Neuer PISA-Marktbericht Leipzig: Wie kann der Preisanstieg gestoppt werden?

(openPR) „Leipzigs Immobilienmarkt entwickelt sich dynamisch auf moderatem Niveau“, sagt Timo Pinder, Geschäftsführer PISA IMMOBILIENMANAGEMENT. Laut dem aktuellen PISA-Marktbericht 2019, stiegen die Angebotsmietpreise bei den Bestandswohnungen im Median auf 6,70 Euro/m² um 5,0 Prozent (Vorjahr + 6,0 Prozent). Beim Erstbezug entwickelte sich der Median der Angebotsmieten auf 8,71 Euro/m². Hier ist ein leicht höherer Anstieg gegenüber dem Vorjahr mit 6,2 Prozent zu verzeichnen (Vorjahresanstieg: + 5,0 Prozent). „Die Preiskurve ist flacher geworden. Zweistellige Zuwachsraten, wie wir sie noch 2017 hatten, gibt es nun seit zwei Jahren nicht mehr. Auch für die laufende Periode erwarten wir eine vergleichbare moderate Entwicklung“, schätzt Timo Pinder ein.

Nachfrage und Kostenanstieg als Ursachen des Preiswachstums
„Ursachen des kontinuierlichen Preisanstiegs sind der ungebrochene Zuzug und der Anstieg der Investitionskosten“, sagt Prof. Dr. habil. Kerry-U. Brauer, Direktorin der Staatlichen Studienakademie Leipzig. „Leipzig steht offiziell auf Platz acht der größten deutschen Städte mit aktuell über 600.000 Einwohnern und einem jährlichen Zuwachs von über 5.000 Leipzigern. Die Nachfrage und der Druck sind damit nach wie vor groß. Hinzu kommen die steigenden Kosten für Projektentwickler, insbesondere der Bau- und Grundstückspreise. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Bauleistungen sind deren Kosten stetig gestiegen. Hinzu kommen steigende baurechtliche beziehungsweise DIN-Vorgaben. Dadurch ergeben sich zwangsläufig steigende Mieten, sofern Investoren keine Verluste machen wollen. Das gilt für Sanierungen und Neubau gleichermaßen.“

Keine Preisüberhitzung festzustellen
Leipzig lässt sich dennoch als gesunder, funktionsfähiger Markt einschätzen. Bei sinkendem Leerstand und steigenden Mietpreisen weitet sich aktuell das Neubauangebot deutlich aus. Zahlreiche Projektentwicklungen kommen auf den Markt bzw. sind bereits im Bau. Beispielhaft seien hier die Heeresbäckerei (347 Wohnungen) und die Bleichertwerke (160 Wohnungen) in Gohlis, das Werk Motor I (260 Wohnungen) und der Parc du Soleil (180 Wohnungen) in Möckern, der Wohnkomplex Four Living in der Prager Straße (300 Wohnungen), das Quartier am Lindenauer Hafen (470 Wohnungen), das Konstantinum in Neuschönefeld (123 Wohnungen) und das Quartier am Schloss Schönefeld (142 Wohnungen) zu nennen. Weitere 175 Wohnungen und 164 Studentenapartments entstehen bis 2023 auf dem Gelände am alten Krystallpalast und circa 600 Wohnungen in der Parkstadt Leipzig. „Diese rege Neubautätigkeit wirkt einer Preisüberhitzung entgegen, denn sie lässt die Preise durch ein breites Angebot auf dem Gesamtmarkt weniger stark steigen“, erläutert Timo Pinder. Neubau ermöglicht zudem eine strukturelle Leerstandsquote, die noch genügend Umzugsmöglichkeiten für die Einwohner der Stadt bietet und kompletten Stillstand vermeidet.

