(openPR) Der Magdeburger Markt für Büroflächen erzielte 2018 einen Büroflächenumsatz von rd. 23.000 m². Dieser Wert liegt 24% über dem Vorjahresergebnis (2017: 18.500 m²) und gut 4% über dem Mittelwert der jüngsten 10 Jahre (Æ 2008 bis 2017: 22.100 m²).
Für 2019 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH nach gutem Marktstart (rd. 4.500 m² bis Ende April; Vorjahreszeitraum: rd. 4.000 m²) einen stabilen Büroflächenumsatz von erneut rd. 23.000 m².
Hier können Sie die Unterlagen zum Magdeburger Büromarkt als lesefreundliche PDF-Datei herunterladen:
https://www.aengevelt.com/fileadmin/PDF-Dokumente/Bueromarkt_Magdeburg_Pressevortrag_AENGEVELT_City_Report_Region_Magdeburg_No._XXVIII_2019-2020_09-05-2019.pdf
Short Facts 2018
• Der Büroflächenumsatz des Jahres 2018 wurde durch eine geringere Nachfrage in der Größenklasse > 500 m² geprägt, auf die indessen immer noch 52% des Gesamtumsatzes entfielen (2017: 63%).
• Lag die Innovationsquote bereits 2017 mit einem Fertigstellungsvolumen von rd. 4.700 m² Bürofläche bei lediglich 0,4% des gesamten Büroflächenbestandes von 1,045 Mio. m², ging das Fertigstellungsvolumen 2018 auf nur noch 1.000 m² zurück.
• Die nominelle Angebotsreserve ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH um 16.000 m² bzw. 18% auf rd. 75.000 m² gesunken (Anfang 2018: 91.000 m²). Die Leerstandsquote stellt sich damit bei einem Gesamtbestand von rd. 1,045 Mio. m² auf 7,2% (Anfang 2018: 8,7%). Davon sind lediglich 34% bzw. 25.400 m² bzw. bezogen auf den Gesamtbestand 2,4% als Überhang marktwirksam.
• Stellte sich die Spitzenmiete von 2013 bis 2016 konstant auf rd. EUR 10,80/m², zog sie 2017 markant auf EUR 12,25/m² an und erhöhte sich im Berichtsjahr 2018 nochmals auf nun EUR 12,75/m².
Prognose / Trends 2019
• Für 2019 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz von erneut rd. 23.000 m². In den ersten vier Monaten dieses Jahres war dabei rd. 4.500 m² kontrahiert (Jan. – April 2018: 4.000 m²).
• Anfang 2019 erfolgte die Fertigstellung der "Elbarkaden Magdeburg" am Wissenschaftshafen mit rd. 5.600 m² Bürofläche. Hiervon hat AENGEVELT bereits knapp 3.000 m² Bürofläche an den Gesundheitsdienstleister “PubliCare“ (1.050 m²) und die Telekom (rd. 1.800 m²) vermittelt. Weitere signifikante Fertigstellungen gibt es in 2019 nicht.
• Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der nominellen Angebotsreserve von 75.000 m² auf rd. 68.000 m² Bürofläche und insbesondere des marktfähigen Angebotssockels (siehe dazu auch Leerstandsdifferenzierung nach ARLEX AENGEVELT-RESEARCH-Leerstands-IndEX).
• Im Spitzenmietpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein stabiles Mietniveau von rd. EUR 12,75/m². Damit bietet Magdeburg unverändert sehr günstige Rahmenbedingungen für Unternehmens-Expansionen und -Neuansiedlungen.
Büroflächenumsätze nach Lagen: Schwerpunkt Cityrandlagen
• Umsatzschwerpunkt waren 2018 erneut die Cityrandlagen. Auf sie entfielen 51% bzw. 11.800 m² des Büroflächenumsatzes (2017: 69% bzw. 12.700 m²).
