Immobilien-Investoren strömen nach Magdeburg

(openPR) • Neues Rekordergebnis für 2020 erwartet – Transaktionsvolumen könnte bis zu 210 Mio. EUR erreichen
• Engel & Völkers Commercial Magdeburg veröffentlicht „Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser“

Magdeburg, den 4. November 2020. Mietendeckel in Berlin, hohe Wettbewerbsdichte in Leipzig oder fortschreitende Renditekompression in den B- und C-Städten. „Die aktuelle Situation auf zahlreichen Märkten für Anlageimmobilien spielt Magdeburg in die Karten, so dass auch überregional aktive Investoren aktuell nach alternativen Anlagestandorten suchen und in Magdeburg fündig werden“, fasst Norbert Steinborn, Geschäftsführer bei Engel & Commercial Magdeburg die derzeitige Entwicklung zusammen.

Von Rekord zu Rekord
Für das laufende Jahr wird laut dem aktuell erschienenen „Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser Magdeburg“ von Engel & Völkers Commercial ein Transaktionsvolumen für Zinshäuser* von bis zu 210 Mio. EUR erwartet. Die Anzahl der Transaktionen dürfte nahezu das Vorjahresniveau erreichen. Im Jahr 2019 wurden in der Elbstadt nach Angaben des Gutachterausschusses Wohn- und Geschäftshäuser im Wert von 207 Mio. EUR veräußert. „Das waren hier so viele Anlageimmobilien wie nie zuvor“, betont Steinborn. Das Rekordergebnis aus dem Jahr 2018 wurde somit um 31,7% übertroffen. Insgesamt wechselten mehr als 150 Objekte den Eigentümer.

Günstiges Preisniveau
Neben den positiven wohnwirtschaftlichen Fundamentalindikatoren überzeuge Anleger auch die städtische Entwicklung. Der Wohnungsmarkt sei ausgeglichen und entwickle sich durch neue Bauprojekte weiter. Sanierungen, Neubauaktivitäten sowie der Ausbau der Infrastruktur würden Potenzial für eine positive Entwicklung des Immobilienmarktes bieten. Neben der Altstadt und den innerstädtischen Elblagen sei Stadtfeld Ost die Mietadresse in der Landeshauptstadt Sachsen-Anhalts. „Die Kaufpreise für die dort typischen Mehrfamilienhäuser aus der Gründerzeit reichen mittlerweile bis zu 2.000 EUR/m²“, berichtet der Immobilienexperte. Stadtweit läge der durchschnittliche Angebotspreis für Wohn- und Geschäftshäuser bei 1.243 EUR/m². „Das günstige Kaufpreisniveau ermöglicht neben institutionellen auch vielen privaten Investoren den Markteintritt“, ergänzt Steinborn. In den einfachen, peripher gelegenen Wohnlagen lägen die Einstiegspreise bei lediglich 600 EUR/m².

Differenzierter Wohnungsmarkt
Dabei träfen die Investoren auf einen spannenden Wohnungsmarkt. Der marktaktive Leerstand war mit einem Anteil von über 5% zuletzt zwar weiterhin überdurchschnittlich groß, sei aber differenziert zu betrachten. Zum einen wurden mit 914 Wohnungen im Jahr 2019 so viele Wohnungen fertiggestellt wie seit 20 Jahren nicht mehr. Zum anderen entfalle ein Großteil des Leerstandes auf günstige, aber renovierungsbedürftige Objekte. Grund dafür sei das vergleichsweise homogene Mietpreisniveau in der gesamten Stadt. „Wohnungssuchende sind dadurch weniger auf einzelne Stadtteile beschränkt und können die Gebäude- und Wohnungsqualität in ihrer Suche stärker mit einbeziehen“, so Steinborn. Selbst in den beliebten Stadtteilen Altstadt und Werder lag die durchschnittliche Angebotsmiete zuletzt mit 6,94 EUR/m² weiterhin unter der Sieben-Euro-Marke. Im Vergleich zu Fermersleben und Salbke, den beiden günstigsten Stadtgebieten, sei das im Durchschnitt lediglich 1,07 EUR/m² mehr. Dennoch sei die Bereitschaft da, für moderne Wohnungen Mietpreisaufschläge in Kauf zu nehmen. So habe das Angebot von unsanierten Zwei- bis Dreizimmerwohnungen die Nachfrage zuletzt weiterhin deutlich übertroffen, weshalb das Überangebot zu Preissenkungen führe. Umgekehrt sei das Verhältnis bei Wohnungen mit Ausstattungsmerkmalen der 90er Jahre.

Potenziale nutzen
„Diese Entwicklung nutzen derzeit Value-Add-Investoren, um attraktive Mietsteigerungspotenziale durch Modernisierungsmaßnahmen zu erwirtschaften“, weiß Steinborn. In den guten Lagen Magdeburgs würden Wohn- und Geschäftshäuser in der Regel zu Faktoren zwischen dem 16- und 20-Fachen der Jahresnettokaltmiete gehandelt, wenn die Mieten entwicklungsfähig seien, sogar um 20% darüber. Opportunistisch veranlagte Käufer fänden in den Stadtrandlagen sogar Renditen von bis zu 9%. „Viele Immobilieneigentümer reagieren auf das aktuell starke Interesse überregionaler Investoren, um die Wertsteigerungen der vergangenen Jahre mit einem Verkauf der Immobilie zu realisieren“, beobachtet der Marktkenner.


*Bei Wohn- und Geschäftshäusern handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier vermieteten Wohnungen, die im Besitz einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder eines Unternehmens sind. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie z.B. kleinere Ladenflächen im Erdgeschoss oder eine Arztpraxis. Der Anteil dieser Flächen erbringt jedoch weniger als 20 % der Nettokaltmiete, so dass der Wohncharakter dominiert. Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind darüber hinaus Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.