die Ferienimmobilie im Ausland, müssen Sie auch dort eine Steuererklärung für die Mieteinkünfte machen. Denn der Belegenheitsstaat hat ein Recht zu Besteuerung der Mieteinnahmen (= Quellensteuer). Darüber hinaus sind die Mieteinnahmen auch in Deutschland steuerpflichtig. Über das einschlägige Doppelbesteuerungsabkommen ist dann geregelt, ob die Mieteinkünfte aus der Auslandsimmobilie in Deutschland vollständig freigestellt sind von der Steuer (= Freistellung bis auf Progressionsvorbehalt) oder ob die im Ausland gezahlten Steuern auf die deutsche Steuerlast angerechnet (= Anrechnungsverfahren) werden. Beide Regelungen sind gebräuchlich in den bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen. Im Einzelfall muss geschaut werden, was dort geregelt ist.
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