(openPR) Halbjahresbilanz 2012 der deutschen Büromärkte
Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 14 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock, Stuttgart) durch DIP - Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass die Abkühlung der Wirtschaft seit Mitte 2011 und die sich verschärfende europäische Schuldenkrise keinen Einbruch an den deutschen Büromärkten verursachen, sondern zumeist lediglich eine temporäre Verschiebung von Flächendispositionen nach sich ziehen:
- So liegt der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) im ersten Halbjahr 2012 mit rd. 1,53 Mio. m² lediglich rd. 9% unter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums (1,68 Mio. m²).
- Weiterer positiver Indikator: Der Büroflächenleerstand hat sich in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist um ca. 660.000 m² reduziert und liegt aktuell bei rd. 9,25 Mio. m². Die Leerstandsquote sank damit von 9,7% Ende Juni 2011 auf aktuell 9%.
- Gleichzeitig ist die durchschnittliche Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten wie von DIP prognostiziert gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 0,40 EUR/m² bzw. 2% auf rd. 24,60 EUR/m² gestiegen (1. Hj. 2011: EUR 24,20/m²).
„Aufgrund der Schuldenkrise, der Abkühlung der Wirtschaft und der damit einhergehenden Zurückhaltung der Nutzer ist auf dem Büroflächenmarkt zwar die von uns erwartete verhaltenere Mietdynamik eingetreten. Ein markanter Wendepunkt dürfte büromarkttypisch allerdings erst zeitverzögert 2013 und später einsetzen - eine deutliche Verschlechterung der deutschen Konjunktur vorausgesetzt“, erläutert DIP-Sprecher Henrik Hertz die Marktsituation und führt weiter aus: „Zudem wird sich der Leerstandsabbau marktgerechter Büroflächen fortsetzen, da es angesichts der unverändert restriktiven Vergabe von Fremdkapital seitens der Banken auch weiterhin nur zu selektiven Büroprojektentwicklungen mit entsprechend hohen Vorvermietungsquoten von 50 Prozent plus kommt.“
Umsatzentwicklung: B-Standorte schlagen „Big Seven“
• Während die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) durchweg Umsatzrückgänge hinnehmen mussten, präsentieren sich die sieben DIP-Bürozentren mittlerer Größe (Bremen, Dresden, Essen, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg, Rostock) mit Ausnahme von Rostock (-56%) mit einer stabilen (Dresden, Nürnberg) bzw. anziehenden Umsatzentwicklung (Bremen: +20%, Essen: +39%, Leipzig: +17%, Magdeburg: +88%).
• In Summe bedeutet dies für die „Big Seven“ einen Umsatzrückgang um 12% auf 1,33 Mio. m² Bürofläche bzw. einen Anteil von 87% am Gesamtumsatz (1. Hj 2011: 1,53 Mio. m² bzw. 90%). Der Büroflächenumsatz in den sieben DIP-Bürozentren mittlerer Größe legte dagegen um 15% auf rd. 196.000 m² zu (1. Hj 2011: 171.000 m²). Hier zeigt sich die geringere Volatilität der kleineren Bürostandorte gegenüber den großen Bürozentren.
• Der deutschlandweit umsatzstärkste Büromarkt war wie in den Vorjahren wiederum München mit rd. 305.000 m² (-15%), gefolgt von Berlin (250.000 m²; -9%), Frankfurt/Main (208.000 m²; -11%) und Hamburg (205.000 m²; -3%). Mit großem Abstand folgen Düsseldorf (131.000 m²; -24%), Köln (120.000 m²; -4%) und Stuttgart (112.000 m²; -13%).
Prognose 2012
• Für das Gesamtjahr 2012 prognostiziert DIP einen Büroflächenumsatz von etwa 3,5 Mio. m², was einem moderaten Rückgang um lediglich rd. 5% gegenüber dem Vorjahr entspricht (2011: 3,7 Mio. m²).
Sinkende Büroflächenleerstände
• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den 14 analysierten deutschen Märkten signifikant um rd. 660.000 m² von rd. 9,91 Mio. m² Mitte 2011 auf ca. 9,25 Mio. m² Mitte 2012 reduziert.
• Analog dazu sank die durchschnittliche Leerstandsquote der 14 DIP-Büromärkte binnen Jahresfrist von 9,7% auf aktuell 9,0%.
• Aufgrund der in den DIP-Büromärkten insgesamt unverändert geringen Fertigstellungs¬quote neuer Büroflächen wird sich dieser Trend fortsetzen.
Spitzenmieten im Plus
• Die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete Büromärkten zog innerhalb eines Jahres in den 14 analysierten deutschen DIP-Büromärkten leicht um 2% auf rd. EUR 24,60/m² Ende Juni 2012 an (Ende Juni 2011: ca. EUR 24,20/m²). Hierbei zeichnet sich bundesweit eine zunehmende Stabilisierung des Mietpreisniveaus ab, nachdem in den meisten großen Bürozentren 2011 die Mieten stärker gestiegen waren.
• Das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen hat sich demgegenüber um EUR 0,20/m² von rd. EUR 15,60/m² Mitte 2011 auf rd. EUR 15,40/m² Mitte 2012 reduziert.
DIP - Deutsche Immobilien-Partner
DIP wurde 1988 als Brancheninnovation gegründet und ist als bedeutendster Maklerverbund Deutschlands seitdem kontinuierlich erweitert worden. DIP-Partner sind: AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG, Arnold Hertz & Co. KG, BUM Immobilien, CONIMMO Immobilien AG, KSK-Immobilien GmbH, Robert C. Spies Gewerbe und Investment GmbH & Co. KG, Schneider & Prell Immobilientreuhand AG.
Darüber hinaus ist der DIP-Leistungsumfang sinnvoll um sogenannte „preferred partner“ erweitert worden. Dabei handelt es sich um ARCADIS Deutschland GmbH, RAG Montan Immobilien GmbH, Rödl & Partner ImmoWert GmbH, EBZ Business School GmbH, Bochum und TLG IMMOBILIEN GmbH (Niederlassung Süd).
Mit der praxisbewährten Erweiterung zum Kompetenznetzwerk mit renommierten „klassischen“ Immobiliendienstleistern als DIP-Partnern und Spezialisten aus unterschiedlichen Service-Organisationen als „preferred partners“ bietet DIP seinen Kunden den „Komplettservice rund um die Immobilie und aus einer Hand“.