Modulares Bauen und Baugebiete am Stadtrand könnten Preisanstieg weiter drosseln
Um in Zukunft Mieten günstiger gestalten zu können, empfiehlt Immobilienexperte Pinder Projektentwicklern einfachere Lösungen. „Modulares und serielles Bauen sind die Zukunft. Die Kosten sind unter anderem wegen der kürzeren Bauzeiten deutlich niedriger. Beispiele zeigen, dass die Modulbauweise nichts mehr mit WBS 70 und DDR-Plattenbau gemein hat, sondern abwechslungsreich, ansprechend und modern ist.“ Darüber hinaus fordert er die Stadtverwaltung auf, verstärkt Baugebiete auch am Stadtrand zu schaffen mit überschaubaren Grundstückskosten für die Entwickler. Mit einer entsprechenden S-Bahn-Anbindung könnten Quartiere mit kompletter Infrastruktur entstehen, sodass Familien ruhig, naturnah und in der Regel kostengünstiger wohnen können.

Preisdetails Bestandsangebotsmieten: Wohnungen unter 6,00 Euro/m² werden rar
Aktuell gibt es noch zwölf von 63 Ortsteilen, in denen die Bestandsangebotsmieten im Median unter 6,00 Euro/m² liegen. Das betrifft vor allem Wohngebiete in den Stadtbezirken West, Nordost, Ost und Nordwest. Sechs Ortsteile weisen in dieser Kategorie inzwischen einen Mietpreis von über 8,00 Euro/m² auf, sie liegen alle im Stadtbezirk Mitte. Der Großteil der Orsteile, insgesamt 36, bewegt sich in der Preisspanne zwischen 6,00 und 6,99 Euro/m², in neun Ortsteilen zahlt man zwischen 7,00 und 7,99 Euro/m².

Preisdetails Erstbezug: Große Preisspanne im gesamtstädtischen Vergleich
Bei den Erstbezugsmieten nach Neubau und Sanierung ist die Preisspanne deutlich größer als bei den Bestandsangebotsmieten. So gab es 2018 noch fünf Ortsteile mit einem Medianwert unter 6,00 Euro/m², weitere fünf Ortsteile lagen unter 7,00 Euro/m². In 31 Ortsteilen lag der Angebotsmietspreis im Median zwischen 7,00 und 9,00 Euro/m², in fünf weiteren Ortsteilen zwischen 9,00 und 10,00 Euro/m². Zehn Ortsteile, darunter Schleußig an der Spitze, wiesen einen Median von 10,00 bis 12,00 Euro/m² auf. Inwieweit sich insbesondere die Angebotspreise der hohen Preissegmente in abgeschlossenen Mietverträgen wiederfinden, kann nicht belegt werden. „Wir stellen fest, dass die Abvermietungszeiten für Neubauwohnungen aktuell deutlich länger werden“, sagt Timo Pinder. Dies ist ein Hinweis darauf, dass Verhandlungsspielraum bei den Mietvertragsabschlüssen bestehen könnte.

Steigende Einkommen lassen Preisanstieg verkraften
Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen der Leipziger liegt nach wie vor deutlich unter dem Vergleichswert für andere Metropolen. So verdient man in der Messestadt mit 1.832 Euro je Monat nach wie vor weit weniger als zum Beispiel in Berlin (2.002 Euro pro Monat), Dresden (2.200 Euro pro Monat) oder Chemnitz (2.381 Euro pro Monat). Aber: Die Statistik zeigt auch, dass die Haushaltsnettoeinkommen seit 2010 doppelt so stark gestiegen sind wie die Mieten. Die 1.832 Euro durchschnittliches Einkommen eines hiesigen Haushaltes waren rund 30 Prozent mehr als noch vor acht Jahren (1.414 Euro). Im gleichen Zeitraum stieg das Mietpreisniveau um 15 Prozent und damit langsamer. Der Anteil einkommensstarker Haushalte (ab 3.200 Euro pro Monat) erhöhte sich seit 2010 um zehn Punkte auf 19 Prozent. Zugleich sank der Anteil der einkommensschwachen Haushalte (unter 1.100 Euro pro Monat) um zwölf Punkte auf 21 Prozent.

