(openPR) Im Fall der Übertragung einer spanischen Immobilie - sei es durch Kauf, Erbschaft oder einen sonstigen Rechtstitel - wird unter anderem die gemeinhin als „plusvalía“ bekannte gemeindliche Wertzuwachssteuer fällig. Erben oder Parteien eines Immobilienkaufs sind über ihre Existenz und Höhe häufig überrascht und empfinden sie als ungerecht. – Zurecht, wie diverse jüngere Gerichtsentscheidungen nunmehr bestätigen.
Wie funktioniert die plusvalía? Mit ihr wird aus Anlass einer Immobilienübertragung die Wertsteigerung des Bodens seit ihrer letzten Übertragung besteuert. Steuertatbestand ist also die nunmehrige Veräu?erung einer Immobilie; ma?geblicher Bezugspunkt für die Höhe der Steuer ist der bisherige Haltezeitraum durch die veräu?ernde Partei.
Die plusvalía hat ihre rechtliche Grundlage im Gesetz über die lokalen Haushalte (Ley de Haciendas Locales), die bestimmte Parameter der Besteuerung vorgibt und den Gemeinden innerhalb des gesetzlich vorgegebenen Rahmens Möglichkeiten der eigenen Ausgestaltung einräumt. Nahezu alle spanischen Gemeinden haben steuerliche Satzungen (Ordenanzas Fiscales) erlassen, denen die konkreten Einzelheiten der Steuerberechnung zu entnehmen sind.
Die entscheidende Zweiteilung der plusvalía liegt aber weniger in den sie regelnden Vorschriften, als vielmehr im Unterschied zwischen der Bemessungsgrundlage und dem auf diese anwendbaren Steuersatz. Dieser Zweiteilung folgt die nachfolgende Darstellung.
Die Bemessungsgrundlage der Steuer ist die Wertsteigerung des Bodens, wobei ein Maximalzeitraum von 20 Jahren berücksichtigt wird. Wer also eine Immobilie seit einem längeren Zeitraum hält, wird gleichwohl so besteuert, als habe er sie vor 20 Jahren erworben.
Wie wird die Wertsteigerung nun berechnet? Ausgangspunkt ist der Katasterwert einer Immobilie. Dieser ist ein laut Gesetz „objektiver“ Wert, der sowohl dem Grund und Boden als auch den darauf befindlichen baulichen Anlagen behördlich zugemessen wird. Eigentümer einer spanischen Immobilie kennen ihn von ihrem Grundsteuerbescheid, auf dem er als „valor catastral“ vermerkt und vielfach in seine beiden Unterkategorien – Bodenwert (valor suelo) und Gebäuderwert (valor construcción) – unterteilt ist.
Für die plusvalía ist nur der Katasterwert des Bodens entscheidend. Bei Übertragung einer Eigentumswohnung wird dementsprechend nur ein ihr zugewiesener anteiliger Bodenwert in Rechnung gestellt; je mehr Eigentumswohnungen sich auf einem Grundstück befinden, desto relativ geringer ist der auf eine Wohnung entfallende Bodenkatasterwert.
Die Wertsteigerung wird nun dadurch ermittelt, dass auf diesen Wert ein bestimmter Prozentsatz angewendet wird, der sich nach der Haltedauer richtet. Das Gesetz schreibt verbindliche Maximalvorgaben vor: Für 1-5 Jahre 3,7 %; bis 10 Jahre 3,5%; bis 15 Jahre 3,2%; bis 20 Jahre 3%. Innerhalb dieser Rahmenwerte haben die Gemeinden Spielraum bei der Festlegung eines Prozentsatzes. Katasterwert, Haltedauer und Prozentsatz werden miteinander multipliziert. Das Produkt dieser Berechnung ist die gesetzlich unterstellte Wertsteigerung der Immobilie und damit die Bemessungsgrundlage. Beispiel: Angenommen, der Bodenkatasterwert einer Eigentumswohnung liegt bei 100.000 €, das Objekt wurde zehn Jahre vor der nunmehr beabsichtigten Übertragung erworben und die gemeindliche Satzung über die Wertzuwachssteuer sieht für diesen Zeitabschnitt einen Prozentsatz von 3,0% vor. Die vorzunehmende Multiplikation beträgt demnach 100.000 € x 10 Jahre x 3% = 30.000 €.
