(openPR) Am Berliner Grundstücks- und Immobilienmarkt setzte sich wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert die überdurchschnittliche Marktdynamik weiter fort: Der Geldumsatz (Asset- und Share-Deals) erreicht 2017 mit rd. EUR 22,1 Mrd. nahezu das Umsatzniveau des Rekordjahres 2015 (EUR 22,5 Mrd.). Er liegt zudem 15% über dem Vorjahreswert (2016: EUR 19,3 Mrd.) und sogar 47% über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2007 bis 2016: EUR 15 Mrd.).
Auf Asset-Deals entfielen hiervon rd. EUR 18 Mrd. (2016: rd. EUR 16,2 Mrd.), auf Share-Deals rd. EUR 4,1 Mrd. (2016: rd. EUR 3 Mrd.).
Von dem Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 18 Mrd. entfielen im Jahr 2017:
? rd. EUR 10,4 Mrd. auf bebaute Liegenschaften (2016: EUR 8,9 Mrd.) = +20%
? rd. EUR 1,7 Mrd. auf unbebaute Liegenschaften (2016: EUR 1,4 Mrd.) = +21%
? rd. EUR 5,9 Mrd. auf Wohn- und Teileigentum (2016: EUR 5,9 Mrd.) = +/-0%
Berliner Investmentmarkt: Geldumsatz steigt, Renditen sinken
Analog zum gesamten Immobilienmarkt sind auch im Investmentbereich die Geldumsätze (Asset- und Share-Deals) 2017 gegenüber dem Vorjahr gestiegen, und zwar um rd. EUR 2,9 Mrd. bzw. 23% auf rd. EUR 15,5 Mrd. (2016: EUR 12,6 Mrd.). Im Vergleich zum mittleren Umsatzergebnis der jüngsten zehn Jahre (Ø 2007 bis 2016: EUR 10,4 Mrd.) fällt der 2017er Wert sogar um 49% bzw. EUR 5,1, höher aus.
• Während dabei das Transaktionsvolumen in der Wohninvestmentsparte um knapp 7% von rd. EUR 6,6 Mrd. auf EUR 7 Mrd. anstieg, erhöhte sich der Geldumsatz im Bereich der Gewerbeinvestments markant um ein 40% auf rd. EUR 8,5 Mrd. (2016: EUR 6 Mrd.). Dieser Wert liegt 79% über dem Dekadenmittel (Ø 2007 bis 2016: EUR 4,72 Mrd.). Zudem war Berlin damit 2017 deutlich der größte Gewerbeinvestmentmarkt in Deutschland vor Frankfurt/M. (2017: rd. EUR 6,7 Mrd.).
• Basis für diesen Anstieg des gewerblichen Transaktionsvolumens waren allein 16 Verkaufsabschlüsse im jeweils neunstelligen Euro-Bereich mit dem Verkauf des “Sony Centers“ für rd. EUR 1,1 Mrd. als größtem Einzeldeal.
• Der größte Anteil des gewerblichen Transaktionsvolumens von EUR 8,5 Mrd. entfiel mit 55% bzw. rd. EUR 4,7 Mrd. auf Büroimmobilien (2016: 40% bzw. rd. EUR 2,7 Mrd.).
• Die zweitstärkste nachgefragte Nutzungsart waren Einzelhandelsobjekte. Mit rd. EUR 1 Mrd. entfielen auf sie 12% (2016: 17% bzw. rd. EUR 1 Mrd.).
• An dritter Stelle rangieren mit 10% bzw. rd. EUR 850 Mio. des gewerblichen Transaktions-volumens Entwicklungsgrundstücke.
• Auf Hotelobjekte entfallen rd. EUR 680 Mio. bzw. 8%.
• Der Handel mit gewerblich bzw. industriell genutzten Objekten stellte sich auf rd. EUR 420 Mio. bzw. rd. 5% des gewerblichen Investmentvolumens.
Ausländische Investoren weiterhin sehr aktiv
• Bedingt durch die Sicherheitsanforderungen der Finanzierer waren eigenkapitalstarke und risikoaverse, Core-orientierte Gruppen auch 2017 besonders markant vertreten. Die hohe Marktstabilität und Sicherheit deutscher Immobilienmärkte zieht vermehrt Pensions¬kassen und Staatsfonds in den Kreis der Investoren.
• Dabei wird der Anteil der durch internationale Investoren getätigten Transaktionen am Berliner Investmentmarkt insgesamt auf rd. zwei Drittel geschätzt.
Renditen geben weiter nach
Der hohe Nachfrageanteil institutioneller Investoren konzentriert sich auf Core und Core+ Immobilien. Das Angebot bzw. die Verkaufsbereitschaft für diese Produkte blieb jedoch knapp, so dass das Renditeniveau inzwischen in allen Asset-Klassen auf einem für Berlin ausgesprochen niedrigen Niveau liegt:
• Für erstklassige Geschäftshäuser in Top-A-Lagen gab die Spitzenrendite im Jahres¬verlauf deutlich von 3,3% p.a. auf 3,03% p.a. nach.
• Reine Büroobjekte in A-Lagen erwirtschaften ebenfalls Anfangsrenditen von rd. 3% p.a. (2016: 3,4% p.a.). Im gewerblichen Segment (Büro- und Geschäftshäuser) bewegt sich das gesamte Preisband (exklusive value-add oder opportunistic) in den Citylagen in der Regel zwischen 3,5% p.a. und unter 6,0% p.a.
• Auch die Spitzenrenditen für Top-Wohnimmobilien haben nochmals deutlich von 3,25% p.a. auf ebenfalls rd. 3% p.a. nachgegeben. Die markttypischen Renditen im Wohnsegment (gängiges Preisband) liegen derzeit zwischen 3,5% p.a. und 4,5% p.a.
• Am stärksten gaben die Spitzenrenditen im Logistiksegment auf 5,0% p.a. nach (2016: 5,5% p.a.), während sie im Handelssegment (SB-Märkte bzw. Fachmärkte) mit 5,6% p.a. geringer sanken (2016: 5,7% p.a.).
Trends und Ausblick 2018
• Angesichts anhaltend hoher Liquidität besteht weiterhin Anlagedruck; hier bleibt Berlin eines der bevorzugten Anlageziele in Deutschland.
• Für 2018 hält AENGEVELT-RESEARCH ein Transaktionsvolumen am Grundstücksmarkt um EUR 18 Mrd. (Asset-Deals) in Abhängigkeit von marktgerechter Objektverfügbarkeit für möglich.
• Gefragt bleiben sicherheitsorientierte Immobilieninvestments angesichts kaum verfügbarer höher rentierlicher Alternativanlagen.
• Dadurch verbleiben die Spitzenrenditen für Büro-/Geschäftshäuser und Top-Wohnimmo¬bilien in Berlin auf niedrigem Niveau
• Gleichzeitig fördern das dynamische Büromarktgeschehen sowie die hohe Investorennach-frage zunehmend spekulative Projektentwicklungen
• Parallel zeichnet sich eine stärkere Hinwendung zu Value-Add-Produkten und “neuen“ Lagen – auch außerhalb Berlins - in B-, C- und D-Städten ab.
• Der Berliner Wohnungsmarkt profitiert von hoher Nachfrage aufgrund der im internationalen Vergleich “günstigen“ Einstiegspreise.
