(openPR) Nachhaltig gut gewirtschaftet
Die Freiburger Wohnungsbaugenossenschaft Heimbau Breisgau, die in diesem Jahr ihr 100-jähriges Jubiläum feiert, schließt das Geschäftsjahr 2018 mit einem Gewinn von 1,1 Millionen Euro ab. Die Eigenkapitalquote von 47,1 Prozent der Bilanzsumme und die gute Liquidität ermöglichen der Wohnungsbaugenossenschaft auch in den kommenden Jahren werteorientierte Investitionen in den Wohnungsbestand und den Neubau von Mietwohnungen zur Entlastung des Wohnungsmarktes.
In Freiburg investierte die Baugenossenschaft 2018 in die umfangreiche Modernisierung eines Mehrfamilienhaus-Ensembles aus den 50er Jahren im Stühlinger sowie in Waldkirch in den Neubau 30 anspruchsvoller Mietwohnungen im bezahlbaren Mietpreissegment.
Auf das Geschäftsjahr 2018 blickt die Heimbau Breisgau aufgrund ihrer erzielten Jahresergebnisse sehr zufrieden zurück. Mit 16 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern erwirtschaftete die Baugenossenschaft, die zum Jahresende 3883 Mitglieder zählte und über einen Immobilienbestand von 1265 Wohnungen, 26 Gewerbeeinheiten und 711 PKW-Stellplätzen verfügt, einen Jahresüberschuss von rund 1,1 Millionen Euro. Ihr Gesamtvermögen wuchs um 200.000 Euro auf 71 Millionen Euro. Das Eigenkapital erhöhte sich im Jahresverlauf um 1,4 Millionen Euro auf insgesamt 33,5 Millionen Euro.
„Die gute Ertragslage und Liquidität unserer Genossenschaft eröffnen uns auch in den kommenden Jahren Handlungsspielräume für Investitionen in eine werteorientierte Bestandspflege und den Neubau von Mietwohnungen,“ konstatiert der geschäftsführende Vorstand Martin Weiner anlässlich der Präsentation des Geschäftsberichts auf der Jahresversammlung der Mitglieder am 17. Juli 2019. Anders als bei Genossenschaften mit Vertreterversammlung entscheiden auf der Jahresversammlung der Heimbau die anwesenden Mitglieder selbst und unmittelbar, ob sie Vorstand und Aufsichtsrat für ihre geleistete Arbeit des Vorjahres Entlastung erteilen.
Wohnungswirtschaftliche Investitionen 2018
Modernisierung / Instandhaltung 2,6 Mio. EUR (Vorjahr 2 Mio. EUR)
Neubau Mietwohnungen und Gewerbeflächen 2,0 Mio. EUR (Vorjahr 5 Mio. EUR)
Gesamtes Investitionsvolumen 4,6 Mio. EUR (Vorjahr 7 Mio. EUR)
Insgesamt 4,6 Millionen Euro investierte die Baugenossenschaft im vergangenen Geschäftsjahr in wohnungswirtschaftliche Maßnahmen. Davon flossen 2,0 Millionen in den Neubau von 30 Mietwohnungen in Waldkirch-Batzenhäusle und 2,6 Millionen in Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. „Es waren die höchsten Instandhaltungsaufwendungen in der Geschichte der Heimbau,“ so Weiner. Um die Bestandsgebäude aus den 1950er Jahren fit für die Zukunft zu machen, wurden 2017 und 2018 1,5 Millionen Euro in die Gesamtmodernisierung des Gebäudeensembles im Karree Breisacher Straße, Gärtnerweg, Hugstetter Straße in Freiburg-Stühlinger investiert, davon 900000 Euro im zurückliegenden Geschäftsjahr.
Umsatzerlöse in Höhe von 10,1 Millionen Euro (Vorjahr 9,8 Millionen Euro) erzielte die Heimbau aus der Hausbewirtschaftung, der Wohnungseigentumsverwaltung sowie aus Anlageerträgen.
Der Jahresüberschuss von 1,07 Millionen Euro sank im Vergleich zum Vorjahr (1,4 Millionen Euro) aufgrund eines geringeren Deckungsbeitrags bei der Hausbewirtschaftung. Grund dafür ist: Die Heimbau verzichtete nach der Gesamtsanierung und Modernisierung des Karrees Breisacher Straße, Gärtnerweg, Hugstetter Straße darauf, die Kosten von 1,5 Millionen Euro in voller Höhe als Modernisierungszuschlag auf die Mieten umzulegen. Ziel sei es stets, betont Vorstandschef Weiner, den Mietenanstieg moderat zu halten und den Bewohnern zu allen Zeiten bezahlbares Wohnen zu bieten. Dabei macht der dort sanierte Wohnungsbestand mit 90 Mietwohnungen immerhin acht Prozent des Freiburger Wohnungsbestandes der Heimbau aus. „Allerdings könne,“ so Weiner, „im Hinblick auf den Mangel an bezahlbaren Wohnungen in Freiburg und der Region nicht jedes Mehrfamilienhaus derart umfangreich energetisch modernisiert werden, da es aufgrund der größeren Investitionen unweigerlich zu hohen Mietsteigerungen führt.“
Miete und Mietspiegel
Trotz der Zugänge an Neubauwohnungen in den vergangenen Jahren in Waldkirch erhöhte sich die durchschnittliche Nettomiete der Wohnungen nur um 11 Cent je Quadratmeter. Von 6,91 Euro/qm im Vorjahr auf 7,02 Euro Euro/qm in 2018. Zum Vergleich: Die Durchschnittsmiete des Freiburger Mietspiegels stieg zum Jahresbeginn 2019 um 31 Cent auf 8,56 Euro/qm und liegt damit um 1,54 Euro höher als bei der Heimbau. Bei den Neubauwohnungen bemüht sich die Genossenschaft, die Mietpreise, sofern wirtschaftlich machbar, möglichst unter 10 Euro anzusetzen, ohne jedoch wie andere Unternehmen das Wohnraumförderungsprogramm der Erzdiözese Freiburg in Anspruch nehmen zu können.
