(openPR) Die Landeshauptstadt Magdeburg genießt als modernes, hochattraktives Einzel-handelszentrum einen ausgezeichneten Ruf und ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH unverändert bedeutendes, etabliertes Oberzentrum der Region.
Dies belegen die einzelhandelsrelevanten Kennziffern (Bund = 100) „Umsatz“ (108,1) und „Kaufkraft“ (92,8) - jeweils pro Kopf - sowie „Zentralität“ (116,6), mit denen Magdeburg z.B. vor Leipzig (Umsatz: 92,4; Kaufkraft: 92,1; Zentralität: 100,4) und Halle/Saale (Umsatz: 90,9; Kaufkraft: 90,6; Zentralität: 100,5) liegt.
Zudem ist in der sachsen-anhaltinischen Landeshauptstadt der Einzelhandelsumsatz in 2015 binnen Jahresfrist um rd. EUR 56 Mio. bzw. 4,1% auf EUR 1,42 Mrd. gestiegen (2014: EUR 1,36 Mrd.). Zum Vergleich: Der bundesweite Einzelhandelsumsatz erhöhte sich 2015 lediglich um etwa 2,7% auf rd. EUR 471 Mrd.
Gleichzeitig bietet Magdeburg mit einer stabilen, moderaten Einzelhandels-Spitzenmiete von EUR 60,-/m² unverändert günstige Rahmenbedingungen für neue Einzelhandelskonzepte und expandierende Filialketten (z.V. Leipzig: EUR 140,-/m²; Dresden: EUR 115,-/m²; Erfurt: EUR 115,-/m²; Chemnitz: EUR 70,-/m²).
Überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung
• Magdeburg verfügt aktuell über rd. 630.000 m² Einzelhandelsfläche. Das entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von rd. 2,7 m² pro Einwohner. Die sachsen-anhaltinische Landeshauptstadt liegt damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt (ca. 1,5 m²/EW) und auch über den Referenzwerten von Städten wie Dresden (1,7 m²/EW), Frankfurt/Main (1,6 m²/EW) und Berlin (1,4 m²/EW).
• Auf die Innenstadt Magdeburgs entfällt hiervon indessen lediglich ein Verkaufsflächen¬anteil von rd. 20% des gesamtstädtischen Bestandes, während sich z.B. in Städten wie Düsseldorf oder Mannheim 30% bzw. 40% der Flächen im Zentrum befinden. Hierbei gleicht die Magdeburger City allerdings weniger einem kleinteilig geprägten historischen Stadtkern, sondern folgt der Typologie einer breit angelegten Geschäftsstraße/Flaniermeile („Breiter Weg“) mit angrenzenden Kaufhäusern, Shopping¬centern und -passagen.
• Zu den großflächigsten innerstädtischen Einzelhandelsobjekten zählen das erfolgreich erweiterte „Allee-Center“ (35.000 m² VF), das „City Carré“ (40.000 m² VF), das „Karstadt“-Warenhaus“ (21.500 m² VF) sowie das von AENGEVELT verkaufsvermittelte „Ulrichshaus“ (15.000 m² VF) und das ebenfalls vom Haus AENGEVELT über Jahre gezielt projektvorbereitete „Marietta Quartier“ (5.300 m² VF), in dem Schlüsselmieter ihre Mietverträge durch Vermittlung von AENGEVELT bereits vorfristig verlängert haben.
• Eine wichtige zukünftige Entwicklungsmaßnahme in der Magdeburger City stellt das bereits seit mehreren Jahren leergezogene Prestige-Objekt „Blauer Bock“ an der Ernst-Reuter-Allee/Breiter Weg dar, das im Jahr 2014 nach mehreren Anläufen endlich verkauft wurde. Die Planungsleistungen sind im Rahmen eines Architekturwettbewerbes 2015 vergeben worden, die Abbrucharbeiten starten in Kürze. Das Nutzungskonzept sieht einen sechsgeschossigen Neubau mit einem 13-geschossigen Turm vor, der als Unternehmenszentrale und Hauptverwaltung für die Städtischen Werke Magdeburg dienen soll. In den ersten beiden Etagen sind rd. 3.500 m² Einzelhandelsfläche vorgesehen. Die Fertigstellung erfolgt bis 2019.
Stabile Einzelhandelsmieten
• Die Spitzenmiete in 1A-Lagen stellt sich gegenüber dem Vorjahr stabil auf rd. EUR 60,-/m². Insgesamt ist zu konstatieren, dass das Spitzenmietniveau seit 2007 von einer robusten Stabilität geprägt ist und sich konstant zwischen EUR 55,- und 60,-/m² hält.
Damit liegt das Magdeburger Spitzenmietniveau deutlich bis markant unterhalb der Topmieten anderer ostdeutscher Städte wie Rostock (EUR 80,-/m²), Dresden (EUR 115,-/m²), Leipzig (EUR 140,-/m²) und Berlin (EUR 310,-/m²) und bietet so sehr günstige Rahmenbedingungen für neue Einzelhandelskonzepte und expandierende Filialketten.
• In frequenzbedingt nachgeordneten Citystandorten (1b-Lage) wie beispielweise „City-Carré“, „Hundertwasserhaus“, Regierungsstraße oder auf dem Nordabschnitt des Breiten Weges zeigte sich das Mietpreisniveau im Berichtszeitraum stabil. Bewegten sich hier die Ladenmieten im Jahr 2008 noch zwischen EUR 11,-/m² bis € 15,-/m², stellen sich die aktuellen Mietwerte bei Neuabschlüssen wie im Vorjahr auf EUR 15,-/m² bis 25,-/m².
• Das in Stadtteilzentren wie z.B. Halberstädter Straße, Leipziger Straße und Großer Dies-dorfer Straße gezahlte Mietpreisniveau bewegt sich standort- bzw. objektabhängig aktuell in einer Spanne zwischen EUR 8,- und 11,-/m².
• Verkaufsflächen an frequenzstarken Ausfallstraßen und in den dort ansässigen großflächigen Fachmärkten oder Shopping-Centern, wie z. B. Elbe-Park und Flora-Park, werden aktuell für EUR 6,- bis 10,-/m² gehandelt.
Trends der Marktentwicklung
• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ist für die Magdeburger City kurz- bis mittel-fristig mit einer auch weiterhin anhaltend hohen Nachfrage nach attraktiven Einzelhandelsflächen zu rechnen. Hierbei bietet die Neuentwicklung des „Blauen Bocks“ in top City-Lage die Chance, bereits in der frühen Planungsphase neue, auch großflächige attraktive Einzelhandelskonzepte anzusiedeln und umzusetzen.
• Für das Jahr 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH entsprechend eine für alle marktrelevanten Lagen durchgängig stabile Entwicklung der Mietpreisniveaus.
• In nachgeordneten Lagen sind abhängig von Flächenattraktivität und Standortqualität bei suboptimalen Rahmenbedingungen zum Teil rückläufige Flächennachfragen und deutlich längere Vermarktungszeiten nicht auszuschließen. Beides schlägt zudem auch auf das Mietpreisniveau durch.
• Dagegen zieht die Flächennachfrage im Top-A-Bereich analog zur Entwicklung in anderen Großstädten auch in der Landeshauptstadt Magdeburg an, wodurch das Mietpreisniveau in den Toplagen weitestgehend stabil bleibt bzw. moderates Erhöhungspotential aufweist.
