(openPR) • Branche vor historischer Chance zum Neubeginn • Performance aus der Immobilienbewirtschaftung bei vielen Produkten solide • Hohe Liquidität und Abwertungen drücken die Renditen • Märkte überwiegend aufnahmefähig für die Verkäufe der abzuwickelnden Fonds
Berlin / Frankfurt, 15. Mai 2012 – Die Konsolidierung in der Branche der Offenen Immobilienfonds steht kurz vor ihrem Abschluss. Am 21. Mai werden die Anleger über das Weiterbestehen des CS EUROREAL - des letzten großen Publikumsfonds, dessen Zukunft auf dem Kippe steht - entscheiden. Wenn bald Klarheit herrscht, auf welche Produkte der Privatanleger in Zukunft zurückgreifen kann, besitzt die Branche nach Auffassung von Scope Analysis eine historische Chance zum Neubeginn. Bei den von der europäischen Staatschuldenkrise verunsicherten Anlegern gelten Immobilien aktuell als eine der sichersten Anlagen. „Wie auch immer die Entscheidung über den CS EUROREAL ausfallen wird - eines steht bereits heute fest“, urteilt Sonja Knorr, Director Real Estate von Scope Analysis. „Den Privatinvestoren werden auch nach Abschluss der Konsolidierung genügend gute Offene Immobilienfonds zur Verfügung stehen.
Das Anlegervertrauen kehrt zurück
Dass Anleger den stabilen Fonds nach wie vor eine wichtige Funktion in der Palette der Anlagemöglichkeiten einräumen, zeigen die Nettomittelzuflüsse von 1,2 Mrd. Euro in 2011. Zum Vergleich: Im selben Zeitraum zogen die Anleger aus allen vom BVI gelisteten Publikumsfonds netto 16,6 Milliarden Euro ab. Bei den Offenen Immobilienfonds steht an der Spitze der Zuflüsse mit fast einer halben Milliarde neuer Mittel der UniImmo: Deutschland von Union Investment. Es folgt der Deka-ImmobilienEuropa mit 414 Millionen Euro, der grundbesitz europa von RREEF mit 327 Millionen Euro und der hausInvest von Commerz Real mit 320 Millionen Euro.
Ratingergebnisse 2012: Talsohle erreicht
Scope Analysis hat wieder alle Offenen Immobilienfonds, die sich an Privatanleger richten, sowie die wichtigen Fonds mit institutioneller Zielgruppe einem Rating unterzogen. Die Mehrzahl der von Scope in der aktuellen Ratingrunde analysierten 17 Offenen Immobilienfonds hat sich im Jahr 2012 gegenüber dem Vorjahr verschlechtert. Die Ratings von 10 Fonds fielen schlechter aus als im Vorjahr, darunter alle Fonds, die sich an institutionelle Anleger richten. Vier Fonds konnten ihr Ergebnis halten, und nur drei Fonds erhielten eine bessere Bewertung. (Für den CS EUROREAL wird vorerst keine Note veröffentlicht.)
Aufsteiger und Absteiger im Rating
Gegen den Branchentrend konnten drei Fonds das gute Ratingergebnis des Vorjahres halten. Auf A behaupteten sich der hausInvest und der UniImmo: Deutschland. Der UniImmo: Europa verteidigte erfolgreich seine Note A-. Auf niedrigerem Niveau blieb die Bewertung des HANSAimmobilia aus dem Hause HANSAINVEST unverändert. Der Fonds erhielt wie im Vorjahr die Note C. Die Ausnah-men bilden zwei Fonds, die ihr Rating verbessern konnten. Der grundbesitz europa von RREEF erreichte mit AA+ das beste Ergebnis aller Fonds überhaupt und konnte damit den WestInvest ImmoValue vom Spitzenplatz verdrängen. Der Deka-ImmobilienEuropa verbesserte sich von A auf A+. Der UniImmo: Global, der aus Gründen einer zeitweisen Fondsschließung nach der Erdbebenkatastrophe in Japan und der Abwertung seines japanischen Portfolios im Vorjahr deutlich heruntergestuft worden war, konnte sich von B auf BB steigern.
Hohe Liquidität und Abwertungen drücken Fondsperformance
Die Renditen, die im Vorjahr schon auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau lagen, sind weiter gesunken. Die Zehnjahresperformance aller betrachteten Fonds, die 2011 noch bei 4,0 Prozent lag, sank auf 3,7 Prozent. Bei der Gesamtperformance steht der SEB ImmoPortfolio Target Return Fund zusammen mit dem grundbesitz europa der RREEF mit 3,8 Prozent derzeit ganz oben auf der Skala. Auf Platz drei folgt der zweite Fonds von RREEF mit einer Einjahresrendite von 3,2 Prozent p.a. Alle Fonds der vier großen KAGen RREEF, Commerz Real, Deka und Union Investment liegen im Bereich zwischen 1,9 und 3,8 Prozent Rendite p.a.