Entwicklung der Mitgliederzahlen und Geschäftsanteile
Jahr für Jahr erfährt die Heimbau Breisgau einen kontinuierlichen Mitgliederzuwachs, in 2018 waren es insgesamt 370 Neumitglieder (Vorjahr 303). Damit verbunden ist stets auch der Erwerb eines Geschäftsanteils in Höhe von 325 Euro. Sehr dynamisch verlief 2018 die Entwicklung der gezeichneten Geschäftsanteile. Die Mitglieder zeichneten 1150 Anteile und hielten zum Jahresende nach Zu- und Abgängen insgesamt 19375 Anteile mit einem Einlagevolumen von 6,3 Millionen Euro.
Soziale Verantwortung und zukünftige Investitionen
Eigentlich könnte sich die Heimbau darauf beschränken, ihren Mietwohnungsbestand in Freiburg, Gundelfingen, Waldkirch und Teningen in zeitgemäßem Zustand zu halten und ihre Mitglieder langfristig mit gepflegten, bezahlbaren Wohnungen zu versorgen. Wären da nicht die wachsende Zahl der Mitglieder und das soziale Verantwortungsbewusstsein der Baugenossenschaft, deren Mitgliederzahl zum 30. Juni 2019 bereits die 4000er-Marke überschritten hat. Rund 700 Mitglieder warten derzeit auf eine Mietwohnung aus dem Bestand der Heimbau. Die Wartezeiten betragen je nach Wohnlage und Wohnort ein bis fünf Jahre. „Manchmal hat man Glück und es geht schneller," sagt Weiner.
Um bezahlbare Mietwohnungen für Familien und Personen mit geringem oder mittlerem Einkommen zu schaffen, engagiert sich die Heimbau seit Jahren im Neubau von Mietwohnungen. Aufgrund fehlender oder zu teurer Baugrundstücke in Freiburg allerdings vornehmlich im Breisgau. Zu den Gemeinden Waldkirch, Teningen und Gundelfingen bestehen von jeher sehr gute Verbindungen. „Wohnungswirtschaftlich möchten wir uns zukünftig gern auch wieder in Freiburg engagieren. Zum einen um dem Auftrag unserer Mitglieder zur Wohnversorgung zu entsprechen, zum anderen aber auch um unseren Beitrag zur Entlastung des angespannten Mietwohnungsmarktes zu leisten,“ erklärt Weiner. Voraussetzung dafür seien allerdings Rahmenbedingungen der Stadt Freiburg, die ein nachhaltiges genossenschaftliches Wirtschaften zulassen.
Aktuell realisiert die Heimbau 15 Wohnungen in der Blumenstraße 11 in Gundelfingen mit einem Investitionsvolumen von 4,1 Millionen Euro und bereitet den Baustart für 12 Wohnungen samt Tiefgarage in Elzach (3,1 Millionen Euro) vor. Die Neubauwohnungen in Gundelfingen sind im Juni 2020 bezugsfertig und werden mit einer Durchschnittsmiete von 9,50 Euro/qm an Mitglieder aus Gundelfingen vermietet. Für 2020 ist außerdem die Nachverdichtung auf eigenem Grundstück in der Hödlerstraße 47 in Waldkirch mit einem Sechsfamilienhaus geplant.
27 Millionen Euro für Neubau- und Bestandswohnungen
27 Millionen Euro will die Genossenschaft im Zeitraum 2019 bis 2022 für den Wohnungsneubau ausgeben, rund 10 Millionen Euro für Modernisierung und Instandhaltung. „Die energetische Sanierung unserer Wohngebäude ist zu 90 Prozent abgeschlossen,“ erklärt Vorstand Weiner. Zwischenzeitlich rücken jedoch Häuser, die in den 90er Jahren modernisiert oder neu gebaut wurden, wieder in den Fokus. Laufende Wohnungsmodernisierungen und Gebäudesanierungen finden sich in den mittelfristigen Investitionsplänen ebenso wie Investitionen in umweltfreundliche Heizungstechnik und Wohnwertverbesserungsmaßnahmen. „Bei der Heimbau sollen sich unsere Mieter schließlich wohl fühlen,“ betont der nebenamtliche Vorstand Hugo Ruppenthal. Die geplanten Investitionen für Instandhaltung und Modernisierung möchte die Heimbau aus Eigenmitteln stemmen, um Mietzuschläge möglichst gering zu halten. Neubauten sollen ebenfalls in einem ausgewogenen Verhältnis aus eigenen Mitteln und freifinanziert werden, um die Mieten moderat kalkulieren zu können. Für beides ist die erwirtschaftete solide Kapitaldecke von großer Bedeutung, so das Fazit der Vorstände.