• Auf Innenstadt- und Citylagen entfielen 2018 rd. 30% bzw. 6.800 m² (2017: 24% bzw. 4.400 m²).
• Periphere Stadtlagen erzielten 2018 4.400 m² bzw. 19% (2017: 1.400 m² bzw. 8%).
Büroflächenumsatz nach Branchen
• War die öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck (Verwaltung, Verbände, Institute) 2017 mit rd. 39% noch stärkste Nachfragegruppe, ging ihr Umsatzanteil 2018 auf 6% bzw. rd. 1.400 m² zurück.
• Unternehmensbezogene und sonstige Dienstleister (Unternehmensberatungen, Rechtsanwälte etc.) konnten ihren Umsatzanteil nochmals auf 55% steigern (2017: 37%).
• Der Marktanteil der sonstigen Unternehmen (u. a. Industrie-, Handels- und Verkehrsunternehmen) sank von 11% auf nur noch 9% in 2018.
• Die Branchen IT/Telekommunikation/Medien konnten leicht zulegen auf 9% (2017 8%).
• Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen konnten 2018 einen deutlichen Anstieg von 5% auf 21% verzeichnen.
Angebotsentwicklung
• Das kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot stellt sich Anfang 2019 auf nominell 75.000 m² (Anfang 2018: 91.000 m²). Dies entspricht angesichts eines Büroflächenbestandes von rd. 1,045 Mio. m² einer nominellen Leerstandsrate von 7,2%.
• Die nominellen Leerstandsflächen bedürfen indessen der analytischen Untersuchung und Qualifizierung in Bezug auf ihre höchst unterschiedliche Marktwirksamkeit. Hierzu entwickelte AENGEVELT-RESEARCH den „AENGEVELT RESEARCH-Leerstands-IndEX“, kurz: „ARLEX“:
- So sind von der am Jahresanfang insgesamt verfügbaren Angebotsreserve (ca. 75.000 m²) aufgrund der Umsatzdynamik der jüngsten 10 Jahre rd. 25.600 m² bzw. 34% als „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ für das marktgerechte “Funktionieren“ des Magdeburger Büromarktes notwendig.
- Außerdem entfallen von der Angebotsreserve rd. 21.000 m² bzw. 28% auf sogenannte „strukturelle Leerstände“. Dabei handelt es sich um Flächen in Objekten, die 5 Jahre und länger durchschnittliche Leerstandsquoten von mindestens 50% aufweisen (Fachjargon: „Marktleichen“).
- Ebenfalls nur bedingt markwirksam sind Untermietflächen bzw. „latente Leerstände“. In Magdeburg handelt es sich hierbei um rd. 3.000 m² bzw. 4% des gesamten Leerstandes.
- Damit verbleibt in Magdeburg ein tatsächlich „marktwirksamer Angebotsüberhang“ von ca. 25.400 m² bzw. 34% des Gesamtleerstandes. Dies entspricht einem Anteil von 2,4% des gesamten Magdeburger Büroflächenbestandes.
Für das laufende Jahr 2019 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bei anhaltender Nettoabsorption (= steigende Büroflächeninanspruchnahme) eine weitere Verringerung des Büroflächenangebotes auf rd. 68.000 m² und insbesondere des marktaktiven Flächenleerstandes.
Steigendes Mietniveau
• Nachdem die Spitzenmiete von 2013 bis 2016 stabil bei EUR 10,80/m² lag, zog sie 2017 markant auf EUR 12,25/m² an und erhöhte sich 2018 erneut auf EUR 12,75/m². Dieses Mietniveau prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH in der Spitze auch für 2019.
• Die mittlere City-Miete lag Ende 2018 stabil bei rd. EUR 8,50/m².
• Am Cityrand sind es im Mittel rd. EUR 6,90/m² (Anfang 2018: 6,50/m²), in den äußeren Stadtteilen und Nebenlagen rd. EUR 5,10/m² (Anfang 2018: EUR 4,80/m²).
