(openPR) Das Geschäft mit Senioren-Pflegeimmobilien läuft auf Hochtouren. Allein im vergangenen Jahr haben Immobilien im Wert von rund einer Milliarde Euro den Besitzer gewechselt. „Aktuell lassen sich noch Preise bis zum 14,5-fachen der Jahresmiete erzielen“, so Thomas Lindner, Senior Consultant Investment bei der Dr. Lübke GmbH. Doch nicht alle am Markt angebotenen Objekte sind für Investoren interessant. Neben Größe und Ausstattung kommt es vor allem auf die Qualität des Betreibers an. Um einer Zahlungsunfähigkeit ihrer Mieter vorzubeugen, bestehen immer mehr Investoren auf eine Patronatserklärung.
Nach wie vor suchen Investoren nach Pflegeheimen in allen Ecken Deutschlands. „Dabei ist die geografische Lage eher zweitrangig. Viel wichtiger ist die demografische Struktur“, erläutert Lindner. Interessant sind vor allem finanzstarke Regionen mit einem langfristig hohen Anteil an Senioren.
Auf dem Wunschzettel der Investoren stehen Objekte, die nach 1990 gebaut bzw. modernisiert wurden und keinen akuten Sanierungsbedarf haben. Gesuchte Größen sind 80 bis 200 Betten mit einer Fläche von 38 bis 50 m² pro Pflegeplatz. „Besonderes Augenmerk legen Investoren auf die Auslastungsquote. Sie erwarten mindestens 80 Prozent.“ Die Gebäudestruktur sollte zudem betreiberunabhängig sein und eine flexible Raumaufteilung ermöglichen.
Auf den Betreiber kommt es an
Neben der Immobilie muss auch der Betreiber bestimmte Anforderungen erfüllen. „Schließlich erwerben potenzielle Käufer in den meisten Fällen zusammen mit dem Objekt auch gleich den Mietvertrag mit dem Pflegedienstleister. Von seinem Konzept und seiner Erfahrung hängt letztlich der Erfolg des Projekts ab“, berichtet Lindner.
Als Mieter treten immer häufiger Betreibergesellschaften auf, die extra für den Betrieb eines Heimes gegründet werden. „Viele Investoren bestehen deshalb auf eine sog. Patronatserklärung.“ Dabei erklärt sich die Holding bzw. die Trägerschaft des Betreibers dazu bereit, bei Zahlungsunfähigkeit der Tochtergesellschaft für ausstehende Verbindlichkeiten aufzukommen.
Double-Net-Verträge sind Standard
Sind alle Voraussetzungen erfüllt, schließen Investoren in der Regel „double-net-Verträge“ mit dem Betreiber ab. „D.h. der Mieter übernimmt neben den Bewirtschaftungskosten auch Grundsteuer und Versicherungen. Die Laufzeit beträgt 20 bis 25 Jahre“, so Lindner.
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