(openPR) Jahresbilanz 2016 / Ausblick 2017 der DIP – Deutsche Immobilien-Partner
Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 15 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord, Süd, West und Ost sowie zwischen Städten und Regionen verschiedener Marktgröße.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass sich der deutsche Büromarkt von weltwirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten im Verlaufe des Jahres 2016 nicht hat beeindrucken lassen und weiterhin von einer großen Robustheit und auch weiterhin hohen Dynamik gekennzeichnet ist:
- Im Jahr 2016 betrug der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den DIP-Bürostandorten insgesamt 4,52 Mio. m². Damit wurde der höchste Flächenumsatz der letzten 25 Jahre registriert. Nur im Vorjahr mit 4,24 Mio. m² sowie in den Jahren 2000 und 2007 mit 4,09 Mio. bzw. 4,12 Mio. m² wurde überhaupt ein Flächenumsatz von über 4 Mio. m² erreicht. Der aktuelle Umsatz liegt rd. 27% über dem Mittelwert der letzten zehn Jahre (Ø 2006 bis 2015: ca. 3,57 Mio. m² p. a.).
- Gleichzeitig sank der Büroflächenleerstand in den analysierten Büromärkten wie von DIP prognostiziert binnen Jahresfrist weiter um rd. 770.000 m² auf aktuell rd. 6,6 Mio. m² (Ende 2015: rd. 7,37 Mio. m²). Die Leerstandsquote reduzierte sich entsprechend von 6,6% auf 5,8%.
- Dabei führt die insgesamt geringe spekulative Neubautätigkeit zu einer zunehmenden Verknappung an modernen Flächen in begehrten Innenstadtlagen und nahezu marktübergreifend zu stabilen bis steigenden Spitzenmieten: Entsprechend zog die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten in den letzten zwölf Monaten von EUR 25,30/m² auf aktuell EUR 27,-/m² an (+6,6%). Auch das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen verzeichnete binnen Jahresfrist einen Zuwachs um 5,7% auf nunmehr EUR 18,30/m² (2015: EUR 17,30/m²).
Die Übersichtstabelle können Sie hier als lesefreundliche PDF-Datei herunterladen: https://www.aengevelt.com/fileadmin/PDF-Dokumente/2017-01-23_Uebersichtstabelle_DIP-Bueromaerkte_Jahresbilanz_2016_versus_2015.pdf
Büroflächenumsatz in den „Big Seven“
• In den sieben größten deutschen Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart) stieg der Büroflächenumsatz mit rd. 3,86 Mio. m² bzw. einem Anteil von rd. 85% an den gesamten DIP-Büroflächenumsätzen um ca. 8% gegenüber dem Vorjahr (2015: rd. 3,56 Mio. m²). Die größten Umsatzzuwächse konnten in Frankfurt a. M. (+40,5% auf 546.000 m²) und Stuttgart (+34,5% auf 390.000 m²) registriert werden.
• München galt in der Vergangenheit als deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt. Im dritten Jahr in Folge hat sich nun der Berliner Bürovermietungsmarkt mit einem Jahresumsatz von rd. 893.000 m² (+5% gegenüber dem Vorjahr) an München (745.000 m², +3,5%) klar vorbeigeschoben. Den "dritten Platz" holte sich Hamburg mit 550.000 m² (+2%) knapp vor Frankfurt a. M. (546.000 m²).
• Auch in Köln wurde mit rd. 30% ein starkes Umsatzwachstum verbucht (383.000 m²). Als Ausnahme unter den Big-Seven-Standorten wurde in Düsseldorf ein Minus von rd. 25% registriert (355.000 m²).
Büroflächenumsatz in den acht DIP-Bürozentren mittlerer Größe
• In den übrigen acht DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2016 zusammen rd. 660.000 m² Bürofläche umgesetzt, etwa 3% weniger als im Vorjahr (2015: rd. 680.000 m²).
• Wie in den großen Bürozentren wurden auch hier unterschiedliche Umsatzentwicklungen registriert. Umsatzzuwächse konnten in Bremen (79.000 m²; +5%), Karlsruhe (81.000 m²; +4%) und vor allem in Nürnberg (102.000 m²; +65%) erzielt werden.
Demgegenüber gingen die Flächenumsätze in Hannover (110.000 m²; -8%), Leipzig (94.000 m²; -8%), Dresden (78.000 m²; -11%), Magdeburg (25.000 m²; -24%) und Essen (89.000 m²; -25%) teilweise deutlich zurück.
Sinkende Büroflächenleerstände
• In allen DIP-Büromärkten reduzierten sich die Büroflächenleerstände teilweise erheblich. Der Gesamtleerstand sank um rd. 770.000 m² auf aktuell rd. 6,6 Mio. m² (Ende 2015: 7,37 Mio. m²). Die Leerstandsquote reduzierte sich von 6,6% auf 5,8%.
• Den deutlichsten Leerstandsabbau analysiert DIP in Berlin (-240.000 m²), gefolgt von München (-180.000 m²) und Frankfurt a. M. (-80.000 m²).
• Hinsichtlich des absoluten Angebotssockels rangiert Frankfurt a. M. mit aktuell ca. 1,24 Mio. m² unverändert an erster Position in Deutschland vor München (860.000 m²), Düsseldorf (850.000 m²) und Berlin (810.000 m²).
Insgesamt höhere Spitzenmiete
• Marktübergreifend entwickelte sich die gewichtete Spitzenmiete im Jahresverlauf positiv und stellt sich zum Jahresende 2016 auf rd. EUR 27,-/m² (2015: EUR 25,30/m²).
• Steigende Spitzenmieten wurden in Berlin mit einem markanten Anstieg um 19%, aber auch in Karlsruhe (+8%), Nürnberg (+6%), Stuttgart (+5%), Hamburg (+4%), Düsseldorf und Hannover (jeweils +2%) sowie Bremen, Köln und München (jeweils +1%) analysiert.
• In Dresden, Essen, Frankfurt a. M. und Leipzig blieben die Spitzenmieten stabil. In Magdeburg wurde sogar ein geringfügiges Nachgeben (-3%) beobachtet.
• Die bundesweit höchste Spitzenmiete wird unverändert in Frankfurt a. M. mit EUR 39,-/m² erzielt.
Prognose und Trends 2017
• Die Wachstumsorientierung der deutschen Wirtschaft bleibt 2016 erhalten, so dass die gute fundamentale Verfassung der Unternehmen und Haushalte hierzulande in Verbindung mit einer positiven Beschäftigungs- und Lohnentwicklung weiterhin für eine robuste Nachfrage sorgen wird. Dennoch könnten geopolitische und weltwirtschaftliche Unsicherheiten, wie z. B. Brexit und US-Wirtschaftspolitik, gepaart mit einer Verschärfung der Schuldenkrisen in Griechenland und Italien möglicherweise Einfluss auf die globalen und nationalen Immobilienmärkte haben.
Insgesamt prognostiziert DIP für die 15 analysierten Büromärkte für das laufende Jahr 2017 erneut einen überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz, der wiederum über der 4-Millionen-Marke liegen könnte.
• Da das verfügbare nachfragegerechte Büroflächenangebot insbesondere in den Top-Lagen schrumpft (sinkende Leerstände) und sich nach DIP-Analysen keine markante Zunahme der Fertigstellungen in 2017 abzeichnet, ist insgesamt mit einem weiteren Anstieg der Spitzenmieten zu rechnen.
