Der Marktwert einer Immobilie ist keine Rechenaufgabe

(openPR) Software, Onlinebewertungen und KI vermitteln eine Genauigkeit, die es bei Immobilienwerten oft nicht gibt. Denn keine Immobilie und kein Käufer gleicht dem anderen.

Digitalisierung und künstliche Intelligenz haben auch die Immobilienbewertung grundlegend verändert. Onlineportale liefern innerhalb weniger Sekunden einen vermeintlichen Immobilienwert, professionelle Software verarbeitet umfangreiche Datenbestände und auch Sachverständige greifen heute auf leistungsfähige Programme und Bewertungsmodelle zurück.

Das ist hilfreich – birgt aber gleichzeitig eine Gefahr: Je umfangreicher die Datenbasis und je professioneller die Darstellung, desto eher entsteht der Eindruck, das Ergebnis müsse auch entsprechend genau sein. Zahlen mit zwei Stellen hinter dem Komma vermitteln eine Sicherheit, die es bei der Bewertung einer individuellen Immobilie in dieser Form nicht gibt.

Auch künstliche Intelligenz ändert daran nichts. KI kann große Datenmengen analysieren, Zusammenhänge erkennen und Bewertungsprozesse unterstützen. Sie kennt aber eine Immobilie zunächst nur anhand der Informationen, die ihr zur Verfügung stehen. Sind diese Daten unvollständig oder bilden sie die tatsächlichen Besonderheiten des Objektes nicht ab, kann auch das Ergebnis erheblich vom tatsächlich erzielbaren Marktpreis abweichen.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist keine mathematisch exakt berechenbare Größe. Selbst die Rechtsprechung weist darauf hin, dass sich der Verkehrswert regelmäßig nur annäherungsweise und nicht mit mathematischer Genauigkeit bestimmen lässt und unterschiedliche sachverständige Ergebnisse unvermeidbar sein können.

Das ist nachvollziehbar. Keine Immobilie gleicht der anderen.

Natürlich lassen sich Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr, Bodenrichtwert, Ausstattung, Mieten, Vergleichspreise oder Herstellungskosten erfassen und in Berechnungsmodelle einfügen. Diese Daten sind wichtige Grundlagen einer seriösen Wertermittlung. Sie dürfen aber nicht mit dem tatsächlich am Markt erzielbaren Preis verwechselt werden.

Gerade der Bodenrichtwert zeigt die Grenzen schematischer Bewertungen besonders deutlich. Bodenrichtwerte werden für Richtwertzonen ermittelt, in denen Grundstücke hinsichtlich bestimmter Merkmale vergleichbar sein sollen. Innerhalb einer solchen Zone können die tatsächlichen Qualitäten einzelner Grundstücke dennoch erheblich voneinander abweichen.

Ein Grundstück kann beispielsweise mit Garten und Terrasse unmittelbar an eine stark befahrene Hauptstraße grenzen. Nur wenige Häuser weiter liegt die gleiche Straße lediglich auf der Eingangsseite, während sich Garten und Terrasse ruhig nach hinten orientieren. Beide Grundstücke können derselben Bodenrichtwertzone angehören – aus Sicht eines Käufers besitzen sie trotzdem eine völlig unterschiedliche Wohn- und Lagequalität.

Ähnliches gilt für Aussicht, Sonneneinstrahlung, Lärm, Privatsphäre, Zuschnitt des Grundstücks oder Veränderungen in der unmittelbaren Umgebung. Ein neu errichteter Kindergarten auf dem Nachbargrundstück kann für die eine Käufergruppe praktisch sein und für eine andere eine erhebliche Beeinträchtigung darstellen.

Bei Gebäuden setzt sich diese Individualität fort. Wie beurteilt ein Käufer einen großen Flur bei gleichzeitig kleinem Wohnzimmer? Ist eine zwanzig Jahre alte hochwertige Ausstattung ein Zeichen besonderer Qualität oder entspricht sie schlicht nicht mehr seinem Geschmack? Ist ein außergewöhnlicher Grundriss ein Nachteil oder genau das, wonach ein bestimmter Interessent gesucht hat?

