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(openPR) Verjährung von Beschaffenheitsgarantien

Wird in einem Immobilien-Kaufvertrag eine selbständige Beschaffenheitsgarantie beispielsweise wegen der Altlastenbeschaffenheit vereinbart, gilt mangels einer ausdrücklichen Vereinbarung eine Verjährungsfrist von zwei Jahren, die der Regelung des § 438 BGB entspricht. In einem vom OLG Stuttgart entschiedenen Fall hatte der Verkäufer versichert, dass ihm weder Verunreinigungen des Bodens noch gefährliche Stoffe im Boden bekannt seien. Sechs Jahre nach der notariellen Beurkundung wurden allerdings bei Untersuchungen Verunreinigungen festgestellt. Das Gericht legte die Vertragsklausel dahingehend aus, dass keine über die gesetzlichen Gewährleistungsansprüche hinausgehenden Rechte vereinbart worden seien. Daher scheide eine selbständige Garantieverpflichtung gemäß § 443 BGB des Verkäufers aus. Selbst wenn die Vertragsparteien allerdings eine derartige Garantie vereinbart hätten, führe dies lediglich zur Anwendung der zweijährigen Verjährungsfrist für gesetzliche Gewährleistungsansprüche, da eine Garantiefrist nicht vereinbart wurde. Würde man in solchen Fällen auf die regelmäßige Verjährungsfrist abstellen, wäre eine unangemessen lange Haftung des Verkäufers gegeben, so das Gericht. Da der Fristbeginn von der Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis des Käufers abhänge, hätte es der Käufer in der Hand, durch die Bodenuntersuchung die Dauer der Einstandspflicht des Verkäufers gemäß § 199 BGB auf bis zu zehn Jahre zu verlängern.

Praxistipp
Auslegungsprobleme und Unstimmigkeiten über die Verjährungsfristen lassen sich durch genaue Formulierungen im notariellen Kaufvertrag vermeiden. Soll nach dem Willen der Vertragsparteien eine selbständige Beschaffenheitsgarantie abgegeben werden, muss dies eindeutig formuliert und zudem eine Garantiefrist vereinbart werden.
Autor: Jens Christian Althoff -
Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 23. November 2010, 12 U 109/10, INFO M 1/11