(openPR) Immobilienbesitzer und Vermieter müssen mit Gefühl und Verständnis aus Sicht des Vermieters die Nebenkosten betrachten können.
Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Strom und andere Posten sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Diese Aufwendungen belasten den Geldbeutel des Mieters inzwischen fast schon genauso wie die eigentliche Miete selbst, sodass man ohne weiteres von einer zweiten Miete sprechen kann. Ein Grund mehr, die Abrechnung sorgfältig zu prüfen und alle Sparmöglichkeiten auszuschöpfen.
Im Rahmen einer Seminarveranstaltung in Frankfurt am Main schließt Immobilienexperte Lucas Kret alle interessierten Teilnehmer aus Wirtschaft, Handwerk und dem Mittelstand mit die Diskussion zu dem Thema: Nebenkosten – wie gestalten sich diese? ein. Vermieteter Immobilienbesitz steht und fällt mit der Zufriedenheit des Mieters. Dazu gehört im Wesentlichen zwischen Vermieter und Mieter das gegenseitige Verständnis, um dann partnerschaftlich fair auszukommen. Rechtlich gesehen entstehen die meisten Streitigkeiten angefangen durch Kleinigkeiten wie den intransparenten Nebenkostenabrechnungen.
Immobilienbesitzer und Vermieter müssen ein Gefühl für ihre Mieter und deren Nebenkosten bekommen.
Was gehört zu den Heizkosten? Was sind sinnvolle Prüfgeräte und wie kann man diese Dinge besser einsparen und für die Mieter umrechnen, damit nicht alles auf die Mieter abgewälzt werden muss? Unterstützung findet Herr Lucas Kret in einem Referenten, der Spezialist ist für Heizkosten und energetische Fragen im Immobiliengewerbe. Die Heizkosten machen den größten Posten bei den monatlichen Mietnebenkosten aus. Dazu zählen zum einen die Aufwendungen für den verbrauchten Brennstoff selbst, zum anderen ihre Lieferung. Hinzu kommen die Heiznebenkosten für den Betriebsstrom, die Überwachung, die Bedienung und Pflege der Anlage, den Schornsteinfeger und die Immissionsmessung. Darunter fallen auch eventuelle Mietkosten für Erfassungsgeräte und die Kosten für Wärme-Messdienst-Firmen, die den Verbrauch ablesen.
Verbrauch nach Fläche oder aktuellem Verbrauch
Eine pauschale Abrechnung der Heizkosten nach der jeweiligen Wohnfläche ist rechtlich nicht mehr zulässig. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu entschieden, dass eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip nicht den Vorgaben nach § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) entspricht und das dergestalt ermittelte Abrechnungsergebnis auch nicht nach § 12 HeizkostenV um 15 Prozent gekürzt werden kann. Es ist vielmehr nach dem sog. Leistungsprinzip über die Heizkosten und damit nur über die Kosten des tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abzurechnen, um den Anforderungen des § 7 Abs. 2 HeizkostenV zu genügen. Demgegenüber sieht das Abflussprinzip vor, dass in Heizkostenabrechnungen als entstandene Kosten die in dem zu Grunde liegenden Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen der Vermieter an die Versorger eingestellt werden.
Die Heizkostenverordnung schreibt eine Aufteilung der Kosten in einen verbrauchsabhängigen Anteil 50 bis 70 % und einen verbrauchsunabhängigen Teil 30 bis 50 % vor. Grundsätzlich bestimmt der Vermieter den Aufteilungsmaßstab. Der vom Verbrauch unabhängige Teil der Heizkostenabrechnung wird nach Wohnfläche abgerechnet.
Heiznebenkosten:
In der Abrechnung muss der Vermieter diesen Posten immer deutlich getrennt von den reinen Brennstoffkosten ausweisen. Vor allem bei der Berechnung des Betriebsstroms und der Wartungskosten für die Heizungsanlage oder den Heizkostenverteiler schleichen sich oft Fehler ein. Betragen die Heiznebenkosten mehr als 5 % der reinen Brennstoffkosten, sollte der Mieter seinen Vermieter um Aufklärung bitten, weist der Referent die Teilnehmer dringendst drauf hin. Bei größeren Wohneinheiten gilt als Faustregel, dass die Heiznebenkosten in Mehrfamilienhäusern bis zu 500 qm Wohnfläche insgesamt 20 % und bei Wohnanlagen 15 % der Brennstoffkosten nicht überschreiten dürfen. Als Mieter sollte man die Abrechnung für die Wartung der Anlage nach versteckten Reparaturkosten durchforsten. Kosten für den Austausch defekter Brenner dürfen nicht auf die Mieter abgewälzt werden. Auch das sollten Immobilienbesitzer bedenken.
Sinnvolle Prüfgeräte
Um den Wärmeverbrauch möglichst exakt erfassen zu können, sind Heizkörper in den Wohnungen zumeist mit Heizkostenverteilern ausgestattet, die lediglich Verhältniswerte anzeigen. Dabei wird der Benutzungsgrad jedes einzelnen Heizkörpers im Vergleich zur Gesamtanlage registriert. Kauft der Vermieter die Heizkostenverteiler, kann er 11 % dieser Kosten den Mietern als Modernisierungsmaßnahme auf die Miete aufschlagen. Neue Geräte müssen die Mieter nur dann zahlen, wenn die alte Heizungsanlage ausgetauscht und damit ein neues Erfassungssystem notwendig wird. Hat der Vermieter die Geräte gemietet oder geleast, kann er die Mietgebühren nur dann anteilsmäßig auf die Nebenkosten umlegen, wenn er die Mieter vorher darüber informiert und nicht mehr als die Hälfte aller Mieter des Hauses dieser Maßnahme widersprochen hat.
Ein Tipp des Experten: Mieter und Vermieter können auch vereinbaren, die Heizkosten zu 100 % verbrauchsabhängig abzurechnen. Dabei zu beachten gilt, dass wegen des größeren Energieaufwands Mieter benachteiligt sind, die über dem Keller, unter dem Dach oder in Wohnungen mit vielen Außenwänden leben. Dies sollte auf jeden Fall bedacht werden. Ansonsten wäre dies auch eine Möglichkeit zur Einigung.
Weitere Punkte wurden hierbei diskutiert. Der Referent sowie Herr Lucas Kret ( http://www.kret-info.de ) standen den Teilnehmern für Beispiele und Erfahrungen zur Verfügung. Weitere Veröffentlichungen werden stattfinden.
V.i.S.d.P.:
Lucas Kret
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