(openPR) Der VfE hatte in der Vergangenheit des Öfteren von sogenannten Schrottimmobilienfällen und die Erfolgsaussichten bezüglich der Inanspruchnahme von beteiligten Notaren berichtet. Hintergrund waren in den letzten Jahren zahlreiche Entscheidungen von Oberlandesgerichten und im letzten Jahr auch vom Bundesgerichtshof.
Das OLG Celle z. B. hatte einen Notar zur Leistung von Schadenersatz Zug um Zug gegen Übertragung einer Eigentumswohnung verurteilt, da dieser nach Ablauf überlangen Bindungsfrist das Angebot von Erwerber noch angenommen hatte. Vorgeschichte war, dass im Rahmen des Kaufangebotes der Erwerber eine überlange Bindungsfrist vereinbart war oder aber, so andere Entscheidungen, eine sogenannte Fortgeltungsklausel. Wird eine überlande Bindungsfrist vereinbart, diese gemäß dem Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 307 ff. BGB) gegenüber einem Verbraucher unwirksam. Ist dies der Fall, greift die Rechtsprechung darauf zurück, dass es eine gesetzliche Regelung in § 147 BGB gibt, wonach in der Regel damit zu rechnen ist, dass ein notarielles Kaufangebot von Verbrauchern innerhalb von vier Wochen angenommen wird. Sollte die Finanzierung nicht gesichert sein, kann ein Angebot auch innerhalb von maximal sechs Wochen, so der BGH, unter Angabe dieser Gründe angenommen werden. Ist die Bindungsfrist, in welcher das Angebot nicht widerrufen werden kann oder man sich nicht vom Vertrag lösen kann, länger ist unwirksam. Wird das Angebot dann nicht innerhalb der vier Wochen angenommen, liegt mit einer verspäteten Annahme kein wirksamer Abschluss eines notariellen Kaufvertrages vor. Die Annahme des Angebotes stellt vielmehr ein neues Angebot dar, welches die Erwerber in diesem Fall vom OLG Celle aber nicht angenommen haben. Hierauf hätte der Notar, d. h. auf das neue Angebot, hinweisen müssen. Er haftete danach auf Schadenersatz.
In einem weiteren Fall aus dem Jahre 2013/2014 hatte der BGH entschieden, dass bei Nichteinhaltung der Vorgabe aus § 17 Abs. 2a BeurkG eine Notar ebenfalls haftet, wenn er die Beurkundung durchführt. § 17 Abs. 2a BeurkG sieht vor, dass Erwerben vor Kauf einer Immobilie eine notarielle Urkunde mindestens 14 Tage vor dem Erwerb im Entwurf zur Verfügung gestellt werden müssen. Zahlreiche Gerichte lassen nicht ausreichen, wenn der Entwurf der notariellen Urkunde in Prospekten als Muster abgedruckt ist, von Vertriebsleuten übergeben wurde oder sonst nicht klargestellt ist, ob die Urkunde im Entwurf 14 Tage vorher übergeben wurde. Zahlreiche Notare sind in der Praxis dazu übergegangen, in den notariellen Urkunden aufzunehmen, dass die heutige Beurkundung ausdrücklich auf Wunsch der Erwerber stattfindet. So wurden z. B. Klauseln in die Urkunde aufgenommen, wonach die „heutige Beurkundung auf ihren ausdrücklichen Wunsch hin erfolgt“. Ergänzend hierzu finden sich in einigen notariellen Urkunden auch noch ergänzende Klauseln, wonach die Käufer bestätigten, dass sie „ausreichend Gelegenheit“ hatten sich mit den Inhalt der Urkunde auseinanderzusetzen.
Hat ein Notar bedenken, dass die 14-tägige Frist, d. h. die Übergabe des Entwurfs der Kaufurkunde, nicht eingehalten ist, darf er schlichtweg nicht beurkunden. Er muss die Beurkundung ablehnen! Unerheblich ist, ob die Beurkundung auf Wunsch der Kunden stattfinden soll, was im Übrigen in der Regel nie der Fall war. Des Weiteren besagen diese ergänzenden Klauseln in den notariellen Urkunden nichts darüber, ob tatsächlich 14 Tage vor Beurkundung eine Entwurfsurkunde übergebe wurde.
Der BGH und nunmehr das Landgericht Frankfurt, haben ausdrücklich festgestellt, dass die 14-tägige Frist nicht Disposition der Parteien steht. Vielmehr hat das Landgericht Frankfurt zu treffenderweise darauf abgestellt, dass bereits die Aufnahme mehrere Klauseln im Hinblick auf die Belehrung gemäß § 17 Abs. 2a BeurkG belege, dass der Notar erhebliche Zweifel daran hatte, dass diese Frist eingehalten ist. Andernfalls würde eine einfache und nicht hervorgehobene Belehrung in einem Notarvertrag ausreichen.
Es bestehen gute Gründe für Betroffene, ihren Fall durch einen Anwalt prüfen zu lassen. Über die Rechtsanwälte des Verein für Existenzsicherung e. V. erfolgt diese Prüfung kostenfrei. Fordern Sie die entsprechenden Unterlagen bei uns an.