Auf die Renditen drücken einerseits die hohen Liquiditätsquoten der Fonds, andererseits weitere Abwertungen. Nur drei Fonds erreichten in ihrem Immobilienportfolio im letzten Geschäftsjahr eine positive Wertänderung. Am besten schnitten die beiden Fonds der RREEF dabei ab: Der grundbesitz europa erreichte einen Wertzuwachs bei den Verkehrswerten von 1,2 Prozent, der grundbesitz global von 0,8 Prozent. Ansonsten erzielte nur noch der SEB ImmoPortfolio Target Return Fund eine positive Wertänderungsrendite. Die überwiegende Mehrheit der Fonds musste im letzten Geschäftsjahr erneut Abwertungen hinnehmen.
Anpassungen bei Verkehrswerten oft durch schlechtere Mietkonditionen bedingt
Die durchschnittliche Vermietungsquote der Fonds verschlechterte sich von 92,1 Prozent im Vorjahr auf aktuell 91,8 Prozent. Einzelne Fonds mussten allerdings deutlich höhere Rückgänge verkraften. In den Vermietungsquoten spiegelt sich die schwierige Lage in den Bürosegmenten zahlreicher Mietmärkte wider. In vielen Fällen verfügen die Mieter derzeit über sehr gute Verhandlungspositionen. Bei Anschlussvermietungen müssen Vermieter oft geringere Mieten akzeptieren. „Insbesondere im Falle von Neuvermietungen sind die Kosten für Incentives sehr hoch“, so Knorr. „Die Fonds müssen ihren Mietern mietfreie Zeiten gewähren und sich an Kosten für den Umzug oder Mieterausbauten beteiligen. Alle diese Punkte wirken sich negativ auf den Cashflow, die nachhaltig erzielbare Miete und damit auch auf die Verkehrswerte aus.“
Solide Renditen aus der Immobilienbewirtschaftung setzen erfreuliches Signal
Gleichwohl kann von insgesamt soliden Renditen aus der Immobilienbewirtschaftung gesprochen werden. Diese spiegeln sich aber aufgrund der Faktoren Liquidität und Kosten nur unzulänglich in den Gesamtrenditen der Fonds wider. Eine ganze Reihe von Fonds erreicht eine Immobiliengesamtrendite von vier Prozent oder mehr – darunter die beiden Fonds von RREEF Investment, die beiden Fonds von Deka Immobilien, der hausInvest sowie der UniImmo: Europa, der UniInstitutional European Real Estate und der INTER ImmoProfil.
Transaktionen werden von Verkäufen dominiert
2011 verkauften die Offenen Immobilienfonds gemessen am Volumen mehr als doppelt so viel wie sie erwarben. Gleichzeitig gingen die Investitionen deutlich zurück. Nachdem die Akquisitionen bereits 2010 auf rund sechs Milliarden Euro gesunken waren, investierten die KAGen 2011 nur noch rund zwei Milliarden Euro. Die Hauptgründe sind bei einem Teil der Branche die Abwicklung bzw. die Notwendigkeit, Liquidität zu beschaffen. Für die Fonds mit normalem Geschäftsbetrieb wurde es zunehmend schwieriger, Objekte zu akzeptablen Konditionen zu erwerben. Die Preise für die be-gehrten Core-Objekte sind nach der Finanzkrise erneut stark gestiegen. Daher nutzten auch die Fonds, die nicht von der Marktkonsolidierung betroffen sind, die günstigen Marktbedingungen und trennten sich von Objekten, dies insbesondere in London. Der Deutschland-Anteil in den Bestandsportfolios nahm von durchschnittlich 27,2 Prozent auf 32,2 Prozent weiter zu. Jahresbilanz 2011: 39 akquirierten Objekten stehen 89 Verkäufe gegenüber. Während die KAGen rund zwei Milliarden Euro in Immobilien investierten, wurden Objekte für rund 4,6 Milliarden Euro veräußert.
Perspektiven des CS EUROREAL
Scope Analysis geht trotz Auflösung des SEB ImmoInvest von einer Chance für den CS EUROREAL aus. „Anders als der SEB-Fonds verfügt der CS EUROREAL immerhin über 25 Prozent Netto-Liquidität. Das heißt, es stehen tatsächlich auch 25 Prozent des Fondsvermögens für die Erfüllung der Anteilscheinrückgaben zur Verfügung“, erläutert Sonja Knorr. Hinzu kommt ihrer Meinung nach, dass das Immobilienportfolio des CS EUROREAL nach Scope-Analyse eine höhere Qualität aufweist als dasjenige des SEB ImmoInvest. Von der Anlegerstruktur hingegen ähnelten sich beide Fonds, so Knorr.
Scope erwartet hohe Absorptionsfähigkeit der Märkte
Mittlerweile befinden sich neun Offene Immobilienfonds in Abwicklung. Mit Stand 10. Mai 2012 muss Immobilienvermögen in Höhe von 19,84 Milliarden Euro verkauft werden. In der Regel bleiben den Fonds dafür drei Jahre. Allerdings räumte die BaFin seit 2012 Fonds mit vergleichsweise großem Immobilienvermögen fünf Jahre statt der bisherigen drei zur Portfolioliquidation ein. Vor dem Hintergrund der Transaktionsvolumina der betroffenen Immobilienmärkte und der zur Verfügung stehenden Zeit geht Scope Analysis davon aus, dass die Märkte die zum Verkauf stehenden Volumina überwiegend problemlos werden aufnehmen können.
