(openPR) Die Landeshauptstadt Magdeburg genießt als modernes, hochattraktives Einzelhandelszentrum einen ausgezeichneten Ruf und ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH unverändert bedeutendes, etabliertes Oberzentrum der Region. Dies zeigt u.a. der Vergleich des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotentials in Magdeburg (2014: rd. EUR 1,32 Mrd.; 2013: rd. 1,29 Mrd.) mit dem 2014 tatsächlich in der sachsen-anhaltinischen Landeshauptstadt erzielten Einzelhandelsumsatz, der mit rd. EUR 1,36 Mrd. 3% bzw. rd. EUR 40 Mio. höher ausfällt. Grund hierfür ist das hohe Zentralitätsniveau (Relation zwischen Kaufkraft-Abfluss aus der Stadt ins Umland und „Kaufkraft-Import“ aus dem Umland bzw. durch Touristen in die Stadt): Mit einem bundesweit beachtlich hohen Wert von 119,9 Punkten gehört Magdeburg nach Schwerin (125,1) zu den zentralitätsstärksten Landeshauptstädten in den neuen Bundesländern. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau stellt sich stabil auf rd. 92. Damit liegt Magdeburg zwar immer noch unter dem Bundesdurchschnitt von 100 Punkten, aber vor anderen bedeutenden ostdeutschen Einzelhandelsstandorten wie Leipzig (91,3) und Halle/Saale (89,7).
Überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung
• Magdeburg verfügt aktuell über rd. 630.000 m² Einzelhandelsfläche. Das entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von rd. 2,7 m² pro Einwohner. Die sachsen-anhaltinische Landeshauptstadt liegt damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt (ca. 1,5 m²/EW) und auch über den Referenzwerten von Städten wie Dresden (1,7 m²/EW), Frankfurt/Main (1,6 m²/EW) und Berlin (1,4 m²/EW).
• Auf die Innenstadt Magdeburgs entfällt hiervon indessen lediglich ein Verkaufsflächenanteil von rd. 20% des gesamtstädtischen Bestandes, während sich z.B. in Städten wie Düsseldorf oder Mannheim 30% bzw. 40% der Flächen im Zentrum befinden. Hierbei gleicht die Magdeburger City allerdings weniger einem kleinteilig geprägten historischen Stadtkern, sondern folgt der Typologie einer breit angelegten Geschäftsstraße/Flaniermeile („Breiter Weg“) mit angrenzenden Kaufhäusern, Shoppingcentern und -passagen.
• Zu den großflächigsten innerstädtischen Einzelhandelsobjekten zählen das erfolgreich erweiterte „Allee-Center“ (35.000 m² VF), das „City Carré“ (40.000 m² VF), das „Karstadt“-Warenhaus“ (21.500 m² VF) sowie das von AENGEVELT verkaufsvermittelte „Ulrichshaus“ (15.000 m² VF) und das ebenfalls vom Haus AENGEVELT über Jahre gezielt projektvorbereitete „Marietta Quartier“ (5.300 m² VF), in dem Schlüsselmieter ihre Mietverträge durch Vermittlung von AENGEVELT bereits vorfristig verlängert haben.
• Mit dem Verkauf des bereits seit mehreren Jahren leergezogenen Prestige-Objektes „Blauer Bock“ an der Ernst-Reuter-Allee/Breiter Weg durch die „Prelios Immobilien Management GmbH“ an die „Städtischen Werke Magdeburg“ (SWM) entstehen hier in den nächsten Jahren an Top-Lage vis à vis zum „Allee-Center“ neben rd. 6.000 m² Bürofläche auch ca. 4.200 m² attraktive Einzelhandelsfläche, die den City-Einzelhandel in Magdeburg noch weiter aufwerten.
• Nach Abschluss der umfassenden Sanierung und Modernisierung des "Katharinenturms" (ehemals "Haus des Lehrers") im nördlichen Abschnitt des Breiten Weges hat Edeka im Erdgeschoss mit der Eröffnung eines Nahversorgungsmarktes mit einer Verkaufsfläche von ca. 780 m² die ersten Einzelhandelsflächen im Hochhaus bezogen.