Nach Ermittlung der Bemessungsgrundlage ist dann zur Berechnung der eigentlichen Steuerschuld erneut eine Multiplikation vorzunehmen, indem der entsprechende Steuersatz auf diese angewendet wird. Die Gemeinden bestimmen selbst, ob es sich um einen festen oder einen je nach Jahren gestaffelten Steuersatz handelt. Der Maximalsatz beträgt in jedem Fall 30%. Wenn im vorgenannten Beispiel die fragliche Gemeinde den Besteuerungsrahmen voll ausgeschöpft hat und einen Steuersatz von 30% anwendet, so beläuft sich die Steuerschuld auf 30.000 € x 30% = 9.000 €.
Wer Steuerschuldner ist, richtet sich nach der Art des Geschäfts: Im Falle einer Erbschaft oder Schenkung ist der Erbe oder Beschenkte steuerpflichtig. Im Falle eines Verkaufs ist der Steuerschuldner dagegen der Verkäufer, wobei die Steuerschuld häufig auf den Erweber abgewälzt wird.
Die verfassungsrechtlichen Zweifel an der Wertzuwachssteuer bestehen nun darin, dass das Gesetz eine Wertsteigerung des Bodens einfach unterstellt, ohne dabei auf die Frage Rücksicht zu nehmen, ob erstens gemeindliche Erschlie?ungsma?nahmen (mit denen die Steuer allgemein gerechtfertigt wird) überhaupt getroffen wurden und zweitens ohne in Rechnung zu stellen, dass ganz allgemein Grund und Boden nicht automatisch an Wert gewinnt. Ungeachtet dieser Lebensrealität geht das Gesetz ausnahmslos und wie selbstverständlich von einer Wertsteigerung durch blo?en Zeitablauf aus. Besondere Bedeutung hat diese Diskrepanz vor dem Hintergrund der geplatzten Immobilienblase, in deren Folge die Grundstückspreise in den letzten Jahren nicht nur nicht gestiegen, sondern – teilweise beträchtlich - gesunken sind.
Folge zurückgegangener Grundpreise war, dass zahlreiche Steuerpflichtige den gesetzlichen Automatismus zur Bestimmung der Bemessungsgrundlage erfolgreich in Frage gestellt haben. Auslöser der Entwicklung war ein vielbeachtetes Urteil des Tribunal Superior de Justicia de Catalunya aus dem Jahr 2012. Die Richter führen in der Begründung aus, dass der Mechanismus einer unterstelltem kontinuierlichen Erhöhung der Bemessungsgrundlage nicht akzeptabel sei. Entweder handle es sich, so das Gericht, um eine blo?e widerlegliche gesetzliche Vermutung, so dass der Steuerpflichtige den Gegenbeweis einer niedrigeren oder gänzlich ausgebliebenen Wertsteigerung führen könne, oder die Wertsteigerung sei eine gesetzliche Fiktion mit dem Ergebnis, dass Artikel 107.2 des Gesetzes über die lokalen Haushalte schlicht verfassungswidrig sei. Die zwingende Folge dieser Annahme sei eine richterliche Verpflichtung zur verfassungskonformem Auslegung der Vorschrift, als deren Resultat sich der Steuerpflichtige – in gleicher Weise wie bei einer widerleglichen Vermutung - auf die tatsächliche Wertsteigerung berufen könne, ohne an die gesetzliche Unterstellung gebunden zu sein. Dieser Rechtsmeinung haben sich inzwischen weitere Obergerichte angeschlossen.
Fazit: Die Annahme einer kontinuierlichen Bodenwertsteigerung zum Zwecke der Besteuerung wird zurecht als problematisch eingestuft, denn das in Artikel 3.1 der spanischen Verfassung niedergelegte Prinzip der steuerlichen Leistungsfähigkeit verbietet eine Besteuerung auf Grundlage eines lediglich „virtuellen“ oder fiktiven wirtschaftlichen Vorteils. Eine zunehmende Anzahl obergerichtlicher Entscheidungen bestätigt die Zweifel gegenüber der Steuerberechnung. Wer sich anlässlich einer Immobilienübertragung mit einer hohen Wertzuwachssteuer konfrontiert sieht, sollte prüfen, ob die sich aus der betreffenden gemeindlichen Satzung ergebende Wertsteigerung realistisch ist. Im Falle einer deutlichen Diskrepanz zwischen Vorschrift und Realität ist zu erwägen, die Steuer nur auf Grundlage der wirklichen Wertsteigerung zu zahlen. Ebenso besteht in diesem Fall die Möglichkeit, die Steuer zunächst vorsorglich in vorschriftsmä?iger Höhe zu zahlen, die Differenz aber umgehend als unberechtigte Steuerzahlung zurückzufordern. Für Rückforderungen im Rahmen von Altfällen gilt die allgemeine Verjährungsregel von vier Jahren.
Urs Jarfe
Abogado & Rechtsanwalt