Klimaschutz als besondere Herausforderung für die Wohnungswirtschaft
Eine der besonderen Herausforderungen für die Gesamtgesellschaft und damit auch für die Immobilienwirtschaft ist der Klimaschutz. Die Leipziger Stadtwerke als regionaler Partner und Projektunterstützer des PISA-Marktberichtes schaffen aktuell alle Voraussetzungen für eine nachhaltige Wärmeversorgung der Stadt. „Bei der Entwicklung unseres Zukunftskonzeptes haben wir viele Faktoren berücksichtigt: Die Umbrüche im Energiemarkt, die immer größere Bedeutung des Klimaschutzes, neue technologische Möglichkeiten, den Ausstieg aus der Kohleverstromung, die Herausforderungen der wachsenden Stadt Leipzig und die Möglichkeit zur Beendigung der Bezugsverträge für Fernwärme aus dem Kraftwerk Lippendorf. In den nächsten Jahren werden die Leipziger Stadtwerke 300 Millionen Euro in den Bau neuer Erzeugungstechnologien investieren, um den Leipzigerinnen und Leipzigern langfristig umweltfreundliche und verlässliche Energie zu stabilen Preisen zu liefern“, erläutert Sebastian Trutz, Teamleiter Wohnungswirtschaft bei den Leipziger Stadtwerken.
Darüber hinaus unterstützen die Leipziger Stadtwerke Immobilienunternehmen darin, Prozesse für die Energiezukunft der Wohnungswirtschaft zu optimieren. „Seit einem Jahr ist die Energieeffizienz-Richtlinie EED in Kraft. Sie fordert die Wohnungswirtschaft auf, die Verbrauchstransparenz zu verbessern. Mieter sollen künftig auch unterjährig Auskunft über ihren Energieverbrauch erhalten können. Dafür muss die Zählertechnik bis 2027 flächendeckend durch neue Funk-Fernablesesysteme ersetzt werden. Für neue einzubauende Zähler gilt das bereits ab Oktober dieses Jahres“, so Sebastian Trutz. Timo Pinder ergänzt: „Es ist gut, wenn die Immobilienwirtschaft Partner wie die Leipziger Stadtwerke hat, die Unternehmen bei der Bewältigung der komplexen Klimaschutzvorgaben in Zukunft unterstützen. Gleichzeitig sollte die Politik im Blick haben, dass alle Anforderungen sachlich und differenziert überlegt sein sollten, damit Klimaschutz und bezahlbarer Wohnraum sich nicht gegenseitig ausschließen.“

Detailliertester Wohnungsmarktbericht für Leipzig
PISA IMMOBILIENMANAGEMENT legt gemeinsam mit der Berufsakademie Sachsen / Leipzig den detailliertesten Marktbericht für Leipzig im vierten Jahrgang vor. Der PISA-Marktbericht gilt als verlässliches Nachschlagewerk für genaue Angebotsmieten aus allen 63 Ortsteilen der Stadt Leipzig. Er gibt Auskunft über die aktuellen Mietpreise sowie die Preisentwicklung der letzten fünf Jahre. Für jeden der zehn Stadtbezirke und jeden der 63 Ortsteile werden die Mietpreisangebote im Erstbezug und im Bestand differenziert nach Preisspannen in Grafiken visualisiert. Die Abhängigkeit der Preise von der Wohnungsgröße lässt sich anhand von Streudiagrammen erkennen. Ergänzend werden pro Stadtbezirk Kaufpreise bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern auf Grundlage der Grundstücksmarktberichte der Stadt Leipzig abgebildet. Damit erhalten die Akteure am Markt noch mehr Informationen.

Kostenloser Download
Der „Marktbericht 2019 – Der Wohnungsmarkt in Leipzig“ kann kostenlos auf der Homepage von PISA IMMOBILIENMANAGEMENT unter www.pisa-immobilien.de heruntergeladen werden.