(openPR) Neue Regionalstudie zum Immobilienmarkt in Mittelhessen
• In Gießen und Marburg „Luft auf den Wohnungsmärkten“ deutlich dünner
• Wetzlar Stabilisierungsanker für das Umland
„Wir werden im Schnitt immer älter, der Wettbewerb der Regionen entscheidet sich jedoch heute und in absehbarer Zukunft bei den jungen Bildungswanderern und den Berufseinsteigern. Nirgends wird das in Hessen deutlicher als in Mittelhessen. Hier profitieren überaus deutlich die Städte Marburg und Gießen von diesem Trend. Gleichzeitig zeigt sich der harte Wettbewerb um kleinere Wohnungen in einem Rückgang der Wohnfläche pro Kopf. Wetzlar hingegen erweist sich vor dem Hintergrund seiner Strukturen als Stabilisierungsanker für sein Umland.“ Dies sind nach Aussagen von Rudolf Ridinger, Vorstand des Verbandes der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft (VdW südwest) die zentralen Ergebnisse einer am Donnerstag in Wetzlar vorgestellten Studie zur immobilienwirtschaftlichen Regionalentwicklung in Mittelhessen, die im Auftrag des Verbandes vom Institut Wohnen und Umwelt (IWU) in Darmstadt erstellt wurde.
Rückgang der Pro-Kopf-Wohnflächen ein neuer Trend?
„In den letzten Jahrzehnten hatten wir bei der Wohnraumnachfrage den zuverlässigen Trend, dass der Pro-Kopf-Konsum an Wohnfläche kontinuierlich zunimmt. Die Entwicklungen in Gießen und Marburg sind völlig neu“, stellte Ridinger fest. Dies sei im Wesentlichen auf die besondere Rolle der Studenten und der Berufseinsteiger zurückzuführen, die naturgemäß eher kleinere Wohnungen nachfragten. Die Studenten stünden auf den Wohnungsmärkten der Universitätsstädte zudem in einer verschärften Konkurrenz zu den Beziehern niedriger Einkommen. „Wir stellen deshalb schon seit Jahren eine wachsende Nachfrage nach kleineren Wohnungen fest“, so Ridinger weiter. Jetzt seien die zunehmenden Anspannungen in diesem Marktsegment erstmals auch an den Zahlen der durchschnittlichen Pro-Kopf-Wohnflächen ablesbar. Ridinger geht davon aus, dass die Engpässe beim Angebot kleinerer Wohnungen in den nächsten Jahren weiter bestehen bleiben werden. „Wir können Wohnungen eben nicht ständig umbauen“, so Ridinger.
Entwicklung der Preise bei Miete und Eigenheimen moderat
Trotz der vor allem beim Neubau bei Mieten und Eigenheimpreisen zum Teil kräftigen Steigerungen im zweistelligen Prozentbereich, bewertet Ridinger die Entwicklungen eher als moderat. „Wenn wir die Mieten über alle Bereiche betrachten, bewegen wir uns hier nicht oberhalb der allgemeinen Teuerungsrate der Verbraucherpreise.“ Lediglich in Gießen sei eine überdurchschnittliche Steigerung der Mieten zu beobachten. Hier habe die Universitätsstadt deutlich gegenüber Marburg aufgeholt.
Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen stünden aktuell offensichtlich Anlageüberlegungen der Immobilienerwerber im Vordergrund. Das Vertrauen in andere Anlageformen habe offensichtlich erheblich gelitten. Vor diesem Hintergrund sei allerdings zweifelhaft, ob der Trend zu höheren Preisen länger andauere oder ob es sich lediglich um eine vorübergehende Konjunkturerholung handele.
„Von einer dauerhaften Entwicklung müssen wir allerdings bei den Wertverlusten im ländlichen Bereich ausgehen. Hier hat der demographische Wandel bereits deutliche Spuren hinterlassen“, so Ridinger. Wertverluste in diesen Regionen von durchschnittlich mehr als 30 Prozent seien in den letzten zehn Jahren bei Gebrauchtimmobilien keine Seltenheit.
Wetzlar mit Sonderstellung als „Stabilitätsanker“
Eine Sonderstellung in der Region nehme, so die Ergebnisse der Studie, die Stadt Wetzlar ein. Diese Stadt wirke in ihrem regionalen, vor allem ländlich geprägten Umfeld, wie ein Stabilitätsanker. Ridinger führt dies auf deren besonders stark ausgeprägten mittelständischen Strukturen zurück.
Die Stadt sei allerdings auch gefordert, besonders attraktive Angebote für Berufseinsteiger und Studenten vorzuhalten oder zu schaffen. Wenn es gelinge, solche Angebote mit einem zielgruppenorientierten Wohnungsangebot, etwa mit altengerechten Wohnungen, auf dem Wohnungsmarkt in einen gesunden Mix zu bringen, habe die Stadt gute Chancen, nicht in den Sog des immobilienwirtschaftlich ausgeprägten Negativtrends des Umlands gezogen zu werden.
Mehr Baugenehmigungen aber von niedrigem Niveau, starker Rückgang bei energetischen Sanierungen
Angesichts der Entwicklungen auf den Immobilienmärkten warnte Ridinger vor weiteren steuerlichen Belastungen, wie etwa durch die diskutierte Anhebung der Grunderwerbsteuer. Dabei äußerte er die Befürchtung, dass das Thema von der Landesregierung nur wegen der im nächsten Jahr anstehenden Landtagswahlen vorübergehend in die Schublade gepackt wurde. Eine Anhebung sei eine definitive Entwertung der Wohnimmobilie als Alterssicherung im ländlichen Raum. Auch dürfe, so Ridinger, der Anstieg der Zahl der Baugenehmigungen in Hessen von zuletzt rund 30 Prozent, nicht darüber hinwegtäuschen, dass dies eine Steigerung von einem sehr niedrigen Niveau aus sei. Investiert werde im Wohnungsmarkt nach wie vor mit 70 bis 80 Prozent – und damit überwiegend – im Wohnungsbestand, und dieser sei insbesondere im energetischen Bereich im letzten Jahr stark rückläufig gewesen. „Hier hat sich die Kombination von verschärften gesetzlichen Auflagen mit unsicheren Förderbedingungen niedergeschlagen“, so Ridinger. Die geförderten energetischen Sanierungen sind nach Angaben von Ridinger 2011 in Hessen um über 60 Prozent zurückgegangen.
Kooperation statt zusätzlichen Abgabenbelastungen gefordert
Unverständnis löst bei Ridinger auch die aktuelle Debatte im hessischen Landtag zu wiederkehrenden kommunalen Abgaben bei Straßenmodernisierungen aus. Hier werde versucht, eine „Steuer durch die Hintertür“ zu schaffen, so Ridinger. Zentraler für die Entwicklungschancen einer Region sei vielmehr die Stadt- und Dorferneuerung mit attraktiven Ortskernen. Er fordert deshalb zwischen Wohnungseigentümern und Kommunen mehr Kooperation statt zusätzlichen Abgabenbelastungen.
- 