Schon wenige Meter innerhalb derselben Straße können einen erheblichen Unterschied machen. Licht, Geräusche, Aussicht, Nachbarschaft, Privatsphäre, Garten, Raumgefühl, Architektur und die Atmosphäre einer Immobilie beeinflussen die Kaufentscheidung. Vieles davon lässt sich nur eingeschränkt in Tabellen, Vergleichsfaktoren oder Algorithmen übersetzen.

Hinzu kommt ein mindestens ebenso entscheidender Faktor: der Mensch.

Auch Käufer sind individuell. Was für den einen ein Ausschlusskriterium ist, kann für einen anderen gerade der Grund zum Kauf sein. Der eine sucht einen großen Garten, der andere möchte möglichst wenig Gartenarbeit. Für eine Familie ist die Nähe zu einer Schule ein Vorteil, für einen anderen Käufer möglicherweise ein Nachteil. Und manchmal entsteht bei einer Besichtigung genau jene emotionale Verbindung zu einer Immobilie, die kein Bewertungsprogramm vorhersehen kann.

Auch Verkäufer sind individuell. Verkaufszeitpunkt, Preisvorstellung, Verhandlungsbereitschaft, Zeitdruck und persönliche Situation können den Verlauf einer Transaktion erheblich beeinflussen.

Das bedeutet keineswegs, dass Sachverständigengutachten überflüssig wären – im Gegenteil.

Qualifizierte Sachverständige werden dringend benötigt. Verkehrswertgutachten haben insbesondere bei gerichtlichen Verfahren, Erbauseinandersetzungen, Scheidungen, steuerlichen Fragestellungen, Finanzierungen oder anderen rechtlichen und wirtschaftlichen Auseinandersetzungen eine wichtige Funktion. Dort muss nach nachvollziehbaren und anerkannten Verfahren ein Wert zu einem bestimmten Stichtag ermittelt und dokumentiert werden.

Problematisch wird es erst, wenn ein solcher Gutachtenwert im Verkaufsfall mit einem garantiert erzielbaren Kaufpreis gleichgesetzt wird.

Auch eine Abweichung zwischen einem Gutachten und einem später tatsächlich erzielten Kaufpreis bedeutet nicht automatisch, dass der Sachverständige fehlerhaft gearbeitet hat. Umgekehrt bedeutet ein formal korrekt erstelltes Gutachten aber ebenso wenig, dass der darin ausgewiesene Wert am Markt tatsächlich erzielt werden kann.

Eine allgemeine Regel, wonach ein Gutachter beispielsweise bis zu 20, 25 oder 30 Prozent „danebenliegen darf“, gibt es nicht. Dennoch zeigt gerade die Tatsache, dass Bewertungsverfahren mit Bandbreiten und sachverständigen Einschätzungen arbeiten müssen, wie wenig sinnvoll es ist, einem einzelnen errechneten Betrag absolute Genauigkeit zuzuschreiben.

Beim Verkauf einer Immobilie sollte deshalb ein Gutachten nicht zum alleinigen Maßstab werden.

Sachverständige, Software, Datenbanken, Onlinebewertungen und künstliche Intelligenz können wertvolle Orientierung liefern. Sie ersetzen aber nicht die konkrete Beurteilung der Immobilie vor Ort und vor allem nicht die Erfahrung, wie Interessenten auf genau dieses Objekt reagieren.

„Immobilien sind Unikate – und Menschen sind es ebenfalls. Daten, Gutachten und KI können uns wichtige Anhaltspunkte liefern. Wer daraus jedoch eine hundertprozentig genaue Preisprognose ableitet, überschätzt die Technik. Beim Verkauf entscheiden Erfahrung, Marktkenntnis und letztlich die Menschen, die bereit sind, für genau diese Immobilie einen bestimmten Preis zu bezahlen.“ Harald Blumenauer, Blumenauer Immobilien

Die Zukunft der Immobilienbewertung liegt deshalb nicht darin, dem Computer immer mehr Genauigkeit zu unterstellen. Moderne Technik kann den Menschen unterstützen. Sie sollte ihm aber nicht den Eindruck vermitteln, eine individuelle Immobilie und einen individuellen Markt vollständig berechnen zu können.

Denn am Ende wird eine Immobilie nicht von einer Software gekauft.

Sondern von einem Menschen.