Niedrige Wohnungsmieten beschneiden Investitionen

(openPR) • Mieten in Mittelhessen 25 Prozent unter dem hessischen Landesdurchschnitt
• Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz haben Vorrang vor Einsatz erneuerbarer Energien
• Für ein hessisches Gesetz für Wohnen
• Neue Regelungen zu Unterkunftskosten für Hartz-IV-Empfänger verschärfen Probleme der Wohnraumversorgung

Im vergangenen Jahr haben bei Neuvermietungen in vielen Regionen die Mieten kräftig angezogen, dies gilt insbesondere für Neubauwohnungen. In Hessen lag die Mietsteigerung für diese Wohnungen zuletzt bei 29 Prozent. Auch Mittelhessen profitiert vor allem in den Zentren von diesem Trend. Mit einer Steigerung von 19 Prozent liegt Mittelhessen allerdings deutlich unter den Spitzenwerten. Auch schwächt sich diese Entwicklung in den vergangenen Monaten bereits etwas ab. Bei älteren Beständen sind die Mietsteigerungen zudem deutlich niedriger ausgefallen. In Mittelhessen lagen die entsprechenden Steigerungen bei Neuvermietungen zuletzt bei sieben Prozent. Trotz dieser Steigerungen liegt das durchschnittliche Mietniveau in Mittelhessen bei den Wohnungsbeständen rund 25 Prozent unter dem hessischen Durchschnitt. Dies ist eines der zentralen Ergebnisse einer Wohnungsmarktstudie des Instituts Wohnen und Umwelt aus Darmstadt im Auftrag des Verbands der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft aus Frankfurt (VdW südwest).

Bei der Präsentation der Studie vor Vertretern der Presse am Mittwoch verwies Rudolf Ridinger, Vorstandssprecher des Verbandes, vor allem auf die Konsequenzen eines niedrigen Grundmietniveaus für weiterhin dringend benötigte Modernisierungen von Wohnraum. Gleich drei Gründe seien für den Modernisierungsdruck ausschlaggebend: Dieser ergebe sich aus der Altersstruktur der Wohnungsbestände, den aktuellen und künftigen Anforderungen an die energetische Qualität der Wohnungen sowie dem künftig deutlich steigenden Bedarf an barrierearmen Wohnungen.

Vorrang für Energieeffizienz
Vor allem die Vorgaben für die energetische Qualität von Wohnungen seien in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Diese Investitionen rechneten sich nur bei entsprechenden Mietsteigerungspotenzialen. Überdurchschnittliche Mieten könnten in der Regel nur bei ausgezeichneten Lagen erzielt werden. Energetische Ausstattungsmerkmale spielten demgegenüber – zumindest noch – eine völlig untergeordnete Rolle. Vor allem in den Regionen, in denen der Markt energetische Investitionen nicht honoriert, sei es deshalb besonders fatal, dass die Bundesregierung keine Haushaltsmittel zur künftigen Förderung energetischer Investitionen eingeplant hat. Auch sei durch das von der Bundesregierung verhängte Kernkraftwerksmoratorium die Finanzierung der Förderung aus der Brennelementesteuer mehr als fragwürdig geworden.

Vor dem Hintergrund der Ereignisse in Japan stehe energiepolitisch vor allem der Ausbau erneuerbarer Energien auf der Tagesordnung. Nach den Erfahrungen des VdW südwest müsse allerdings bei der Modernisierung von Wohngebäuden zunächst die Steigerung der Energieeffizienz ganz oben stehen. Hier seien Effizienzsteigerungen zwischen 50 und 80 Prozent keine Seltenheit. Da aber die Voraussetzungen für den Einsatz erneuerbarer Energien in Abhängigkeit etwa von der Lage der Gebäude sehr unterschiedlich und die Technologien durch eine hohe Entwicklungsdynamik geprägt sind, sei die Nutzung erneuerbarer Energien im Bereich der Bestandsgebäude häufig aufwendig.

Immer mehr ältere Menschen im Vogelsbergkreis
Große Herausforderungen sieht Ridinger schließlich aufgrund der demographischen Entwicklungen. Diese sind vor allem durch die Veränderungen der Altersstruktur in der Bevölkerung geprägt. Besonders betroffen seien ländliche Regionen. Bei dem Anteil der Über-65-Jährigen erreiche etwa der Vogelsbergkreis in den Prognosen für die nächsten Jahre mit 43 Prozent einen Spitzenwert. Insgesamt steige durch diesen Trend, von dem auch die Zentren nicht verschont bleiben, die Notwendigkeit Wohnungen an altersgerechte Bedürfnisse anzupassen, die – wie am Beispiel der Barrierearmut der Wohnungen und des Wohnumfelds ersichtlich – auch bei der jüngeren Bevölkerung zu einer Steigerung des Wohnkomforts dient. Die Realisierung der Barrierearmut oder sogar Barrierefreiheit lässt sich allerdings im Wohnungsbestand nur mit kostspieligen Investitionen verwirklichen, so etwa dann, wenn Aufzüge eingebaut werden müssen. Im Mietwohnungsmarkt sei dies in den ländlichen Regionen über die Mieten nicht finanzierbar, aber auch in den Zentren seien die Gestaltungsmöglichkeiten gering.

Ridinger sieht deshalb die Notwendigkeit einer Wohnungspolitik mit Augenmaß. Alle Anforderungen – sowohl energetische als auch demographisch bedingte – könnten aufgrund der Kosten nicht gleichzeitig umgesetzt werden. Vor diesem Hintergrund bewertet Ridinger aktuelle Diskussionen im hessischen Landtag zu einem ersten hessischen Gesetz zum Wohnen als positiv. Er hofft dabei insbesondere, dass ein solches Gesetz Grundlage für eine Politik ist, die verschiedene Zielsetzungen im Hinblick auf deren Realisierbarkeit miteinander abwägt.

Besonders problematisch bewertet Ridinger allerdings neue Rahmenvorgaben des Bundes zur Übernahme der Unterkunftskosten für Hartz-IV-Empfänger. Diese Regelungen sehen die Möglichkeit vor, Landkreisen und kreisfreien Städten die Kompetenzen für die Festlegung von Angemessenheitsregelungen zu übertragen. Diese Übertragung soll in die Verantwortung der Bundesländer gegeben werden. Zudem sei die Möglichkeit der Pauschalierung der Unterkunftskosten vorgesehen. Ridinger sieht hier gleich zwei Probleme. So habe die höchst-richterliche Rechtsprechung strenge Kriterien an Hartz-IV-Regelungen angelegt. Besonders bei regional abweichenden Regelungen sei eine große Prozessflut zu befürchten, die auch bei den Vermietern Unsicherheiten bei der Vermietung an Hartz-IV-Haushalte auslöse. Zudem sei zu befürchten, dass angesichts der prekären finanziellen Lage der kommunalen Haushalte die Regelungen nach fiskalischen Gesichtspunkten gestaltet werden. Mit sozialer Gerechtigkeit habe dies dann nichts mehr zu tun, gefördert würde damit vielmehr die soziale Ausgrenzung.