(openPR) Es gibt naturgemäß keine Formel, mit der der Faktor Denkmalschutz an einem Objekt bewertet werden kann, so Thomas Garthe (CEO) der Garthe Immobilienbewertungsgesellschaft mbH in Kalchreuth. "Will man den wirtschaftlichen Wert eines Baudenkmals konkret bemessen, so ist auch zu ermitteln, wie das Bewertungsobjekt zukünftig entwickelbar ist."
Der Denkmalschutz bringt erschwerende Verhältnisse mit sich. Man stelle sich nur vor, dass ein Gebäude ökonomisch betrachtet abrissreif ist, aus denkmalschutzerischen Gründen aber nicht abgerissen werden darf. Das wirkt sich folglich nachteilig auf den Wert der Immobilie aus, so Garthe.
„Üblicherweise kann man sagen, dass bei Denkmalschutzobjekten der erhöhte Instandhaltungsaufwand den kapitalisierten Wert der (Ertrags-)Liegenschaft beeinträchtigt. Bewerter müssen dann einen angemessenen und nachvollziehbaren Abschlag vom Rohertrag zum Reinertrag berücksichtigen und somit den Gebäudeertragswert absenken."
Selbstverständlich hat der Denkmalschutz auch Vorteile für den Immobilienbesitzer. Die besonderen Abschreibungsmöglichkeiten dürften bekannt sein. Demnach wirkt sich ein rasches Abschreiben bzw. Absetzen gewinnbringend aus.
Den Immobiliengutachter stellt die Bewertung von unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden jedenfalls vor eine große Herausforderung. Der Rechercheaufwand ist wesentlich höher.
Denkmalschutz-Behörden müssen kontaktiert, allgemeine Bescheide im Detail durchleuchtet und Vorschriften genauestens interpretiert werden. Nur so lasse sich der Objektwert im Sinne alle Beteiligten korrekt und nachvollziehbar darstellen.
Unendliche Restnutzungsdauer ?
Der oft vertretenden Ansicht, bei denkmalschutzgeschützten Objekten müsse allein aufgrund der gesetzlichen Instandhaltungspflicht eine unendliche Restnutzungsdauer unterstellt werden, muss entgegengesetzt werden, dass es im Falle wirtschaftlicher UNZUMUTBARKEIT eben keine Verpflichtung des Eigentümers zum aktiven Denkmalschutz gibt, warnt Garthe. Der Sachverständige kann nicht in der Zukunft liegende Ereignisse voraussehen und Annahmen darüber treffen, ob und inwieweit die Restnutzungsdauer eines Gebäudes allfällig mit externer Hilfe verlängert werden kann oder doch nach Ablauf der Lebensdauer wesentlicher Bauteile ihr Ende erreichen wird.
Bei der Verkehrswertermittlung ist zu berücksichtigen, dass durch die Lage in Schutzzonen, Sanierungsgebieten bzw. durch den Denkmalschutz eine Bindung des Bodenwerts auf unbestimmte Zeit bestehen kann.
Unsere tägliche Bewertungspraxis bei Denkmalimmobilien in Deutschland und Österreich zeigt immer wieder, dass Eigentümer mit der Immobilie teilweise überfordert sind und den eigentlichen Verkehrswert nicht kennen, so Garthe weiter.
Tatsächlich kann erst eine entsprechende Aufwertung bei der Verkehrswertermittlung erfolgen, wenn auf Basis von Vergleichswerten nachgewiesen wird, dass eine Vielzahl von Käufern einen entsprechenden Zuschlag in Kauf nimmt. (Liebhaber-Zuschlag)
Wer eine denkmalgeschützte Immobilie erwerben will, muss davon ausgehen, so Garthe, dass Banken und Versicherungen meistens einen deutlich höheren Eigenkapitalanteil (bis zu 35% des Anschaffungswerts) verlangen. Das gilt unabhängig davon, ob die Denkmalschutzimmobilie selbst genutzt oder vermietet werden soll.
Im Rahmen von Stadterneuerungsprozessen verteilen manche Gemeinden und Landkreise diverse Zuschüsse für die Sanierung von Denkmalimmobilien. Allerdings kann man bei Gebäuden unter Denkmalschutz nicht von allen Vorteilen gleichzeitig profitieren. Doppelförderungen – bspw. durch Steuervorteile und Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln werden meist ausgeschlossen.
Zusammenfassend kann man festhalten, dass denkmalgeschützte Immobilien immernoch ein attraktives Steuermodell darstellen. Unabhängig davon sind Immobilien nach wie vor währungsunabhängig, krisenfest und inflationssicher. Spitzenlagen mit steigenden Mieten haben ein gutes Wertsteigerungspotential. Wer jedoch ein denkmalgeschütztes Objekt nicht durchsaniert kauft, sondern selbst sanieren will, muss finanziell einen langen Atem mitbringen. Hier lauern teilweise Mehrkosten, die im Vorfeld nur schwer kalkulierbar werden können.
Eine rechtzeitige Abstimmung mit den zuständigen Behörden, Spezialisten für die Sanierung geschützter Objekte und einem kompetenten Gutachter sowie Steuerberater ist sehr empfehlenswert.