• Im südlichen Bereich des Breiten Weges ist eine Clusterbildung von Unternehmen aus der Sport-, Fitness- und Wellnessbranche, wie z.B. „Vital World“ und „Mc Fit“ in der „Hasselbachpassage“, zu beobachten. Dies wirkt sich auch positiv auf das Gastronomieangebot in diesem Bereich aus. So hat z.B. das Fast-Food-Konzept „Snoodls“ in der Hasselbachpassage eröffnet.
• Auch im Bereich der großen innerstädtischen Einkaufszentren sind gefragte gastronomische Neuansiedlungen erfolgt. Im März 2015 wurde im „Ulrichshaus“ auf einer Fläche von rd. 900 m² ein neues Lokal der Systemgastronomiekette „Vapiano“ eröffnet. Für den Ulrichplatz ist das neue Restaurant eine Bereicherung. Mit der Zusammenführung der Außenterrassen des angrenzenden Cafés "Alex" und des Eisladens "Gelato Mio" entsteht ein attraktiver Außenbereich mit rd. 800 Sitzplätzen.
Stabile Einzelhandelsmieten
• Die Spitzenmiete in 1A-Lagen hat sich gegenüber dem Vorjahr leicht auf rd. EUR 60,-/m² erhöht. Insgesamt ist zu konstatieren, dass das Spitzenmietniveau seit 2007 von einer robusten Stabilität geprägt ist und sich konstant zwischen EUR 55,- und 60,-/m² hält.
Damit liegt das Magdeburger Spitzenmietniveau deutlich bis markant unterhalb der Topmieten anderer ostdeutscher Städte wie Rostock (EUR 70,-/m²), Dresden (EUR 110,-/m²), Leipzig (EUR 140,-/m²) und Berlin (EUR 300,-/m²) und bietet so sehr günstige Rahmenbedingungen für neue Einzelhandelskonzepte und expandierende Filialketten.
• In frequenzbedingt nachgeordneten Citystandorten (1b-Lage) wie beispielweise „City-Carré“, „Hundertwasserhaus“, Regierungsstraße oder auf dem Nordabschnitt des Breiten Weges zeigte sich das Mietpreisniveau im Berichtszeitraum stabil. Bewegten sich hier die Ladenmieten im Jahr 2008 noch zwischen EUR 11,-/m² bis € 15,-/m², stellen sich die aktuellen Mietwerte bei Neuabschlüssen wie im Vorjahr auf EUR 15,-/m² bis 25,-/m².und haben sich damit gegenüber dem Vorjahr am oberen Preisrand um rd. EUR 5,-/m² erhöht.
• In Stadtteilzentren wie z.B. Leipziger Straße und Lübecker Straße bewegt sich das Mietpreisniveau standort- bzw. objektabhängig aktuell in einer Spanne von EUR 8,-/m² bis EUR 11,-/m².
• Verkaufsflächen an frequenzstarken Ausfallstraßen und in den dort ansässigen gro?flächigen Fachmärkten werden aktuell für EUR 8,-/m² bis EUR 11,-/m² bzw. EUR 6,-/m² bis EUR 8,-/m² kontrahiert.
Trends der Marktentwicklung
• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ist für die Magdeburger City kurz- bis mittelfristig mit einer auch weiterhin anhaltend hohen Nachfrage nach attraktiven Einzelhandelsflächen zu rechnen.
• Für das Jahr 2015 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH entsprechend eine für alle marktrelevanten Lagen durchgängig stabile Entwicklung der Mietpreisniveaus.
• In nachgeordneten Lagen sind abhängig von Flächenattraktivität und Standortqualität bei suboptimalen Rahmenbedingungen zum Teil rückläufige Flächennachfragen und deutlich längere Vermarktungszeiten nicht auszuschließen. Beides schlägt zudem auch auf das Mietpreisniveau durch.
• Dagegen zieht die Flächennachfrage im Top-A-Bereich analog zur Entwicklung in anderen Großstädten auch in der Landeshauptstadt Magdeburg an, wodurch das Mietpreisniveau in den Toplagen weitestgehend stabil bleibt bzw. moderates Erhöhungspotential aufweist.
