(openPR) WISSENSWERTES
Rudi Ratlos fragt:
Verwertungskündigung - muss der Mieter ausziehen?
Eine Wohnungsumbau-GmbH erwarb unlängst mehrere Mietobjekte einer Wohnsiedlung aus den 1930-er Jahren, riss die in einfacher Bauweise errichteten Wohnblocks ab und errichtete an gleicher Stelle moderne, öffentlich geförderte Neubaumietwohnungen. Nur ein Wohnblock, in dem als einzige Mieterin Helga wohnt, konnte nicht geräumt und abgerissen werden, weil Helga die Kündigung nicht akzeptiert und sich weigert, auszuziehen. Nachdem die Wohnungsumbau-GmbH ihr mit Erhebung einer Räumungsklage drohte, fragte Helga Rudi um Rat. Helga wollte wissen, ob sie in ihrer seit fünfundzwanzig Jahren bewohnten Wohnung bleiben darf, oder ob die Vermieterin zur Verwertungskündigung berechtigt ist.
Von Rudi erfuhr Helga, dass gemäß § 573 BGB eine ordentliche Kündigung des Vermieters nur möglich ist, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Zum Zwecke der Mieterhöhung ist die Kündigung ausgeschlossen. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht. Der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
Rudi fand heraus, dass in einem ähnlichen Fall das Amtsgericht Hamburg einer Mieterin Recht gab und die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen hatte. In zweiter Instanz hob das Landgericht Hamburg das Urteil des Amtsgerichts jedoch auf und entschied, dass die Vermieterin zur Verwertungskündigung berechtigt ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) wies am 09. Februar 2011 die Revision der Mieterin ab und bestätigte das Recht der Vermieterin zur Verwertungskündigung und damit zur Räumung der Wohnung. Laut BHG stellen die von der Vermieterin geplanten Baumaßnahmen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks gemäß § 573 Abs.2 Nr.3 BGB dar, weil sie auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen beruhen. Der in jenem entschiedenen Fall noch vorhandene Wohnblock befand sich in einem schlechten Bauzustand und entsprach in mehrfacher Hinsicht nicht heutigen Wohnvorstellungen. Dagegen können mit dem geplanten Neubau moderne, bedarfsgerechte Mietwohnungen erstellt werden. Darüber hinaus würden der Vermieterin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch die nach dem Gesetz vorausgesetzten erheblichen Nachteile entstehen, weil durch bloße Sanierungsmaßnahmen der alten Bausubstanz unter Erhalt der Wohnung der Mieterin kein heutigen Wohnbedürfnissen entsprechender baulicher Zustand erreicht werden kann. Die weitere Bewirtschaftung des letzten noch vorhandenen Wohnblocks unter Verzicht auf die vollständige Verwirklichung des mit der Siedlung verfolgten städtebaulichen Konzepts ist der Vermieterin deshalb auch unter Berücksichtigung des Bestandsinteresses der Beklagten nicht zuzumuten, so der BGH.
Rudi riet Helga daher, es nicht auf eine Räumungsklage ankommen zu lassen. Räumungsprozesse sind mit erheblichen Verfahrenskosten verbunden. Auch dies sollte Helga bei ihrer Entscheidung unbedingt berücksichtigen.
(besprochen/mitgeteilt von Rechtsanwalt Bernhard LUDWIG, Bad Langensalza und Gotha)
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