AENGEVELT prognostiziert nach Spitzenjahr weitere Dynamisierung in Berlin

(openPR) Das Berliner Immobilienjahr 2015 und Ausblick 2016

Alle wollen nach Berlin: Die Hauptstadt wird größer, bunter, schneller - und maßvoll teurer.
• Zu den jährlich bisher etwa 40.000 Zuzüglern kommen 2015 voraussichtlich gut 80.000 non-EU-Ankömmlinge („Flüchtlinge“), von denen ein markanter Anteil in Berlin bleiben wird. Damit wächst Berlin in einem Jahr um 120.000 Menschen oder 3,4% der Einwohnerzahl – formal nur vorübergehend, real voraussichtlich mit stabilem Trend: In 2016 werden nicht alle nicht anerkannten Asylbewerber Berlin wieder verlassen haben. Entsprechend sind insgesamt etwa 60.000-90.000 Neuankömmlinge jährlich zu erwarten.

• Damit steigt die Wirtschaftsleistung sprungartig in allen Bereichen der Grundversorgung, wie Wohnraum, Einzelhandel, Handwerk und Gesundheitswesen. Aber auch Verwaltung und Dienstleister benötigen perspektivisch mehr Mitarbeiter und Büroräume. Der sehr starke hochwertige Wohnungsbau wird notwendigerweise eine adäquate Ergänzung in den günstigen Segmenten finden müssen.
• Parallel festigt sich der Trend von Berlin als Metropole der Dienstleister, Gründer und Wachstumsunternehmen in digitalen Zukunftsbranchen. Die Samwer-Beteiligungsfirmen inkl. Zalando bringen 2015 alleine gut 10% der Büroanmietungen in Bestand und Planungen auf die Waage, Bundesbehörden und Beratungsunternehmen bleiben wichtige einzuplanende Player im Büromarkt.
• „Unter den deutschen TOP-7 ist Berlin als Wachstumsregion mit Perspektive inzwischen der international meistgewünschte deutsche Investment-Standort“, erläutert Peter Starke, Sprecher der AENGEVELT Investment-Sparte und langjähriger Leiter der Niederlassung Berlin. „Trotz der für Berlin früher ungewohnten yield compression wird weiter im Zentrum gesucht. Angesichts anhaltend unzureichenden Objekt-angebotes in diesen Lagen wird zunehmend in Nebenlagen investiert. Auch Projektentwicklungen und Neubauten reüssieren auf hohem Niveau.“

Büromarkt: Wachstum dank junger Branchen, Dispersion in die Fläche
• In Berlin wurden in den ersten neun Monaten 2015 rd. 545.000 m² Bürofläche umgesetzt, ein neuer Rekordwert, der den Vergleichszeitraum 2014 deutlich übertrifft. „Da sich der Jahresendspurt nochmals beschleunigt hat, rechnen wir mit einem Allzeit-Hoch beim Flächenumsatz, der etwa ein Drittel über den 600.000 m² des Vorjahres liegen dürfte“, so Starke.
• Die Zukunftsbranchen der Medien-, Informations- und Kommunikations-Wirtschaft prägen das Marktgeschehen erheblich mit. Allerdings bedingt ihre Expansion kurze Mietvertragslaufzeiten. Gleichzeitig beschleunigen Preissensibilität und abnehmende Objektverfügbarkeiten Anmietungen in dezentralen Lagen. Dadurch steigen die Durchschnittsmieten in Berlin deutlich. Auch die Spitzenmiete nimmt leicht zu, obwohl Großunternehmen mit höherer Zahlungsbereitschaft in zentralen Lagen verhalten agieren.
• Der Leerstand sinkt weiter. Mit derzeit etwa 6% des Bestandes bzw. gut einer Million m² steht zwar weniger als das Eineinhalbfache des erwarteten Rekord-Jahresumsatzes, aber weiterhin ein ausreichendes Angebot vorwiegend günstiger Flächen zur Verfügung – wenn auch zunehmend in Cityrandlagen: Die Tendenz zur Verknappung hoher Qualitäten in zentralen Citylagen wird durch die Neubauten um Hauptbahnhof/Europacity und Mediaspree angesichts hoher Vorvermarktungsquoten wenig gemildert.

