(openPR) Der Bundesgerichtshof hat ein für Käufer sog. "Schrottimmobilien" sehr positives Urteil verkündet, das die Anlegerrechte deutlich stärkt.
Der Bundesgerichtshof ermöglicht mit der Entscheidung vom 11.06.2010 – (Aktenzeichen: BGH V ZR 85/09 vom 11.06.2010) die Rückabwicklung von Immobilien-Kaufverträgen auch noch nach Jahren.
Der Anleger kann unter bestimmten Bedingungen die Erstattung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Übertragung der Immobilie auf den Verkäufer verlangen.
Erste Bedingung ist, dass ein Verbraucher von einem Unternehmer (gewerblichen Verkäufer) eine Immobilie erworben hat, wobei der Kaufvertragsschluss durch Abgabe zunächst eines einseitigen, notariell beurkundeten Kauf-Angebots durch den Käufer und einer wesentlich später abgegebenen Annahmeerklärung des Unternehmers zustande gekommen sein muß. Wurden Angebot und Annahme in einer einheitlichen Notarurkunde ( = „klassischer“ Fall des Kaufvertrags) beurkundet, greift das Urteil nicht. In vielen Fällen wurde die Beurkundung aber durch Aufspaltung in ein An-gebot des Verbrauchers und eine spätere Annahme durch den verkaufenden Unternehmer vorgenommen. Ziel des Unternehmers/Verkäufers war es, den Verbraucher fest zu binden durch ein für einen bestimmten Zeitraum unwiderrufliches Kaufangebot und sich gleichzeitig als Unternehmer die Annahme des Vertrages offen zu lassen, z.B. weil bei einem Neubauprojekt die finanzierende Bank eine bestimmte Anzahl von schon verkauften Wohnungen als Bedingung einer Kredit-
finanzierung verlangte. Innerhalb der sogenannten Bindungsfrist konnte der Verbraucher das Angebot nicht einseitig widerrufen.
Zweite Bedingung für die Rückabwicklung ist, dass die unwiderrufliche Bindungsfrist des Käuferangebots in der Regel länger als 4 Wochen gewesen sein muss und damit nach § 308 BGB unwirksam ist.
Ist dies der Fall und kommt als dritte Bedingung hinzu, dass die Annahmeerklärung des Unternehmers später als 4 Wochen nach Abgabe des Käufer-Angebots erfolgt ist, ist aufgrund der zu späten Annahme durch den Verkäufer kein Kaufvertrag zustande gekommen. Der Bundesgerichtshof wertet die zu spät abgegebene Annahme des Unternehmers als neues Angebot, das der Käufer nicht allein durch Durchführung des Kaufvertrages angenommen hat. Auch wenn der Käufer den Kaufpreis bezahlt hat und er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurde, besteht laut BGH kein Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Allein durch die Abwicklung des Kaufvertrages soll keine Heilung der verspäteten Annahme erfolgt sein.
Sind die Bedingungen erfüllt, hat der Käufer grundsätzlich nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung einen Anspruch auf Erstattung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung der Immobilie im Grundbuch.
Das Urteil findet grundsätzlich auch auf gebrauchte Immobilien, sowie auf Bauträgerverträge Anwendung. Offengeblieben ist lediglich, ob im Falle von Bauträgerverträgen gegebenenfalls eine etwas längere Frist als 4 Wochen zulässig ist.
Ganz wichtig ist, dass das Urteil nach jetzigem Sachstand auch für Altfälle Anwendung findet.
Das Urteil zeigt für eine Vielzahl geschädigter Schrottimmobilienkäufer einen Weg auf, um sich – auch noch nach Jahren – von der Immobilie lösen zu können.
