(openPR) Der Markt der privaten Kapitalanlagen ist sehr facettenreich. Kaum ein anderer Markt bietet so viele Chancen, aber auch Risiken, so z. B. das Risiko, dass Initiatoren, Banken, Bauträger und Anlageberater gesetzliche Lücken ausnützen, um nebulöse Anlageprodukte anzubieten. Über Gefahren und Risiken von Kapitalanlagen soll man gerade im Lichte der Finanzkrise reden. Ein gut funktionierender, präventiver Verbraucherschutz zeichnet sich durch Bildung und Information der Kapitalanleger aus. Nachfolgend werden einige Fallen aus dem Bereich der Denkmalschutz- und Renditeimmobilien gezeigt, die den Anlegern immer wieder gelegt werden. Weitere Tricks einiger Anlageberater werden auf der Internetseite der Anwaltskanzlei Martin dargestellt und erörtert.
Falle 1 Cold-Calls
Vorsicht vor unerbetenen Anrufen (Cold-Calls) von sog. Meinungsforschungsinstituten, die Ihnen vermeintlich kostenlose und unverbindliche Beratung zwecks Steuerersparnissen anbieten ! Bedenken Sie immer, dass Ihnen niemand etwas schenken möchte. Dahinter verbergen sich unseriöse Vertriebsfirmen und Finanzdienstleister, die lediglich das eigene Provisionsinteresse verfolgen. Fragen Sie den Anrufer, woher er Ihre Telefonnummer hat und weisen ihn explizit auf die Unzulässigkeit solcher Anrufe hin. Oder legen Sie einfach auf !
Falle 2 Verkehrswert
Sie sollten vor jedem Immobilienerwerb durch eigene Recherche (ggf. durch Einholung eines Verkehrswertgutachtens) ermitteln, ob der Kaufpreis im Verhältnis zum Wert der Immobilie gerechtfertigt ist. Ein auf Rückabwicklung gerichteter Schadenersatzanspruch ist jedoch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dann gegeben, wenn der Kaufpreis knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Immobilie (BGH v. 19.01.2001 V ZR 437/99). Dieser Rückabwicklungsanspruch ist aber dann wertlos, wenn die Verkäufergesellschaft insolvent ist. Als Alternativlösung kommt eine Haftung der finanzierenden Bank in Betracht, die bei Vorliegen einer sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung dem Anleger zum Schadenersatz verpflichtet ist, soweit sie von dieser Kenntnis hatte oder haben musste (Grundsatzentscheidung des BGH v. 20.01.2004, XI ZR 460/03).
Falle 3 Verbindliches Kaufvertragsangebot
Selbst wenn der Vermittler behauptet, dass die Wohnung notariell „reserviert“ werden müsse (siehe Falle 6), handelt es sich um ein z. B. für einen Zeitraum von vier Wochen verbindliches Kaufangebot, d.h. unwiderruflich. Der Widerruf kann erst nach Ablauf der vier Wochen erklärt werden, wenn bis dahin der Verkäufer das Angebot nicht angenommen hat. Der Verkäufer wird aber das Angebot innerhalb der vierwöchigen Frist annehmen. Aufgrund dieser Vertragskonstruktion geben Sie die Entscheidung über das Zustandekommen des Kaufvertrages vollständig aus der Hand !
Falle 4 Steuervorteile
Das beliebteste und wohl überzeugendste Argument beim Verkauf von Immobilien als Kapitalanlage. Mein Rat: tätigen Sie niemals eine Kapitalanlage allein aufgrund von Steuerersparnissen. Vereinfacht dargestellt funktioniert das „Steuern sparen“ wie folgt: der Staat sagt Ihnen, dass Sie ihm zunächst einmal € 100,00 geben und erst dann gibt er Ihnen € 10,00 in Form von Steuervorteilen zurück. Sie müssen also zunächst einmal investieren, quasi Verluste produzieren, damit diese dann Ihr Einkommen vermindern und Sie dadurch weniger Steuern zahlen. Entscheidend ist aber, dass Sie finanziell in der Lage sein müssen, zunächst einmal Verluste produzieren zu können !
Falle 5 „keine oder nur geringe Zuzahlung“
Seien Sie misstrauisch, wenn der Vermittler Ihnen sagt, dass der Erwerb der Wohnung/Fondsbeteiligung sich vollständig durch Mieteinnahmen und Steuervorteilen (ggf. noch durch eine von Ihnen zu leistende kleine Zuzahlung) trage, also quasi von alleine. Das gilt auch dann, wenn Ihnen ein sog. Berechnungsbeispiel vorgelegt wird. Die Berechnungsgrundlage des Vermittlers entpuppt sich oft als „Schönrechnerei“ und die monatlichen Kosten des Anlegers übersteigen sein ursprünglich geplantes Budget. Der Verkäufer/Anlageberater ist verpflichtet, den Anleger richtig und vollständig über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluss von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können. Beim Erwerb einer Immobilie sind dies insbesondere:
• Aufwendungen, die der Anleger erbringen muss, um das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu können, also Finanzierungsaufwand, Unterhaltungskosten (Hausgeld), evtl. neu abzuschließende Lebensversicherung als zusätzliche Sicherheit für die Bank
• zum Zeitpunkt der Beratung bereits abzusehende ungünstige Veränderungen der Mieteinnahmen, Nichtberücksichtigung eines Mietausfallwagnisses (BGH v. 20.07.2007 V ZR 227/06)
• richtige Angaben über die Rentabilität des Erwerbs und ein positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie oder ihrer Wertsteigerung