Investmentmarkt über den Erwartungen
• „Das anhaltend niedrige Zinsniveau alternativer Kapitalanlagen bringt der Immobilienbranche in Deutschland bei im internationalen Vergleich guter Zukunftsperspektive insgesamt, vor allem in den TOP-Standorten einen enormen Andrang von Investoren mit Anlagedruck. Daher wird das gute Vorjahresergebnis für Gewerbeinvestments in Berlin weit übertroffen“, fasst Peter Starke das Marktgeschehen zusammen und ergänzt: „Auch dank des milliardenschweren Verkaufs des Potsdamer Platz-Quartiers aus dem ehemaligen SEB-Bestand stellt sich für 2015 das gewerbliche Transaktionsvolumen auf deutlich über sieben Milliarden Euro.“
• Der Wohnungsmarkt in Berlin „brummt“ und ist ungeachtet gesteigerter Neubauplanungen weiter ein Vermietermarkt. Die Kauf-Renditen sinken bei zunehmend knapper werdenden Angeboten. Wohnungsunternehmen vergrößern bzw. konsolidieren ihre Bestände im Wettbewerb. Für die Unterbringung von non-EU-Ankömmlingen wurden 2015 großflächig nicht oder schwer vermietbare Büroflächen angemietet. Für diese und die Gesamtheit einkommensschwächerer Mieter wurde ein langfristiges Wohnungsbauprogramm im Umfang von 600 Mio. Euro angestoßen. Hohe Unsicherheiten über den Verlauf der Zuwanderungswelle machen präzise Planungen indessen schwierig.
• Die Einstiegsrenditen im Core-Segment sind in Berlin bei vollvermieteten Geschäftshäusern in Bestlage inzwischen auf rd. 3,5% p.a. (ca. das 28-fache der Jahreskaltmiete) und bei Büroimmobilien auf 4% p.a. gesunken. In den Top-Lagen erwerben daher vor allem kapitalsichernde Privatinvestoren, Family Offices und Pensionskassen. Investoren mit höheren Renditeanforderungen können durch sorgfältige Objektauswahl und Unterstützung durch lokales Berater-Know-How auch in Nebenlagen und bei „schwierigeren“ Objekten erfolgreich sein. Starke: „Soweit mittelfristige Wertsteigerungspotenziale identifiziert werden können, stoßen daher auch Objekte mit Leerständen, in Nebenlagen oder mit wertsteigerndem Planungs-/Modernisierungsaufwand auf reges Interesse.“

Ausblick 2016

Büromarkt
Die Aussichten des Berliner Büromarktes bleiben sehr gut, wenn auch nach dem exorbitanten Vermietungsergebnis 2015 kein weiteres Rekordjahr erwartet werden darf. Dezentralisierung und Leerstandsabbau setzen sich als Trends fort. Dadurch wird die durchschnittliche Büromiete über ganz Berlin weiter gestärkt.

Investmentmarkt
„Der Berliner Investmentmarkt wird bei Core-Investments geprägt durch Anlagedruck mit weiterer Kontraktion der Spitzenrenditen. Value-Add-Investments sind beratungsintensiver und renditestärker. Auch kontinuierliche Projektentwicklungen für einen robusten Büromarkt gestalten die stetig wachsende, überdurchschnittlich internationale Stadt Berlin mit“, prognostiziert Peter Starke das Anlageszenario 2016.

Fazit
Für 2016 erwartet AENGEVELT ein weiterhin dynamisches Marktgeschehen bei anhaltend hoher Nachfrage nach Berliner Investment- und Mietobjekten sowohl im Wohnungs- wie auch im Gewerbebereich. Wie sich die starken Zuwanderungsströme im Detail immobilienökonomisch gestalten und auswirken, bleibt eine spannende Herausforderung auch für die Immobilienbranche in Berlin.