Was ist ein Hausverwaltungs-Unternehmen wirklich wert?

(openPR) Ein paar allgemeine Dinge vorab, die Sie zu dieser für Sie so wichtigen Frage der Unternehmensbewertung einer Hausverwaltung wissen und beachten sollten:

Es existieren keine allgemein üblichen Standardwerte/–verfahren zur exakten und allgemein gültigen Feststellung des Unternehmens-werts einer Haus-verwaltung.
Weder von behördlicher Seite noch von Seiten eines Berufsverbands der Immobilienverwalter.

Aus den Erfahrungen vieler Unternehmensverkäufe hat sich über die Jahre eine „handelsübliche Vorgehensweise“ in dieser Branche entwickelt. Diese orientiert sich bei der Bewertung eines Hausverwaltungs-Unternehmens am Umfang der jährlich vereinnahmten Verwaltergebühren (Netto). Durchschnittlich wird daher ein Unternehmen mit folgender Formel bewertet.

Jahresumsatz Verwaltergebühr netto x 0,8 - 1,2 = Marktwert der HV

Anhand dieses sehr groben Bewertungskriteriums ist ersichtlich, daß die genaue Bestimmung des Werts von vielen im Zuge der Due Diligence festzustellenden Faktoren feinjustiert werden muss. Erst dann kann ein möglichst genauer Wert für das Unternehmen ermittelt und festgestellt werden.

Wer bestimmt den Wert des Unternehmens?

Hier streiten sich die Geister. Aus Sicht von Banken und Kreditgebern soll und wird eine Unternehmensbewertung in aller Regel von einem Wirtschaftsprüfer vorgenommen werden. Denn nur diese gilt den Herren am grünen Tisch als „aussagekräftiges Kriterium“ für den Marktwert einer Hausverwalter.

Dabei gibt es nur ein kleines Problem!

Die von den Wirtschaftsprüfern herangezogenen Bewertungsverfahren stammen aus anderen Branchen und werden als grobes Raster über einen Unternehmensbereich gezwängt, für den sich in der Praxis längst andere Werte verselbständigt haben.

Zwischen den Ergebnissen einer vom Wirtschaftsprüfer erstellten Bewertung und den am Markt üblichen Sätzen (siehe „Faustformel“) klaffen also riesige Lücken. Diese Lücken schaffen auf der Seite der Finanzierung noch weitere Probleme.

Das dies sowohl dem Verkäufer – wegen der schlecht machenden und damit einen Verlust verursachenden Kaufpreisminderung – und andererseits dem Käufer – wegen der jetzt oft auftretenden Finanzierungslücke – nicht passt, ist wohl nur zu verständlich.

Gelöst werden kann dieses Problem in der Regel wohl nur über langwierige Verhandlungen oder über eine andere Möglichkeit.

Die Erstellung einer schriftlichen Stellungnahme zum Unternehmenswert durch einen Fachmann der Branche.